Wenn du auf der Suche nach der passenden Immobilienfinanzierung bist, bist du vielleicht schon auf den Begriff endfälliges Darlehen gestoßen. Diese Darlehensform – auch Fälligkeitsdarlehen genannt – unterscheidet sich grundlegend von der klassischen Baufinanzierung. In diesem Artikel erfährst du, wie ein endfälliges Darlehen funktioniert, was es kostet und für wen es sich wirklich lohnt.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim endfälligen Darlehen zahlst du während der Laufzeit nur die Zinsen. Die komplette Darlehenssumme wird am Ende in einer Summe getilgt.
- Die monatliche Belastung ist niedriger als beim Annuitätendarlehen – dafür ist die Gesamtzinslast deutlich höher, weil die Restschuld über die gesamte Laufzeit gleich bleibt.
- Um die Tilgung am Laufzeitende sicherzustellen, wird häufig parallel in einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung eingezahlt.
- Ein endfälliges Darlehen eignet sich vor allem für Kapitalanleger, Vermieter mit Steuervorteilen oder als Zwischenfinanzierung – für selbstnutzende Käufer ist es selten die beste Wahl.
Inhaltsverzeichnis
Wie funktioniert ein endfälliges Darlehen?
Das Grundprinzip ist einfach: Du nimmst einen Kredit auf, zahlst über die gesamte Laufzeit ausschließlich die anfallenden Zinsen und tilgst die komplette Darlehenssumme erst am Ende – in einem einzigen Betrag. Die monatliche Rate besteht also nur aus Zinsen, nicht aus Zins und Tilgung wie beim klassischen Annuitätendarlehen.
Da die Restschuld über die gesamte Laufzeit unverändert bleibt, zahlst du auf den vollen Darlehensbetrag Zinsen – Monat für Monat. Das macht das endfällige Darlehen in der Gesamtrechnung teurer als eine Finanzierung mit laufender Tilgung.
Damit du am Ende der Laufzeit die Summe auch tatsächlich aufbringen kannst, verlangen Banken in der Regel einen Tilgungsersatz. Die beiden häufigsten Varianten sind der Bausparvertrag und die Lebensversicherung.
Endfälliges Darlehen mit Bausparvertrag
Die häufigste Kombination in der Baufinanzierung: Du schließt parallel zum endfälligen Darlehen einen Bausparvertrag ab und besparst ihn während der Laufzeit. Nach etwa 7 bis 10 Jahren ist der Bausparvertrag zuteilungsreif – das angesparte Guthaben plus das Bauspardarlehen lösen dann das endfällige Darlehen ab.
Der Vorteil: Du sicherst dir bereits heute den Zins für die Anschlussfinanzierung. Der Nachteil: Du trägst über einen Zeitraum eine Doppelbelastung aus Darlehenszinsen und Bausparrate. Ob sich das rechnet, hängt stark vom aktuellen Zinsniveau ab. Mehr dazu erfährst du in unserem Artikel zum tilgungsausgesetzten Darlehen mit Bausparvertrag.
Endfälliges Darlehen mit Lebensversicherung
Alternativ kann eine Kapitallebensversicherung als Tilgungsersatz dienen. Hier zahlst du während der Laufzeit in eine Lebensversicherung ein. Bei Fälligkeit wird die Auszahlungssumme zur Tilgung des Darlehens verwendet.
Dieses Modell war vor allem in den 1990er- und 2000er-Jahren populär. Heute wird es seltener angeboten, weil die Renditen von Kapitallebensversicherungen in den vergangenen Jahren deutlich gesunken sind. Außerdem besteht das Risiko, dass die Ablaufleistung am Ende nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig zu tilgen.
Endfälliges Darlehen vs. Annuitätendarlehen: der Vergleich
Beim Annuitätendarlehen zahlst du eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld – und damit auch der Zinsanteil. Beim endfälligen Darlehen bleibt die Restschuld konstant, was die Gesamtzinslast deutlich erhöht.
| Merkmal | Endfälliges Darlehen | Annuitätendarlehen |
|---|---|---|
| Tilgung während der Laufzeit | Keine – Tilgung erst am Laufzeitende | Laufende Tilgung mit jeder Rate |
| Monatliche Rate | Nur Zinsen – niedrigere monatliche Belastung | Zins + Tilgung – höhere monatliche Rate |
| Restschuld | Bleibt über die gesamte Laufzeit gleich | Sinkt mit jeder Zahlung |
| Gesamtzinslast | Deutlich höher | Niedriger |
| Zinssatz | In der Regel höher (höheres Risiko für die Bank) | In der Regel niedriger |
| Planungssicherheit | Tilgungsersatz muss gesichert sein | Feste Rate über die Zinsbindung |
| Geeignet für | Kapitalanleger, Vermieter, Zwischenfinanzierungen | Selbstnutzer, klassische Baufinanzierung |
Für die meisten Käufer, die ihre Immobilie selbst nutzen, ist das Annuitätendarlehen die bessere Wahl. Mit unserem Tilgungsrechner kannst du verschiedene Szenarien durchspielen.
Was kostet ein endfälliges Darlehen?
Die Kosten eines endfälligen Darlehens werden oft unterschätzt. Der Grund: Du zahlst über die gesamte Laufzeit Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag. Beim Annuitätendarlehen sinkt die Zinsbelastung mit jeder Tilgungsrate.
Rechenbeispiel
Angenommen, du finanzierst 300.000 € über 10 Jahre:
Endfälliges Darlehen (3,5 % Zinsen):
- Monatliche Zinsrate: 875 €
- Zinsen über 10 Jahre: 105.000 €
- Tilgung am Laufzeitende: 300.000 €
- Gesamtkosten: 405.000 €
Annuitätendarlehen (3,0 % Zinsen, 2 % anfängliche Tilgung):
- Monatliche Rate: 1.250 €
- Zinsen über 10 Jahre: ca. 79.000 €
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 229.000 €
- Gezahlter Gesamtbetrag nach 10 Jahren: ca. 150.000 € (davon ca. 71.000 € Tilgung)
Der Unterschied bei den Zinsen beträgt in diesem Beispiel rund 26.000 € – und das, obwohl beim Annuitätendarlehen bereits ein erheblicher Teil getilgt wurde. Das endfällige Darlehen ist also in der Gesamtrechnung spürbar teurer.
Möchtest du deine eigene Finanzierung durchrechnen? Nutze dafür unseren Baufinanzierungsrechner.
Vorteile des endfälligen Darlehens
- Niedrigere monatliche Belastung: Da du nur Zinsen zahlst, ist die monatliche Rate geringer als bei einem Annuitätendarlehen. Das kann dir finanziellen Spielraum verschaffen.
- Mehr Liquidität: Das Geld, das du bei einem Annuitätendarlehen in die Tilgung stecken würdest, steht dir für andere Zwecke zur Verfügung – etwa für Investitionen oder den Aufbau von Rücklagen.
- Steuerliche Vorteile bei Vermietung: Wenn du das Darlehen für eine vermietete Immobilie nutzt, kannst du die Schuldzinsen als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Da die Zinslast beim endfälligen Darlehen über die gesamte Laufzeit konstant hoch bleibt, fällt der steuerliche Abzug entsprechend höher aus.
Nachteile des endfälligen Darlehens
- Hohes Tilgungsrisiko: Am Ende der Laufzeit musst du den gesamten Darlehensbetrag auf einen Schlag zurückzahlen. Wenn dein Tilgungsersatz nicht wie geplant aufgeht – etwa weil die Rendite der Lebensversicherung niedriger ausfällt – kann das zum Problem werden.
- Höhere Gesamtkosten: Weil du über die gesamte Laufzeit Zinsen auf den vollen Betrag zahlst und der Zinssatz in der Regel höher ist, wird das Darlehen insgesamt teurer als ein vergleichbares Annuitätendarlehen.
- Eingeschränkte Flexibilität bei Veränderungen: Unvorhergesehene Ereignisse wie ein Jobverlust, eine Scheidung oder unerwartete Ausgaben können deinen Tilgungsplan gefährden. Du hast wenig Spielraum, um auf Veränderungen zu reagieren.
Für wen ist ein endfälliges Darlehen sinnvoll?
Für die meisten Immobilienkäufer, die selbst einziehen wollen, ist ein endfälliges Darlehen nicht die erste Wahl. Es gibt aber Situationen, in denen es durchaus Sinn ergeben kann:
Baufinanzierung mit Bausparvertrag
Du schließt ein endfälliges Darlehen ab und besparst parallel einen Bausparvertrag. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, löst er das Darlehen ab. Diese Kombination kann sich lohnen, wenn du dir günstige Zinsen für die Zukunft sichern möchtest. Lies dazu unseren ausführlichen Ratgeber zum tilgungsausgesetzten Darlehen mit Bausparvertrag.
Zwischenfinanzierung
Wenn du eine Immobilie kaufst, aber auf den Verkaufserlös einer anderen Immobilie wartest, kann ein endfälliges Darlehen als Überbrückung dienen. Sobald der Erlös aus dem Verkauf eintrifft, tilgst du das Darlehen auf einen Schlag.
Kapitalanleger und Vermieter
Für Vermieter kann das Modell steuerlich attraktiv sein: Die Schuldzinsen bleiben über die gesamte Laufzeit konstant hoch und lassen sich als Werbungskosten absetzen. Gleichzeitig bleibt dir die Liquidität, um in weitere Objekte zu investieren. Ob sich das in deinem konkreten Fall rechnet, solltest du mit einem Steuerberater besprechen.
Erwartete Kapitalzuflüsse
Wenn du in absehbarer Zeit mit einem größeren Geldzufluss rechnest – etwa aus einer Erbschaft, einem Unternehmensverkauf oder einer fälligen Kapitalanlage – kann ein endfälliges Darlehen die passende Brücke sein.
Anschlussfinanzierung bei geringer Restschuld
Hast du aus einer vorherigen Finanzierung nur noch eine geringe Restschuld übrig, kann ein endfälliges Darlehen eine unkomplizierte Lösung sein. Informiere dich auch über das Forward-Darlehen als Alternative für deine Anschlussfinanzierung.
Häufig gestellte Fragen zum endfälligen Darlehen
Was versteht man unter einem endfälligen Darlehen?
Ein endfälliges Darlehen – auch Fälligkeitsdarlehen genannt – ist ein Kredit, bei dem du während der Laufzeit nur die Zinsen zahlst. Die komplette Tilgung der Darlehenssumme erfolgt am Ende der Laufzeit in einer einzigen Zahlung.
Welche Nachteile hat ein endfälliges Darlehen?
Die größten Nachteile sind die höhere Gesamtzinslast, das Tilgungsrisiko am Laufzeitende und die oft höheren Zinssätze im Vergleich zum Annuitätendarlehen. Außerdem bist du weniger flexibel, wenn sich deine finanzielle Situation während der Laufzeit ändert.
Welche Vorteile bietet ein endfälliges Darlehen?
Die monatliche Belastung ist niedriger, weil du nur Zinsen zahlst. Außerdem hast du mehr Liquidität für andere Investitionen. Für Vermieter können sich steuerliche Vorteile ergeben, da die Schuldzinsen über die gesamte Laufzeit absetzbar sind.
Was ist der Unterschied zwischen einem Ratendarlehen und einem Fälligkeitsdarlehen?
Beim Ratendarlehen zahlst du monatlich einen festen Tilgungsanteil plus Zinsen – die Rate sinkt über die Laufzeit. Beim Fälligkeitsdarlehen zahlst du monatlich nur Zinsen und tilgst die komplette Summe erst am Ende.
Für wen eignet sich ein endfälliges Darlehen?
Es eignet sich vor allem für Kapitalanleger und Vermieter (Steuervorteil), als Zwischenfinanzierung beim Immobilienwechsel oder in Kombination mit einem Bausparvertrag. Für Selbstnutzer ist in den meisten Fällen ein Annuitätendarlehen die bessere Wahl.
Ist ein endfälliges Darlehen teurer als ein Annuitätendarlehen?
In der Regel ja. Da die Restschuld über die gesamte Laufzeit gleich bleibt, zahlst du durchgehend Zinsen auf den vollen Betrag. Zusätzlich sind die Zinssätze beim endfälligen Darlehen oft höher, weil die Bank ein größeres Risiko trägt.
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Welche Finanzierungsform passt zu dir?
Unsere Experten zeigen dir, ob ein endfälliges Darlehen oder eine andere Finanzierungsform für deine Situation besser geeignet ist.
