Grundsteuermessbetrag: Alles, was Immobilienbesitzer wissen müssen

Beim Kauf und ebenso später als Eigentümer einer Immobilie ist es wichtig, die Grundsteuer und ihre Berechnung zu verstehen.

In diesem Artikel erfährst du, was der Grundsteuermessbetrag ist, was sich mit der Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 geändert hat und wie sich der Grundsteuermessbetrag berechnet (Stand: November 2026).

Der Grundsteuermessbetrag ist entscheidend für die Berechnung der Grundsteuer, die du jährlich für deine Immobilie zahlen musst. Er dient als Basis für die endgültige Steuerfestsetzung.

Der Grundsteuermessbetrag wird aus dem Wert deiner Immobilie und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl ermittelt. Diese Steuermesszahl ist ein fester Prozentsatz, der im Grundsteuergesetz festgelegt ist. Auf diesen wenden die Gemeinden ihren Hebesatz an. Daraus ergibt sich letztlich die Höhe der gesamten Grundsteuer.

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Sie hat die veralteten Einheitswerte durch aktuelle Grundsteuerwerte ersetzt. Die Einheitswerte stammen in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935. Diese veralteten Werte führten dazu, dass Immobilien nicht mehr zeitgemäß bewertet wurden. Beispielsweise wurde ein Gebäude, das 2010 fertiggestellt wurde, nach den Standards von 1964 bewertet, ohne dass Renovierungen oder Abnutzungen berücksichtigt wurden.

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Bewertung im April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Deshalb wurden die Einheitswerte durch aktuelle Grundsteuerwerte ersetzt und die Steuermesszahlen gesenkt, um die Wertsteigerungen der letzten Jahrzehnte auszugleichen. Im Bundesmodell liegt die Steuermesszahl für Wohngrundstücke jetzt bei 0,31 Promille, vorher waren es meist 3,5 Promille, also etwa ein Zehntel. Einige Länder weichen davon ab. Die Steuermesszahl wird in Promille angegeben und spielt eine zentrale Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer.

Die Berechnung des Grundsteuermessbetrags, der seit dem 1. Januar 2025 gilt, erfolgt in einem dreistufigen Verfahren. Dabei spielen drei Hauptfaktoren eine entscheidende Rolle:

1. 1.Grundsteuerwert: Dieser Wert wird vom Finanzamt ermittelt, basierend auf den Angaben, die du in deiner Grundsteuererklärung gemacht hast.
2. 2.Steuermesszahl: Diese Größe, die je nach der Art der Immobilie variiert, wird vom Gesetzgeber in den §§ 14 und 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG) festgelegt. Einige Bundesländer haben eigene Messzahlen.
3. 3.Hebesatz: Dieser wird von deiner Gemeinde festgesetzt und kann somit unterschiedlich ausfallen. Der Hebesatz dient als Steuerungsinstrument zur Bestimmung der Grundsteuereinnahmen der Städte und Gemeinden.

Der Grundsteuermessbetrag wird durch die Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl berechnet. Diese Formel sieht wie folgt aus:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Die Grundsteuer selbst ergibt sich dann aus Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde.

Bis Ende 2024 wurde die Grundsteuer mithilfe des Einheitswertes berechnet, im Westen mit Werten von 1964, im Osten sogar von 1935. Die Grundsteuerreform hat die Trennung zwischen Ost und West aufgegeben. Seitdem gilt das Bundesmodell, von dem die Länder abweichen dürfen.

Dem Bundesmodell folgen Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen, das Saarland und Sachsen mit eigenen Steuermesszahlen. Eigene Modelle haben Baden-Württemberg (Bodenwertmodell), Bayern (Flächenmodell), Hamburg (Wohnlagemodell), Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell). In den Flächenmodellen spielt der Wert der Immobilie kaum eine Rolle, dort zählen vor allem Grundstücks- und Wohnfläche.

Der Grundsteuermessbetrag gilt, bis sich die Verhältnisse ändern oder neu bewertet wird. Im Bundesmodell stellt das Finanzamt die Grundsteuerwerte alle sieben Jahre neu fest (Hauptfeststellung), das nächste Mal zum 1. Januar 2029. Ob du dafür wieder eine Erklärung abgeben musst, regeln die Finanzämter rechtzeitig. In den Flächenmodellen (z. B. Bayern) gibt es keine regelmäßige Neubewertung.

Ändert sich etwas Wesentliches an deiner Immobilie, etwa durch einen Anbau, einen Abriss oder eine Kernsanierung, musst du das dem Finanzamt anzeigen. Die Frist endet am 31. März des Folgejahres. Eine normale Modernisierung wie neue Fenster oder ein neues Bad ändert den Grundsteuerwert im Bundesmodell in der Regel nicht.

Der Grundsteuermessbetrag wird vom Finanzamt berechnet und fließt in den Grundsteuermessbescheid ein. Dieser Bescheid ist einer von insgesamt drei Grundsteuerbescheiden.

• Der Grundsteuerwertbescheid wird auf der Grundlage der von den Eigentümern in der Grundsteuererklärung gemachten Angaben vom Finanzamt erstellt.
• Der Grundsteuerwert ist Teil der Berechnung des Grundsteuermessbetrages, der in den ebenfalls vom Finanzamt erstellten Grundsteuermessbescheid einfließt.
• Der dritte Bescheid ist der eigentliche Grundsteuerbescheid, aus dem die Höhe der ab dem 1. Januar 2025 zu zahlenden Grundsteuer hervorgeht. Dieser wird von den Städten und Gemeinden verschickt.

Der Absender des jeweiligen Bescheids hat Auswirkungen auf das jeweilige Rechtsmittel, mit dem sich Eigentümer gegen einen Bescheid wehren können. Der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid werden auf Basis der Grundsteuererklärung vom Finanzamt erstellt und seit 2022 an Eigentümer verschickt. Beide Bescheide können mithilfe eines Einspruchs angefochten werden, für den eine Frist von einem Monat nach Bekanntgabe gilt. Gegen den eigentlichen Grundsteuerbescheid der Gemeinde, den die meisten Eigentümer Ende 2024 oder Anfang 2025 erhalten haben, ist meist ein Widerspruch innerhalb eines Monats möglich (in Berlin, Hamburg und Bremen ein Einspruch beim Finanzamt). Die Rechtsbehelfsbelehrung im Bescheid sagt dir, was gilt. Er basiert auf den ersten beiden Bescheiden, sodass es unverzichtbar ist, diese sorgfältig auf ihre Richtigkeit zu überprüfen und gegebenenfalls anzufechten.

Abweichungen gab es zum Beispiel in Berlin, wo der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag erst 2024 kam, und in Ländern mit Flächenmodell wie Hessen, wo es keinen Grundsteuerwertbescheid gibt, sondern nur den Messbescheid.

Stand: November 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Notarberatung. Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich sind die geltenden Gesetze und der Bescheid deines Finanzamts. Für deinen konkreten Fall wende dich an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.