Kaufnebenkosten mitfinanzieren: Wann es sich lohnt — und wann nicht

Du hast das Einkommen für die monatliche Rate, aber die 10–15 % Eigenkapital allein für die Nebenkosten fehlen? Das ist kein Einzelfall — und kein Hindernis. Tatsächlich gibt es Banken, die Kaufnebenkosten mitfinanzieren, sodass du auch ohne vollständige Nebenkosten-Rücklage eine Immobilie kaufen kannst. Was das konkret kostet, welche Voraussetzungen du erfüllen musst und wann die Mitfinanzierung eine Falle ist: Hier bekommst du alle Grundlagen, die du vor dem Bankgespräch brauchst.

Was bedeutet „Kaufnebenkosten mitfinanzieren" eigentlich?

Ja, Kaufnebenkosten lassen sich mitfinanzieren — man spricht dann von einer 110%-Finanzierung. Dabei übernimmt die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die anfallenden Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Voraussetzung ist in der Regel eine sehr gute Bonität und ein gesichertes Einkommen.

Um die Begriffe voneinander abzugrenzen: Bei einer 100%-Finanzierung (auch Vollfinanzierung genannt) deckt die Bank den gesamten Kaufpreis ab — die Nebenkosten bringst du aus eigenen Mitteln mit. Bei einer 110%-Finanzierung finanzierst du darüber hinaus auch die Nebenkosten über das Darlehen — der Kredit übersteigt also den reinen Immobilienwert.

Eine 110%-Finanzierung ist möglich — aber sie hat ihren Preis.

Diese Kaufnebenkosten fallen beim Hauskauf an

Bevor du entscheidest, ob du die Kaufnebenkosten mitfinanzieren willst, solltest du wissen, worüber wir überhaupt reden. Die Nebenkosten beim Hauskauf können je nach Bundesland und Situation zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises ausmachen — bei 300.000 € also bis zu 45.000 €.

Obligatorische Kaufnebenkosten: Das kommt auf jeden Fall auf dich zu

Diese Kosten fallen bei jedem Immobilienkauf an — keine Ausnahme, keine Verhandlung.

Die Grunderwerbsteuer — eine einmalige staatliche Steuer, die beim Kauf einer Immobilie fällig wird — variiert stark je nach Bundesland:

Die Notarkosten sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt — du kannst also nicht auf günstigere Angebote hoffen. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und stellt sicher, dass der Eigentumsübergang rechtlich korrekt abläuft. Die Grundbuchkosten entstehen für die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld ins Grundbuch.

Wenn du wissen willst, wie hoch die Nebenkosten in deinem Bundesland genau ausfallen, kannst du das mit dem Kaufnebenkostenrechner sofort durchrechnen — ohne Anmeldung.

Optionale Kaufnebenkosten: Was je nach Situation dazukommt

Diese Kosten kommen nicht bei jedem Kauf vor — aber wenn sie anfallen, erhöhen sie den Finanzierungsbedarf erheblich.

Maklercourtage: Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip — wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. In der Praxis teilen Käufer und Verkäufer die Provision meist hälftig, maximal je 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Bei 300.000 € wären das also bis zu ~10.700 € allein für dich als Käufer.

Gutachterkosten: Ein unabhängiges Wertgutachten kostet je nach Umfang zwischen 500 und 1.500 €. Es ist nicht verpflichtend, aber bei älteren oder renovierungsbedürftigen Objekten empfehlenswert.

Modernisierungskosten: Wer direkt nach dem Kauf renoviert oder modernisiert, braucht zusätzliche Mittel — auch diese lassen sich teilweise in die Finanzierung integrieren.

Je nach Bundesland und Situation können die Nebenkosten 10–15 % des Kaufpreises ausmachen — das ist bei 300.000 € schnell ein fünfstelliger Betrag, der irgendwo herkommen muss.

Voraussetzungen: Wann Banken die Kaufnebenkosten mitfinanzieren

Nicht jeder bekommt eine 110%-Finanzierung — und das ist auch verständlich. Wenn eine Bank mehr als den eigentlichen Immobilienwert finanziert, trägt sie ein erhöhtes Risiko. Das spiegelt sich sowohl in den Anforderungen als auch im Zinssatz wider.

Der entscheidende Begriff hier ist der Beleihungsauslauf (auch LTV — Loan-to-Value): das Verhältnis von Kreditbetrag zu Immobilienwert. Je höher der LTV, desto riskanter die Finanzierung aus Sicht der Bank. Bei einer 110%-Finanzierung liegt der LTV definitionsgemäß über 100 % — ein Signal, das Banken genau prüfen.

Die 110%-Finanzierung ist kein Massenprodukt — aber für gut verdienende Käufer mit sicherem Einkommen durchaus realistisch.

Einkommen und Bonität: Die wichtigsten Stellschrauben

Banken schauen bei einer Vollfinanzierung deutlich genauer hin als bei einer Standardfinanzierung mit 20–30 % Eigenkapital. Was sie in der Regel erwarten:

• Gesichertes, überdurchschnittliches Einkommen — als Faustformel gilt: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Nettohaushaltseinkommens ausmachen
• Sehr gute Schufa-Bewertung — negative Einträge sind ein Ausschlusskriterium
• Unbefristetes Arbeitsverhältnis — idealerweise seit mindestens 2 Jahren
• Keine weiteren größeren Schulden — bestehende Ratenkredite oder hohe Kreditkartenverbindlichkeiten reduzieren deine Chancen

Ehrlicher Hinweis: Wer sich noch in der Probezeit befindet, hat es bei der 110%-Finanzierung sehr schwer. Die Probezeit gilt als Unsicherheitsfaktor — die Bank kann sich nicht sicher sein, ob das Einkommen dauerhaft fließt. Das ist keine Verurteilung, sondern schlicht das Kalkül der Bank.

Empfehlenswert: Hol dir vor dem Bankgespräch eine aktuelle Schufa-Auskunft. Du hast einmal jährlich das Recht auf eine kostenlose Selbstauskunft.

Der Beleihungsauslauf: Warum die Immobilie eine Rolle spielt

Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung für 300.000 € und finanzierst Kaufpreis plus Nebenkosten in Höhe von 30.000 € komplett über die Bank — also 330.000 €. Dein LTV liegt dann bei 110 %. Das bedeutet: Selbst wenn die Bank die Immobilie morgen zwangsversteigernd verwerten müsste, würde sie auf einem Verlust sitzenbleiben.

Genau deshalb verlangen Banken für diesen Fall höhere Zinsen. Und genau deshalb ist eine gute Bonität so entscheidend: Sie kompensiert teilweise das Risiko, das der hohe LTV mit sich bringt.

Auch die Immobilie selbst spielt eine Rolle: Objekte in guten Lagen mit stabilen Preisen werden von Banken großzügiger bewertet als Objekte in strukturschwachen Regionen.

Ist die 110%-Finanzierung auch für Selbstständige möglich?

Grundsätzlich ja — aber mit deutlich höheren Anforderungen. Als Selbstständiger wirst du in der Regel Folgendes brauchen:

• Mindestens 2–3 Jahre Selbstständigkeit mit stabilen Einkommensnachweisen (Steuerbescheide, BWA)
• Einen spürbaren Zinsaufschlag gegenüber Angestellten
• Manchmal zusätzliche Sicherheiten

Viele Banken winken Selbstständige bei Vollfinanzierungen grundsätzlich ab. Es gibt aber spezialisierte Anbieter und Broker, die auch für Selbstständige Lösungen finden. Lass dich nicht vom ersten Nein entmutigen — hol mehrere Angebote ein.

Was die Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten konkret kostet — ein Rechenbeispiel

Das ist der Abschnitt, auf den es wirklich ankommt. Denn Prozentzahlen klingen abstrakt — Euro-Beträge über die Laufzeit nicht.

Was kostet es, 300.000 € zu finanzieren — mit und ohne Nebenkosten?

Wir vergleichen zwei Szenarien am Beispiel eines Kaufpreises von 300.000 € in NRW (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar 1,5 %, Grundbuch 0,5 %, kein Makler). Das ergibt Nebenkosten von ca. 25.500 € — rund 8,5 %.

Rechenbeispiel:

Die Bequemlichkeit, keine Ersparnisse für die Nebenkosten zu brauchen, kostet dich in diesem Beispiel rund 26.000 € an Zinsen — nur in den ersten 10 Jahren.

Die tatsächlichen Konditionen hängen von deiner Bonität, dem Beleihungsauslauf, der Zinsbindung und dem Anbieter ab. Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du deine eigenen Zahlen in wenigen Sekunden durchrechnen — ohne Anmeldung.

Wie hoch ist der Zinsaufschlag bei der 110%-Finanzierung?

Banken verlangen für das höhere Risiko einer Vollfinanzierung typischerweise einen Zinsaufschlag von 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital. Je nach Bonität und Anbieter fällt dieser Aufschlag unterschiedlich aus.

Was 0,5 Prozentpunkte Aufschlag konkret bedeuten: Bei einem Kredit von 325.500 € macht ein halber Prozentpunkt über eine Zinsbindung von 10 Jahren rund 16.000 € mehr an Zinszahlungen aus — allein durch den Risikoaufschlag, nicht durch den höheren Kreditbetrag.

Wenn du dir überlegst, ob sich die Mitfinanzierung lohnt: Diese Zahl ist es wert, sie sich vor dem Bankgespräch bewusst zu machen.

Für wen ist das Mitfinanzieren der Kaufnebenkosten sinnvoll — und für wen nicht?

Das ist die Frage, die sich letztlich jeder stellen muss — und die kein Wettbewerber klar beantwortet. Hier kein allgemeines „Kommt drauf an", sondern konkrete Profile.

Diese Profile profitieren von der 110%-Finanzierung

Berufseinsteiger mit überdurchschnittlichem, sicherem Einkommen
Wer als Arzt, Ingenieur, Jurist oder Beamter ins Berufsleben startet, verdient gut — hat aber schlicht noch keine Zeit gehabt, Ersparnisse aufzubauen. Wer gleichzeitig in ein Umfeld mit steigenden Immobilienpreisen kaufen möchte, für den kann die 110%-Finanzierung Sinn ergeben: Der Einstieg jetzt kann günstiger sein als das Warten auf angespartes Eigenkapital.

Personen mit absehbarer Kapitalzufuhr
Wer in naher Zukunft ein Erbe, eine Lebensversicherungsauszahlung oder eine andere größere Einmalzahlung erwartet, kann die 110%-Finanzierung als Überbrückungslösung nutzen — und den Kredit dann mit Sondertilgung reduzieren. Wichtig: Das sollte konkret und realistisch sein, nicht nur erhofft.

Kapitalanleger, die Liquidität schonen wollen
Wer eine Wohnung als Investition kauft und das verfügbare Kapital lieber für weitere Investitionen einsetzen möchte, denkt anders als ein Eigenheimkäufer. Die höheren Zinskosten werden gegenüber dem Renditevorteil des eingesetzten Eigenkapitals abgewogen. Diese Kalkulation kann aufgehen — sie muss aber durchgerechnet werden.

Wenn du in eines der grünen Profile passt, lohnt sich das Gespräch mit der Bank. Wenn nicht — lies unbedingt den nächsten Abschnitt.

Wer die Mitfinanzierung lieber lassen sollte

Wer bereits an der Grenze seiner monatlichen Belastbarkeit ist
Die höhere Rate bei einer 110%-Finanzierung (im Beispiel oben: rund 250 € mehr pro Monat) klingt zunächst überschaubar. Aber Sonderzahlungen, Reparaturen, Jobwechsel — Spielräume im Haushalt sind wichtig. Wer jetzt schon auf Kante näht, erhöht das Risiko einer finanziellen Schieflage.

Wer ein unsicheres Einkommens- oder Beschäftigungsverhältnis hat
Probezeit, befristeter Vertrag, schwankendes Einkommen — all das ist kein Ausschlusskriterium für einen Immobilienkauf. Aber in Kombination mit einer Vollfinanzierung entsteht ein Risikoprofil, das bei Einkommensausfall schnell zum Problem werden kann. Erst Stabilität aufbauen, dann finanzieren.

Wer in einer Region mit stagnierenden oder sinkenden Immobilienpreisen kauft
Wer eine Immobilie zu 110 % des Wertes finanziert hat und der Markt gibt in den nächsten Jahren nach, landet schnell in einer Situation, in der der Kredit den Immobilienwert übersteigt — man spricht von einer Überschuldung der Immobilie. Ein Verkauf würde dann nicht ausreichen, um den Kredit abzulösen. In Regionen mit strukturellen Problemen ist das ein reales Risiko.

Alternativen zur Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten

Die 110%-Finanzierung ist nicht die einzige Option, wenn das Eigenkapital für die Nebenkosten fehlt. Diese Alternativen sind es wert, geprüft zu werden — bevor du dich für die teurere Variante entscheidest.

KfW-Förderprogramme
Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Förderdarlehen an, die in die Gesamtfinanzierung eingebettet werden können. Das reduziert den Anteil des teuren Bankdarlehens und damit die Gesamtbelastung. Die Nebenkosten selbst werden damit nicht finanziert, aber durch ein günstigeres Hauptdarlehen entlastet. Mehr dazu in unserem Artikel zur KfW-Förderung beim Hauskauf.

Schenkung oder Familiendarlehen
Eltern oder Großeltern, die Kapital zur Verfügung stellen können, sind eine häufig genutzte Lösung — entweder als Schenkung oder als zinsgünstiges Darlehen innerhalb der Familie. Das spart den Zinsaufschlag der Bank komplett. Wenn diese Option offen ist, lohnt sich das Gespräch in der Familie.

Bausparvertrag als Eigenkapitalersatz
Wer einen Bausparvertrag bespart, kann das angesammelte Guthaben als Eigenkapital einbringen — und das zinsgünstige Bauspardarlehen ergänzend nutzen. Wer heute noch keinen hat, profitiert aber nicht kurzfristig — das ist eher eine Strategie für mittel- bis langfristige Kaufpläne.

Länger sparen und Eigenkapital aufbauen
Nicht glamourös, aber oft die finanziell klügste Lösung: Wer noch 12–24 Monate Zeit hat, kann gezielt auf die Nebenkosten sparen — und bei der Finanzierung deutlich besser stehen. Wie viel Eigenkapital du beim Hauskauf brauchst und wie du es aufbaust, erklärt unser Artikel Eigenkapital beim Hauskauf.

So gehst du eine 110%-Finanzierung konkret an

Wenn du dich entschieden hast, das Thema ernsthaft zu verfolgen, sind das die nächsten Schritte:

1. Schufa-Selbstauskunft einholen — kostenlos einmal jährlich, zeigt dir, wie Banken deine Bonität einschätzen werden
2. Unterlagen vorbereiten — Einkommensnachweise (letzte 3 Gehaltsnachweise), Steuerbescheid, Kontoauszüge, Arbeitsvertrag
3. Nebenkosten konkret berechnen — mit dem Kaufnebenkostenrechner erhältst du den genauen Betrag für dein Bundesland
4. Mehrere Angebote einholen — nicht nur die Hausbank anfragen; Konditionen für 110%-Finanzierungen unterscheiden sich stark zwischen Anbietern
5. Rechenbeispiel für deine Situation erstellen — Baufinanzierungsrechner nutzen, beide Szenarien vergleichen
6. Bankgespräch führen — mit konkreten Zahlen, nicht mit vagen Vorstellungen; Banken schätzen gut vorbereitete Antragsteller

Wer sich zusätzlich beraten lassen möchte: Ein unabhängiger Finanzierungsvermittler hat Zugang zu vielen Bankkonditionen gleichzeitig und kann oft bessere Konditionen für Vollfinanzierungen verhandeln als die direkte Anfrage bei einer einzelnen Bank.

Fazit: Kaufnebenkosten mitfinanzieren — mit klarem Kopf entscheiden

Kaufnebenkosten lassen sich mitfinanzieren — das ist Fakt. Die 110%-Finanzierung ist kein Nischenprodukt, sondern eine reale Option für Käufer mit guter Bonität und sicherem Einkommen. Aber sie hat ihren Preis: höhere Zinsen, höhere Raten, höhere Gesamtkosten über die Laufzeit.

Die entscheidende Frage ist nicht „Geht das?", sondern „Lohnt sich das in meiner Situation?" Das Rechenbeispiel oben zeigt: Die Differenz kann im fünfstelligen Bereich liegen. Wer die Wahl hat, sein Eigenkapital für die Nebenkosten einzusetzen, sollte diese Option ernsthaft prüfen — bevor er mehr finanziert als nötig.

Wenn du die Nebenkosten mitfinanzieren willst, starte mit einer ehrlichen Bestandsaufnahme deiner Bonität, rechnest beide Szenarien durch und holst mindestens drei Angebote ein. Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du jetzt sofort loslegen — ohne Anmeldung, ohne Verpflichtung.

Stand: April 2026. Steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Lass dich für deine konkrete Situation von einem unabhängigen Finanzierungsberater oder Steuerexperten beraten.