Neben dem eigentlichen Kaufpreis kommen beim Hauskauf zusätzliche Kosten auf dich zu – die sogenannten Kaufnebenkosten. Je nach Bundesland und Immobilie können diese schnell mehrere Zehntausend Euro ausmachen. Damit du genau weißt, was auf dich zukommt, gehen wir alle Kostenpunkte Schritt für Schritt durch.
Tipp: Mit dem Kaufnebenkostenrechner von Justhome kannst du deine individuellen Nebenkosten in wenigen Sekunden berechnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Kaufnebenkosten umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision.
- Die Kosten variieren je nach Bundesland, mit der Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Notarkosten belaufen sich auf etwa 1,0 – 1,5 % und Grundbuchkosten auf ca. 0,5 % des Kaufpreises.
- Die Maklerprovision liegt zwischen 3,57 % und 7,14 %, wobei Käufer und Verkäufer diese seit Dezember 2020 in der Regel teilen.
- Neben den klassischen Kaufnebenkosten gibt es versteckte Kosten, die viele Käufer unterschätzen – etwa für Gutachter, Versicherungen oder Modernisierung.
Inhaltsverzeichnis
Was sind Kaufnebenkosten?
Die Kaufnebenkosten beim Hauskauf sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis deiner Immobilie anfallen. Sie werden in der Regel nicht durch die Baufinanzierung abgedeckt und sollten idealerweise aus deinem Eigenkapital bezahlt werden.
Zu den klassischen Kaufnebenkosten zählen:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- Maklerprovision
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf einer Immobilie musst du die Grunderwerbsteuer bezahlen. Diese Steuer wird von den einzelnen Bundesländern festgelegt und variiert daher zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Sie stellt in der Regel den größten Posten bei den Kaufnebenkosten dar.
Die Grunderwerbsteuer ist vom Käufer an das zuständige Finanzamt zu zahlen. Hierzu erhältst du automatisch eine Zahlungsaufforderung. Erst wenn diese Steuer bezahlt ist, wird das Grundbuch umgeschrieben.
In der folgenden Tabelle findest du die aktuellen Grunderwerbsteuersätze je Bundesland:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Wie du siehst, gibt es je nach Bundesland erhebliche Unterschiede. In Bayern zahlst du mit 3,5 % am wenigsten, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 % den höchsten Satz verlangen. Es gibt immer wieder Bestrebungen, die Grunderwerbsteuer in einzelnen Ländern zu senken – so wurde etwa Ende 2023 der Satz in Thüringen von 6,5 % auf 5,0 % reduziert. Es lohnt sich also, vor dem Kauf zu prüfen, ob im gewünschten Bundesland eine Senkung ansteht.
Mehr darüber, wie du bei der Grunderwerbsteuer sparen kannst, erfährst du hier.
Notarkosten
Beim Immobilienkauf ist ein Notar gesetzlich vorgeschrieben. Er beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Eintragung ins Grundbuch und schützt als neutrale Person die Interessen beider Parteien.
Die Notarkosten setzen sich aus gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) zusammen. Hinzu kommen Auslagen für Kopien oder Postgebühren. Eine gute Faustformel: Rechne mit ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises. Die genaue Höhe hängt davon ab, ob beispielsweise eine Grundschuld bestellt werden soll oder nur der Vertrag beurkundet wird.
Auch wenn der Notar unparteiisch arbeitet, trägt in der Regel der Käufer die Kosten. Was viele nicht wissen: Als Bezahlender hast du auch die Freiheit, dir deinen Notar selbst auszusuchen.
Berechne mit dem Notarkostenrechner, welche Kosten dich erwarten.
Mehr dazu: Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?
Grundbuchkosten
Für die Eintragung ins Grundbuch fallen verschiedene Gebühren an. Bei einem typischen Immobilienkauf mit Finanzierung gehören dazu:
- Eintragung einer Auflassungsvormerkung
- Löschung der Auflassungsvormerkung
- Eintragung einer Grundschuld
- Eintragung des neuen Eigentümers
Als Faustformel kannst du mit ca. 0,5 % des Kaufpreises rechnen. Auch diese Kosten trägt in der Regel der Käufer.
Maklerprovision
Die Maklerprovision ist die Gebühr, die der Immobilienmakler für seine Vermittlung erhält. Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt und variiert je nach Bundesland – üblich sind zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer).
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland die Provisionsteilung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision in der Regel hälftig. Der Verkäufer kann die Provision auch vollständig übernehmen, umgekehrt ist es jedoch nicht mehr zulässig, sie vollständig dem Käufer aufzubürden.
Hier eine Übersicht der üblichen Maklerprovisionen nach Bundesland:
| Bundesland | Übliche Maklerprovision (gesamt, inkl. MwSt.) |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % |
| Bayern | 7,14 % |
| Berlin | 7,14 % |
| Brandenburg | 7,14 % |
| Bremen | 5,95 % |
| Hamburg | 6,25 % |
| Hessen | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % |
| Niedersachsen | 7,14 % bzw. 4,76–5,95 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % |
| Saarland | 7,14 % |
| Sachsen | 7,14 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % |
| Thüringen | 7,14 % |
Bei hälftiger Teilung trägst du als Käufer also in den meisten Bundesländern 3,57 % des Kaufpreises. Bedenke aber: Es ist auch möglich, eine Immobilie ohne Makler zu kaufen – dann entfällt dieser Posten komplett.
Wie hoch sind die Nebenkosten? – Beispielrechnungen
Damit du ein Gefühl dafür bekommst, wie sich die Kaufnebenkosten in der Praxis zusammensetzen, hier drei Rechenbeispiele. Wir rechnen jeweils mit einer Immobilie in Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer), hälftiger Maklerprovision (3,57 %) und üblichen Notar- und Grundbuchkosten.
Kaufpreis 300.000 €
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 19.500 € |
| Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %) | 4.500 € |
| Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %) | 10.710 € |
| Nebenkosten gesamt | 34.710 € |
Kaufpreis 500.000 €
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 32.500 € |
| Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %) | 7.500 € |
| Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %) | 17.850 € |
| Nebenkosten gesamt | 57.850 € |
Kaufpreis 600.000 €
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 39.000 € |
| Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %) | 9.000 € |
| Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %) | 21.420 € |
| Nebenkosten gesamt | 69.420 € |
Bei einem Kaufpreis von 600.000 € in NRW kommen also fast 70.000 € an Nebenkosten zusammen. In Bayern wären es dank der niedrigeren Grunderwerbsteuer (3,5 %) deutlich weniger – rund 51.420 €.
Deine individuelle Rechnung: Nutze den Kaufnebenkostenrechner, um die Nebenkosten für deinen konkreten Fall zu berechnen.
Versteckte und oft vergessene Nebenkosten
Neben den klassischen Kaufnebenkosten gibt es Kosten, die viele Käufer erst zu spät auf dem Schirm haben. Sie tauchen in keiner offiziellen Nebenkostenaufstellung auf – können aber empfindlich ins Budget schlagen.
Gutachterkosten
Gerade bei Bestandsimmobilien lohnt sich ein Gutachter, der den Zustand des Hauses vor dem Kauf beurteilt. So deckst du versteckte Mängel auf und hast eine solide Verhandlungsgrundlage. Die Kosten für ein Kurzgutachten liegen oft im Bereich von einigen Hundert Euro, ein ausführliches Verkehrswertgutachten kann je nach Immobilie auch vierstellig ausfallen.
Mehr dazu: Gutachter beim Hauskauf – wann er sich lohnt.
Versicherungen
Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, trägst du als Käufer das Risiko. Du brauchst spätestens jetzt eine Wohngebäudeversicherung – die meisten Banken verlangen diese ohnehin als Bedingung für die Finanzierung. Gegebenenfalls kommen weitere Versicherungen hinzu, etwa eine Elementarschadenversicherung oder eine Bauherrenhaftpflicht, falls du vor dem Einzug noch umbauen lässt.
Modernisierung und Sanierung
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sind Modernisierungs- und Sanierungskosten ein entscheidender Faktor. Offensichtliche Mängel solltest du vor dem Kauf identifizieren – idealerweise mit Hilfe eines Gutachters –, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden. Plane außerdem finanzielle Rücklagen für Schäden ein, die erst nach dem Einzug sichtbar werden. Bei Eigentumswohnungen informiere dich vorab über die Höhe der Instandhaltungsrücklage und geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft.
Bedenke auch: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) kann bei älteren Immobilien energetische Sanierungspflichten auslösen – etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder den Austausch sehr alter Heizungsanlagen.
Umzugskosten
Auch wenn die Kosten für ein Umzugsunternehmen im Gesamtbild eher gering wirken, gehören sie zur Budgetplanung. Die Höhe hängt vom Volumen deines Hausrats und der Entfernung ab. Es lohnt sich, frühzeitig mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen.
Doppelbelastung durch Miete
Sollte sich der Einzug in deine neue Immobilie verzögern – etwa durch Sanierung oder Verzögerungen beim Notartermin –, zahlst du möglicherweise gleichzeitig Miete und die ersten Raten deiner Baufinanzierung. Plane für diesen Fall einen finanziellen Puffer ein.
Laufende Nebenkosten nach dem Hauskauf
Nach dem Kauf ist vor den monatlichen Kosten. Neben der Kreditrate fallen als Hauseigentümer laufende Nebenkosten an, die du in deiner Budgetplanung berücksichtigen solltest:
- Grundsteuer: Wird von der Kommune erhoben und richtet sich nach dem Grundsteuerwert und dem örtlichen Hebesatz.
- Gebäudeversicherung: Schützt dein Haus gegen Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasserschäden.
- Heiz- und Energiekosten: Je nach Zustand und Größe des Hauses ein erheblicher Posten.
- Wasser und Abwasser: Die Gebühren variieren je nach Kommune.
- Müllabfuhr und Straßenreinigung: Werden in der Regel von der Gemeinde erhoben.
- Instandhaltungsrücklage: Experten empfehlen, jährlich rund 1 € pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat für Instandhaltung zurückzulegen.
Mit dem Budgetrechner von Justhome kannst du prüfen, wie viel Immobilie du dir unter Berücksichtigung aller laufenden Kosten leisten kannst.
Können die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden?
Grundsätzlich erwarten die meisten Banken, dass du die Kaufnebenkosten aus deinem Eigenkapital bezahlst. Der Grund: Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten schaffen keinen bleibenden Gegenwert, den die Bank im Fall einer Zwangsversteigerung verwerten könnte.
In Einzelfällen ist es möglich, dass eine Bank die Kaufnebenkosten mitfinanziert – das nennt sich dann 110-%-Finanzierung. Allerdings führt das in der Regel zu einem deutlich höheren Zinssatz, da das Risiko für die Bank steigt. Außerdem prüfen Banken in diesem Fall besonders streng, ob dein Einkommen und deine Bonität die höhere Belastung dauerhaft tragen.
Unser Tipp: Versuche, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu stemmen. Das verbessert deine Konditionen erheblich.
Mehr zum Thema: Eigenkapital beim Hauskauf – wie viel brauchst du wirklich?
Wie lassen sich Nebenkosten reduzieren?
Es gibt verschiedene Hebel, mit denen du die Kaufnebenkosten senken kannst:
- Kauf ohne Makler: Findest du deine Immobilie direkt vom Eigentümer, sparst du die komplette Maklerprovision.
- Bundesland beachten: Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich erheblich. In Bayern zahlst du 3,5 %, in NRW oder Brandenburg 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 15.000 € Unterschied.
- Bewegliches Inventar herausrechnen: Gegenstände wie eine Einbauküche, Markisen oder Möbel, die mitverkauft werden, können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an – allerdings muss der Wert realistisch sein.
- Notarkosten vergleichen: Die Gebühren sind zwar gesetzlich geregelt, aber du kannst den Notar frei wählen und vorab klären, welche Leistungen im Paket enthalten sind.
- Förderprogramme prüfen: Je nach Situation können KfW-Förderungen oder regionale Programme einen Teil der Kosten abfedern – etwa bei energetischer Sanierung.
Erfahre hier im Detail, wie du die Grunderwerbsteuer sparen kannst.
Deine Kaufnebenkosten in Sekunden berechnen
Gib Kaufpreis und Bundesland ein – und sieh sofort, welche Nebenkosten auf dich zukommen.
