Maklerprovision beim Hauskauf: Wer sie zahlt und wie hoch sie sind

Wenn du in Deutschland ein Haus kaufen möchtest, solltest du nicht nur den Kaufpreis im Auge behalten – die Nebenkosten sind ebenfalls von großer Bedeutung. Ein erheblicher Posten sind die Maklerkosten, die auch als Maklerprovision oder Courtage bekannt sind. Viele Käufer unterschätzen, wie sehr diese zusätzlichen Gebühren ihren Eigenkapitalbedarf beeinflussen können.

In diesem Artikel erfährst du, wann und warum Maklerkosten anfallen, wer sie zu zahlen hat, wie hoch sie sind und wie du sie ganz einfach berechnen kannst. Mit dem Justhome Nebenkostenrechner kannst du auf einen Blick sehen, welche Kosten beim Immobilienkauf auf dich zukommen. 

Was sind Maklerkosten beim Hauskauf?

Wenn du in Deutschland eine Immobilie kaufst, kommen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch zusätzliche Kosten auf dich zu, die sogenannten Kaufnebenkosten. Ein besonders wichtiger Punkt dabei sind die Maklerkosten, die oft auch als Maklerprovision oder Courtage bezeichnet werden. Aber was genau bedeutet das, wann fallen diese Kosten an und wie viel musst du dafür einplanen?

Definition: Was versteht man unter Maklerkosten?

Maklerkosten sind die Gebühren, die für die Dienste eines Immobilienmaklers anfallen, wenn durch seine Vermittlung ein Kaufvertrag zustande kommt. Diese Provision kann entweder vom Käufer, Verkäufer oder sogar von beiden Parteien getragen werden – das hängt ganz davon ab, wer den Makler beauftragt hat und wie die Kosten aufgeteilt wurden.

Es ist wichtig zu wissen: Die Maklercourtage gehört zu den Kaufnebenkosten, unterscheidet sich jedoch von anderen Nebenkosten wie der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchgebühren oder möglichen Finanzierungskosten.

Im Alltag werden die Begriffe „Maklercourtage“, „Maklerprovision“ und „Maklergebühren“ oft synonym verwendet – rechtlich gesehen ist jedoch der Begriff „Provision“ korrekt.

Wann fallen Maklerkosten an?

Maklerkosten fallen immer dann an, wenn der Makler seine Aufgabe erfolgreich erfüllt hat – also wenn durch seine Vermittlung tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt. Die rechtliche Grundlage dafür ist § 652 BGB: Nur wenn ein nachweisbarer oder vermittelter Vertragsabschluss erfolgt, entsteht der Anspruch auf Provision.

Damit die Kosten gerechtfertigt sind, müssen drei Bedingungen erfüllt sein:

1. Der Makler hat erfolgreich eine Immobilie vermittelt.
2. Ein rechtsgültiger Kaufvertrag wurde abgeschlossen.
3. Es besteht ein Maklervertrag (mündlich oder schriftlich) mit einer der Parteien – also entweder dem Käufer oder dem Verkäufer. 

In der Praxis läuft es meist so ab:

Du besichtigst eine Immobilie über einen Makler. Im Exposé oder im Gespräch wird die Höhe der Provision klar angegeben. Nach einer erfolgreichen Einigung wird der Kaufvertrag unterzeichnet. Der Makler stellt anschließend seine Rechnung.

Wichtig:

Eine Maklerprovision ist nur dann fällig, wenn tatsächlich ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Wird kein Vertrag geschlossen, dürfen auch keine Maklerkosten verlangt werden.

Wie hoch sind die Maklergebühren in Deutschland?

In Deutschland beträgt die übliche Provision 3,57 % des Kaufpreises (inklusive 19 % Mehrwertsteuer) für jede Partei. Das macht insgesamt 7,14 %, wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer ihren Anteil übernehmen.

Wer übernimmt die Maklerkosten beim Hauskauf?

Ob es nun die Käufer, die Verkäufer oder beide Parteien sind, die die Maklerkosten übernehmen, hängt ganz vom Typ der Immobilie ab. Für Wohnimmobilien wie Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen gibt es seit 2020 klare gesetzliche Vorgaben. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder Gewerbeobjekten hingegen bleibt es weiterhin der Vertragsfreiheit überlassen.

Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen

Seit dem 23. Dezember 2020 gibt es ein neues Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a ff. BGB), das besagt, dass Käufer höchstens die Hälfte der Provision zahlen müssen – und das auch nur, wenn der Makler für beide Seiten tätig war.

Wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt er die gesamten Kosten allein. Beauftragen sowohl Käufer als auch Verkäufer den Makler, teilen sie sich die Provision gleichmäßig. Hat hingegen nur der Käufer den Makler engagiert, muss er die Provision komplett übernehmen.

Beispiel:
Gesamtprovision: 7,14 % → Verkäufer 3,57 % + Käufer 3,57 %

Wichtig:
Der Makler darf die Provision vom Käufer erst verlangen, nachdem der Verkäufer seinen Anteil schriftlich bestätigt hat. So wird sichergestellt, dass beide Parteien ihren vereinbarten Teil tatsächlich zahlen.

Diese Regelung gilt ausschließlich für Wohnimmobilien, die von Privatpersonen gekauft werden – also keine Anlageobjekte oder Grundstücke. Ziel der Reform war es, private Käufer finanziell zu entlasten.

Andere Immobilien: Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte

Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und gewerbliche Immobilien gilt das neue Gesetz nicht. Hier entscheiden weiterhin die Vertragsparteien, wer die Provision übernimmt oder wie sie aufgeteilt wird.

In vielen Fällen trägt der Käufer die gesamten Maklerkosten – besonders, wenn er das Objekt aktiv über den Makler gefunden hat. Es ist aber ebenso möglich, dass der Verkäufer sie ganz oder teilweise übernimmt.

Tipp:

In diesen Fällen kommt es ausschließlich auf den Maklervertrag an.

Prüfe genau, wer den Makler beauftragt hat, und lass dir die Provisionsregelung schriftlich bestätigen, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.