Worauf sollte ich beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

Der Kauf einer Eigentumswohnung zählt zu den größten Investitionen im Leben. Dabei geht es nicht nur um finanzielle Aspekte – auch Emotionen spielen eine Rolle. Ist es nicht ein gutes Gefühl, eine Immobilie sein Eigen zu nennen? Nicht zuletzt bietet das Eigenheim eine langfristige Absicherung.

Trotzdem: Ob als Kapitalanlage oder zum Eigenbedarf – es lohnt sich, die richtigen Faktoren beim Kauf einer Eigentumswohnung im Blick zu behalten. Du fragst dich noch grundsätzlich, ob Kaufen überhaupt das Richtige für dich ist? Dann wirf zuerst einen Blick auf unseren Ratgeber Kaufen oder Mieten.

In diesem Artikel gehen wir alle wichtigen Punkte Schritt für Schritt mit dir durch – von der Finanzierung über die Besichtigung bis zum Notartermin.

Was sollte ich bei der Finanzierung der Eigentumswohnung beachten?

Wie viel Kaufbudget kannst du dir leisten?

Bevor du dich auf die Suche nach deiner zukünftigen Eigentumswohnung machst, solltest du dir über dein Budget im Klaren sein. Dabei sind folgende Punkte zu berücksichtigen:

• Wie viel Eigenkapital steht dir zur Verfügung? Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto günstiger werden die Konditionen für den Immobilienkredit. In der Regel solltest du bei einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung mit mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital planen. Bei einer vermieteten Kapitalanlage kann es sich auch lohnen, stärker mit Kredit zu finanzieren.

• Welche monatliche Rate kannst du dir leisten? Um sicherzustellen, dass keine finanziellen Probleme entstehen, muss jede Bank prüfen, ob du eine monatliche Kreditrate stemmen kannst. Eine grobe Faustformel: Etwa 35–40 % deines Nettoeinkommens kannst du für eine monatliche Kreditrate einplanen. Mit unserer Faustformel kannst du berechnen, welche monatliche Rate du dir leisten kannst.

• Welche zusätzlichen Kosten kommen auf dich zu? Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und eventuelle Renovierungen können erheblich sein. Ein gängiger Tipp: Plane neben dem Kaufpreis zusätzlich 10–15 % für Nebenkosten ein.

Ein gründlich durchdachtes Budget hilft dir, unangenehme Überraschungen zu vermeiden und gezielt nach der richtigen Wohnung zu suchen. Mit dem Justhome Budgetrechner verschaffst du dir einen ersten Überblick.

Was ist das Hausgeld?

Neben den einmaligen Kaufkosten solltest du auch die laufenden Kosten im Blick haben. Als Eigentümer zahlst du monatlich das sogenannte Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Es deckt die laufenden Kosten des Gebäudes – etwa Instandhaltung, Reinigung, Verwaltung und die Bildung von Rücklagen. Vor dem Kauf solltest du dir folgende Punkte ansehen:

• Wie hoch ist das aktuelle Hausgeld? Vergleiche den Betrag mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung.

• Welche Kosten deckt das Hausgeld ab? Informiere dich, ob Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Treppenhausreinigung oder Gartenpflege enthalten sind – und ob weitere Kosten separat anfallen.

• Wie hat sich das Hausgeld entwickelt? Die Entwicklung in den letzten Jahren gibt dir Hinweise, ob in Zukunft mit einem Anstieg zu rechnen ist.

Das Hausgeld wird in der Regel von einem externen Verwalter eingezogen und treuhänderisch verwaltet. Einmal jährlich erhältst du eine Hausgeldabrechnung. Zusätzlich erstellt der Verwalter einen Wirtschaftsplan für die Folgejahre. Beide Dokumente solltest du dir vor dem Kauf unbedingt zeigen lassen.

Welche Kaufnebenkosten kommen auf dich zu?

Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten – dabei machen sie einen erheblichen Anteil der Gesamtkosten aus. Hier ein Überblick:

Kostenart	Richtwert
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 % (je nach Bundesland)
Notar- und Grundbuchkosten	ca. 1,5–2,0 %
Maklerprovision	ca. 3,0–3,57 % (Käuferanteil)

Die Grunderwerbsteuer variiert stark je nach Bundesland. In Bayern und Sachsen liegt sie bei 3,5 %, in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und dem Saarland bei 6,5 %. Die übrigen Bundesländer bewegen sich dazwischen.

Tipp: Mit dem Justhome Kaufnebenkostenrechner kannst du die Nebenkosten für dein Bundesland und deinen Kaufpreis genau berechnen. Die Notarkosten lassen sich separat mit dem Notarkostenrechner ermitteln.

Plane die Nebenkosten möglichst aus Eigenkapital – die meisten Banken finanzieren sie nicht mit.

Ablauf: Eigentumswohnung kaufen Schritt für Schritt

Der Kaufprozess einer Eigentumswohnung folgt einem klaren Ablauf. Wenn du die einzelnen Schritte kennst, fühlst du dich sicherer und kannst Fehler vermeiden.

Suche, Exposé und Besichtigung

Am Anfang steht die gezielte Suche. Ob über Immobilienportale, Makler oder persönliche Kontakte – sobald du ein interessantes Objekt findest, solltest du dir das Exposé genau ansehen. Achte auf:

• Grundriss, Wohnfläche und Zimmeraufteilung
• Baujahr und Zustand des Gebäudes
• Hausgeld und enthaltene Leistungen
• Energieausweis und Energieeffizienzklasse

Bei der Besichtigung nimmst du dann den tatsächlichen Zustand der Wohnung unter die Lupe – dazu weiter unten mehr.

Finanzierung und Finanzierungsbestätigung

Hast du eine Wohnung ins Auge gefasst, geht es an die Finanzierung. Je früher du dich darum kümmerst, desto besser – denn Verkäufer und Makler bevorzugen Käufer, die eine gesicherte Finanzierung vorweisen können.

Kläre folgende Punkte:

• Finanzierungsrahmen: Nutze den Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen.
• Tilgung planen: Mit dem Tilgungsrechner siehst du, wie sich unterschiedliche Tilgungssätze auf die Laufzeit auswirken.
• Finanzierungsbestätigung einholen: Eine Finanzierungsbestätigung zeigt dem Verkäufer, dass du den Kauf finanziell stemmen kannst. Das beschleunigt den Prozess und verschafft dir einen Vorteil gegenüber anderen Interessenten.

Notartermin und Grundbucheintrag

Wenn du dich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt hast, wird ein Notartermin vereinbart. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und beurkundet ihn. Dabei gilt:

• Du erhältst den Vertragsentwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin zur Prüfung.
• Lies den Entwurf sorgfältig durch und stelle Fragen – das ist dein gutes Recht.
• Beim Termin selbst liest der Notar den gesamten Vertrag vor und beide Parteien unterschreiben.

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert deinen Anspruch auf die Wohnung ab. Sobald du den Kaufpreis bezahlt hast und alle Voraussetzungen erfüllt sind, erfolgt die endgültige Grundbucheintragung – damit bist du offiziell Eigentümerin oder Eigentümer.

Was sollte ich bei der Lage meiner Eigentumswohnung beachten?

Die Lage deiner zukünftigen Eigentumswohnung spielt eine entscheidende Rolle – sowohl für die Wertentwicklung als auch für deinen Wohnkomfort.

Die Infrastruktur

Bei der Wahl der richtigen Eigentumswohnung solltest du nicht nur auf das Objekt selbst, sondern auch auf dessen Umgebung achten. Achte besonders auf die Nähe zu:

• Kindergärten und Schulen
• Einkaufsmöglichkeiten
• Ärzten und Krankenhäusern

Zusätzlich lohnt sich ein Blick auf den Freizeitwert: Parks, Spielplätze, Sporteinrichtungen oder kulturelle Angebote tragen maßgeblich zur Lebensqualität bei. Mache bei der Besichtigung auch einen Spaziergang durch die Umgebung, um ein Gefühl für die Lage zu bekommen.

Profi-Tipp: In größeren Städten existiert meistens ein offizieller Mietspiegel, in den die Wohnlage einfließt. Dort kannst du erkennen, wie die Wohnlage aktuell eingeschätzt wird.

Die Verkehrsanbindung

Die Mobilität ist ein weiterer wichtiger Aspekt. Eine gute Verkehrsanbindung erleichtert das Pendeln zur Arbeit und den Alltag insgesamt.

Aber Achtung: Während eine gute Anbindung den Alltag erleichtern kann, kann Lärm den Wohnkomfort erheblich stören. Wäge daher das Verhältnis von Verkehrsanbindung und möglicher Lärmbelästigung gut ab.

Wir empfehlen dir, die Umgebung rund um deine potenzielle Eigentumswohnung an verschiedenen Tageszeiten zu besuchen, um dir ein Bild von den Lärmquellen zu machen.

Profi-Tipp: Viele Städte stellen offizielle Lärmkarten zur Verfügung, die dir einen Überblick über die Lärmbelastung zu verschiedenen Tageszeiten geben.

Neubau oder Bestandswohnung?

Bevor du dich in die Suche stürzt, solltest du dir überlegen, ob eine Neubauwohnung oder eine Bestandswohnung besser zu dir passt. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.

Neubau: Vorteile und Nachteile

Vorteile:

• Moderne Grundrisse und zeitgemäße Raumaufteilung
• Hohe Energieeffizienz und niedrige Heizkosten
• Keine kurzfristigen Sanierungskosten zu erwarten
• Aktueller Stand bei Barrierefreiheit und Technik

Nachteile:

• In der Regel höherer Kaufpreis pro Quadratmeter
• Beim Kauf vom Bauträger kann es zu Bauverzögerungen kommen
• Die Umgebung (Nachbarschaft, Infrastruktur) muss sich bei Neubaugebieten oft erst entwickeln

Bestandswohnung: Vorteile und Nachteile

Vorteile:

• Oft günstiger als Neubau
• Gewachsene Infrastruktur und Nachbarschaft
• Charme und Charakter, etwa bei Altbauwohnungen
• Sofort verfügbar – kein Warten auf die Fertigstellung

Nachteile:

• Höheres Risiko für Sanierungsbedarf (Heizung, Fenster, Dach)
• Eventuell geringere Energieeffizienz und höhere laufende Kosten
• Mögliche Sonderumlagen für anstehende Instandhaltungen

Egal wofür du dich entscheidest: Prüfe in beiden Fällen die Teilungserklärung, die WEG-Unterlagen und den energetischen Zustand sorgfältig.

Checkliste Wohnungsbesichtigung – Worauf du beim Kauf achten solltest

Während Lage und Umgebung den Alltag und die Lebensqualität beeinflussen, ist es der innere Zustand der Wohnung, der langfristig über Kosten und Komfort entscheidet. Bevor du dich endgültig festlegst, lohnt es sich, genau hinter die Kulissen zu blicken.

Bauzustand prüfen

Der Bauzustand gibt dir Auskunft über die Qualität und Langlebigkeit der Wohnung. Stelle dir folgende Fragen:

• Aus welchem Jahr stammt das Gebäude? Ältere Bauten können Charme haben, benötigen aber oft mehr Instandhaltung.
• Wurden in der jüngsten Vergangenheit Sanierungen oder Renovierungen durchgeführt? Gute Isolierung, ein intaktes Dach oder moderne Fenster können zukünftige Kosten vermindern.
• Gibt es sichtbare Schäden wie Risse in den Wänden, abblätternde Farbe oder schadhafte Stellen im Boden?

Bei Unsicherheiten kann es sich lohnen, einen Gutachter zum Hauskauf hinzuzuziehen.

Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen

Dieser Punkt wird oft unterschätzt, ist aber enorm wichtig: Lass dir die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen. In diesen Dokumenten findest du:

• Beschlossene und geplante Sanierungen – zum Beispiel Fassadenarbeiten, Dachsanierung oder der Austausch der Heizungsanlage.
• Streitthemen innerhalb der WEG – gibt es wiederkehrende Konflikte zwischen Eigentümern?
• Beschlossene Sonderumlagen – mussten die Eigentümer in der Vergangenheit zusätzliche Zahlungen leisten?
• Zufriedenheit mit der Hausverwaltung – wird über einen Wechsel diskutiert?

Die Protokolle geben dir ein ehrliches Bild davon, wie die Gemeinschaft funktioniert und welche finanziellen Überraschungen möglicherweise auf dich zukommen. Der bisherige Eigentümer oder der Makler sollte dir diese Dokumente zur Verfügung stellen können.

Energieeffizienz

Die Energieeffizienz einer Wohnung sollte nicht unterschätzt werden. Mit steigenden Energiepreisen wird dieser Punkt immer relevanter.

• Energieausweis vorhanden? Dieser gibt dir Aufschluss über den Energiebedarf und zeigt potenzielle Schwachstellen.
• Wie sind die Fenster beschaffen? Doppel- oder Dreifachverglasung kann erheblich zur Energieeinsparung beitragen.
• Welche Heizungsart ist vorhanden? Moderne Heizsysteme, insbesondere auf Basis erneuerbarer Energien, sparen langfristig Kosten. Gibt es die Möglichkeit eines Fernwärmeanschlusses?

Ein energieeffizientes Zuhause sorgt nicht nur für ein angenehmes Raumklima, sondern reduziert auch die monatlichen Nebenkosten. Es lohnt sich, hier genau hinzuschauen und eventuell in eine Energieberatung zu investieren.

Gemeinschaftseigentum und Teilungserklärung: Was gehört dir wirklich?

Der Kauf einer Eigentumswohnung bedeutet nicht nur, dass du Eigentümer deiner vier Wände wirst. Ein wichtiger Aspekt, der oft übersehen wird, ist das Gemeinschaftseigentum und die damit verbundene Teilungserklärung. Diese Dokumente sind entscheidend, um zu verstehen, was dir wirklich gehört und welche Rechte und Pflichten du als Wohnungseigentümer hast.

Teilungserklärung: Was gehört dir?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung stößt du auf ein zentrales Dokument: die Teilungserklärung. Hier wird detailliert festgehalten, welche Flächen als Sondereigentum gelten und somit allein dir gehören. Ebenso werden Flächen definiert, die zum Gemeinschaftseigentum zählen und von allen Eigentümern genutzt werden dürfen – etwa der Keller, der Dachboden, Treppenhäuser oder der Garten.

Wichtig zu wissen: Auch tragende Wände innerhalb deiner Wohnung oder die Fenster gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung gibt dir außerdem Auskunft über deine Rechte und Pflichten als Miteigentümer – zum Beispiel welche baulichen Veränderungen du ohne Zustimmung der WEG vornehmen darfst und welche nicht.

Gemeinschaftseigentum: Wer kümmert sich darum?

Wenn von Gemeinschaftseigentum die Rede ist, stellt sich schnell die Frage: Wer ist verantwortlich für Instandhaltung, Pflege und Verwaltung? In der Regel wird das Gemeinschaftseigentum durch einen Verwalter oder eine professionelle Hausverwaltung betreut. Diese kümmern sich um die regelmäßige Instandhaltung, organisieren Eigentümerversammlungen und sorgen für die Einhaltung der Hausordnung.

Es ist wichtig, einen Blick darauf zu werfen, wie diese Verwaltung organisiert ist und ob sie effektiv arbeitet. Eine gute Verwaltung hat maßgeblichen Einfluss auf den Werterhalt und die Wertsteigerung deiner Eigentumswohnung.

Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen

Jeder Eigentümer zahlt monatlich einen Betrag in die Instandhaltungsrücklage ein. Aus ihr werden notwendige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum finanziert – etwa die Erneuerung des Dachs, eine Fassadensanierung oder der Austausch der Heizungsanlage.

Worauf du achten solltest:

• Höhe der Rücklage: Als grobe Daumenregel kannst du mit etwa 1 € pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat rechnen. Bei älteren Gebäuden kann der Betrag höher liegen.
• Aktueller Stand der Rücklage: Lass dir bestätigen, wie hoch die angesammelte Rücklage aktuell ist. Eine niedrige Rücklage bei einem älteren Gebäude kann ein Warnsignal sein – dann drohen Sonderumlagen.
• Sonderumlagen: Wenn die Rücklage für eine größere Maßnahme nicht ausreicht, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Das bedeutet: Du musst kurzfristig einen größeren Betrag zahlen. Frage gezielt, ob Sonderumlagen geplant oder kürzlich beschlossen wurden.

Eine gut gefüllte Instandhaltungsrücklage ist ein Zeichen für eine vorausschauende WEG-Verwaltung – und schützt dich vor unerwarteten finanziellen Belastungen.

Fazit: Eigentumswohnung kaufen

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine bedeutende finanzielle und persönliche Entscheidung. Um die bestmögliche Wahl zu treffen, solltest du dich nicht nur über dein Budget und die damit verbundenen Kosten im Klaren sein, sondern auch die Lage, den Zustand der Wohnung und die WEG-Unterlagen gründlich prüfen.

Ob Neubau oder Bestandswohnung, ob Eigennutzung oder Kapitalanlage – eine sorgfältige Vorbereitung stellt sicher, dass deine zukünftige Eigentumswohnung nicht nur ein solides Investment ist, sondern auch ein Zuhause, in dem du dich wohlfühlst.

Dein nächster Schritt: Finde heraus, was du dir leisten kannst – mit dem Justhome Budgetrechner. Und wenn du bereit bist, dir eine Finanzierungsbestätigung zu sichern, unterstützt dich Justhome bei der Finanzierungsbestätigung.