Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland führt kein Weg am Notar vorbei. Die Notarkosten gehören zu den unvermeidlichen Kaufnebenkosten – zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis. Doch wie hoch fallen sie aus, wofür zahlst du genau und wie kannst du realistisch kalkulieren?

Was sind Notarkosten beim Hauskauf?

Beim Immobilienkauf in Deutschland führt kein Weg am Notar vorbei. Die sogenannten Notarkosten zählen zu den gesetzlich vorgeschriebenen Kaufnebenkosten – sie fallen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis an. Doch was steckt genau dahinter?

Warum ein Notar beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben ist

In Deutschland darf ein Immobilienkaufvertrag nur dann rechtswirksam geschlossen werden, wenn er notariell beurkundet wurde (§ 311b BGB). Der Gesetzgeber will damit sicherstellen, dass beide Parteien – Käufer und Verkäufer – umfassend über die rechtlichen Folgen des Kaufs aufgeklärt werden. Der Notar fungiert dabei als neutraler Mittler, nicht als Interessenvertreter einer Seite.

Wichtig: Ohne notarielle Beurkundung ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie rechtlich unwirksam. Selbst wenn du dich mit dem Verkäufer handschriftlich auf alles geeinigt hast – ohne Beurkundung bleibt es bei einem unverbindlichen Vorvertrag.

Welche Aufgaben übernimmt der Notar beim Hauskauf?

Der Notar ist weit mehr als nur ein „Unterschriftenprüfer“. Zu seinen zentralen Aufgaben zählen:

• Entwurf und Anpassung des Kaufvertrags nach Vorgaben von Käufer und Verkäufer
• Aufklärung beider Parteien über Rechte, Pflichten und Risiken
• Beurkundung des Vertrags in einer gemeinsamen Sitzung
• Einholung relevanter Unterlagen (z. B. Grundbuchauszug, Löschungsbewilligungen)
• Bestellung und Beurkundung der Grundschuld für die Bank
• Abwicklung der Zahlung: Überwachung von Fälligkeitsvoraussetzungen
• Antragstellung zur Änderung im Grundbuch (Eigentümerwechsel)

Damit übernimmt der Notar eine Schlüsselrolle für einen sicheren Eigentumsübergang.

Wer wählt den Notar aus, Käufer oder Verkäufer?

In der Praxis wird der Notar meist vom Käufer ausgewählt, auch wenn es keine gesetzliche Regelung dazu gibt. Da der Käufer in aller Regel auch die Notarkosten trägt (mehr dazu weiter unten), ist es fair, ihm die Auswahl zu überlassen.

Trotzdem sollte die Wahl immer in Abstimmung mit dem Verkäufer erfolgen. Schließlich müssen beide Seiten mit dem Vertrag einverstanden sein. Tipp: Achte bei der Auswahl auf regionale Erfahrung und Spezialisierung auf Immobilienrecht.

Du kannst den Notar frei wählen, aber achte darauf, dass er gut erreichbar ist – vor allem bei Terminen zur Unterschrift oder Rückfragen zur Finanzierung.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

Die Höhe der Notarkosten hängt direkt vom Kaufpreis ab. Sie sind gesetzlich geregelt und können nicht frei verhandelt werden. Dennoch gibt es Unterschiede in Detailpositionen und Zusatzleistungen.

Durchschnittliche Höhe der Notarkosten in Deutschland

Im Regelfall liegen die Notarkosten beim Hauskauf zwischen 1,0 % und 1,5 % des Kaufpreises. Dabei gilt:

• Reine Beurkundung des Kaufvertrags: ca. 1 %
• Mit Grundschuldbeurkundung: bis zu 1,5 %

Beispiel:  
Bei einem Immobilienpreis von 400.000 € solltest du also etwa 4.000 € bis 6.000 € für den Notar + Grundbuchamt einkalkulieren.

Gut zu wissen: Die Gebühren unterliegen dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – willkürliche Preisaufschläge sind unzulässig.

Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Notarkosten?

Mehrere Faktoren bestimmen letztlich deine individuellen Gebühren für den Notar:

• Höhe des Kaufpreises (Basiswert im Gebührentarif)
• Beurkundung zusätzlicher Verträge (z.B. eines Wohnrechts oder Nießbrauchs)
• Eintragung von Belastungen wie einer Grundschuld
• Anzahl beteiligter Parteien (z.B. Ehepartner, Erbengemeinschaft)
• Bundesland bzw. Ort des Amtsgerichts (Einfluss auf Registerkosten)

Achtung: Auch wenn sich der Gebührensatz nicht ändern lässt, können sich durch umfangreiche Zusatzleistungen höhere Gesamtkosten ergeben.

Beispielrechnung für typische Kaufpreise

*inklusive Grundbuchkosten; gerundet nach GNotKG

 

Diese Tabellenwerte zeigen dir klar: Die Kosten steigen linear mit dem Kaufpreis – aber auch durch zusätzliche Leistungen wie eine Finanzierungseintragung kann sich das verdoppeln.

Tipp: Mit unserem kostenlosen justhome Rechner kannst du deine individuellen Notarkosten beim Hauskauf sofort kalkulieren.