Eigenkapital beim Hauskauf: Wie viel brauchst du wirklich?
Dr. Marc Rustige
Dr. Marc Rustige ist Co-Founder von Justhome. Seit über 10 Jahren beschäftigt er sich mit der Immobilienkauf und -verkauf im digitalen Zeitalter. Als promovierter Betriebswirt ist dabei insbesondere die Immobilienfinanzierung sein Interessengebiet.
16. Mai 2026Aktualisiert vor 22 MinutenLesezeit: 11 Min.
20 Prozent Eigenkapital – das klingt nach einer klaren Ansage. Doch was bedeutet das konkret, wenn du gerade eine Wohnung für 300.000 € im Blick hast? Und was ist, wenn du diesen Betrag noch nicht zusammen hast? Dieser Ratgeber gibt dir klare Zahlen für die häufigsten Kaufpreisszenarien, erklärt die Ausnahmen und zeigt dir, welche Wege es gibt, wenn das Eigenkapital für deine Baufinanzierung noch nicht reicht.
Kurz zusammengefasst:
- Banken empfehlen mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital beim Hauskauf – plus die Nebenkosten obendrauf
- Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) machen typischerweise 10–15 % des Kaufpreises aus und sollten vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden
- Als Eigenkapital zählen nicht nur Ersparnisse, sondern auch Wertpapiere, Bausparverträge, Schenkungen und sogar Eigenleistungen
- Mehr Eigenkapital senkt deinen Zinssatz direkt – das spart über die Laufzeit tausende Euro
- Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist möglich, aber nur für Käufer mit sehr guter Bonität und stabilem Einkommen geeignet
Inhaltsverzeichnis
Was ist Eigenkapital beim Hauskauf?
Eigenkapital beim Hauskauf bezeichnet alle eigenen finanziellen Mittel, die du ohne Kredit in den Immobilienkauf einbringst. Dazu zählen Ersparnisse auf Bankkonten, Wertpapiere, Bausparverträge und Eigenleistungen. Banken empfehlen mindestens 20 % des Kaufpreises plus die anfallenden Nebenkosten – das senkt dein Kreditrisiko und verbessert deine Zinskonditionen spürbar.
Für Banken ist dein Eigenkapital ein Sicherheitssignal: Je mehr du selbst mitbringst, desto geringer ist das Ausfallrisiko für die Bank – und desto besser die Konditionen, zu denen sie dir einen Kredit gibt. Die sogenannte Eigenkapitalquote beschreibt dabei den Anteil deines Eigenkapitals am Gesamtkaufpreis. Liegt sie bei 25 %, bedeutet das: Du finanzierst ein Viertel des Kaufpreises selbst, drei Viertel über den Kredit.
Für dich als Käufer hat Eigenkapital noch einen zweiten Vorteil: Wer weniger finanzieren muss, zahlt auch weniger Zinsen – über 20 oder 30 Jahre läppert sich das zu erheblichen Summen.
Wie viel Eigenkapital solltest du beim Hauskauf haben?
Die Faustregel lautet: mindestens 20–30 % des Kaufpreises plus die gesamten Nebenkosten. Das klingt zunächst viel – wird aber nachvollziehbar, wenn du die Rechnung aufmachst.
Die Nebenkosten beim Hauskauf werden von vielen Erstkäufern systematisch unterschätzt. Sie machen typischerweise 10–15 % des Kaufpreises aus und setzen sich zusammen aus:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland (Bayern 3,5 %, NRW und Schleswig-Holstein 6,5 %)
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
- Maklerprovision: je nach Bundesland und Vereinbarung bis zu 3,57 % für Käufer
Diese Kosten werden in der Regel nicht mit finanziert – du musst sie bar aus deinem Eigenkapital bezahlen. Was genau bei den Nebenkosten auf dich zukommt, zeigen wir dir in unserem Ratgeber zu den Nebenkosten beim Hauskauf.
Eine gut merkbare Formel für dein Mindesteigenkapital:
Nebenkosten (10–15 % des Kaufpreises) + 10–20 % des Kaufpreises = empfohlenes Eigenkapital
Dabei spielt der sogenannte Beleihungsauslauf eine zentrale Rolle. Er gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts du als Kredit aufnimmst – je niedriger dieser Wert, desto besser dein Zinssatz. Die meisten Banken haben feste Zinsstufen bei 80 %, 70 % und 60 % Beleihungsauslauf. Wer diese Schwellen unterschreitet, bekommt spürbar günstigere Konditionen.
Wie viel Eigenkapital bei einem Kaufpreis von 200.000 €?
Bei einem Kaufpreis von 200.000 € solltest du je nach Bundesland und Maklereinbindung mit folgenden Werten rechnen:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Ø 5 %) | 10.000 € |
| Notar- und Grundbuchkosten (1,8 %) | 3.600 € |
| Maklerprovision (3,57 %, falls anfallend) | 7.140 € |
| Nebenkosten gesamt (ohne Makler) | ca. 13.600 € |
| Nebenkosten gesamt (mit Makler) | ca. 20.740 € |
| Minimum-Eigenkapital (nur Nebenkosten) | ca. 14.000–21.000 € |
| Empfehlung (20 % + Nebenkosten) | ca. 54.000–61.000 € |
| Komfort-Variante (30 % + Nebenkosten) | ca. 74.000–81.000 € |
Die Grunderwerbsteuer variiert je Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die obigen Werte nutzen einen Mittelwert zur Orientierung.
Wie viel Eigenkapital bei einem Kaufpreis von 300.000 €?
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € solltest du mindestens 60.000–90.000 € Eigenkapital mitbringen. Das Minimum – also nur die Nebenkosten – liegt je nach Bundesland und Maklereinbindung bei rund 20.000–31.000 €. Empfehlenswert sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten, also rund 80.000–91.000 €.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Ø 5 %) | 15.000 € |
| Notar- und Grundbuchkosten (1,8 %) | 5.400 € |
| Maklerprovision (3,57 %, falls anfallend) | 10.710 € |
| Nebenkosten gesamt (ohne Makler) | ca. 20.400 € |
| Nebenkosten gesamt (mit Makler) | ca. 31.110 € |
| Minimum-Eigenkapital (nur Nebenkosten) | ca. 20.000–31.000 € |
| Empfehlung (20 % + Nebenkosten) | ca. 80.000–91.000 € |
| Komfort-Variante (30 % + Nebenkosten) | ca. 110.000–121.000 € |
Die Komfort-Variante gibt dir zusätzlichen Puffer: Du finanzierst weniger, bekommst bessere Zinsen und hast nach dem Kauf noch eine Reserve – dazu mehr weiter unten.
Wie viel Eigenkapital bei einem Kaufpreis von 500.000 €?
Bei 500.000 € Kaufpreis bleiben die prozentualen Verhältnisse dieselben – die absoluten Beträge wirken zunächst erschreckend, folgen aber exakt derselben Logik.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Ø 5 %) | 25.000 € |
| Notar- und Grundbuchkosten (1,8 %) | 9.000 € |
| Maklerprovision (3,57 %, falls anfallend) | 17.850 € |
| Nebenkosten gesamt (ohne Makler) | ca. 34.000 € |
| Nebenkosten gesamt (mit Makler) | ca. 51.850 € |
| Minimum-Eigenkapital (nur Nebenkosten) | ca. 34.000–52.000 € |
| Empfehlung (20 % + Nebenkosten) | ca. 134.000–152.000 € |
| Komfort-Variante (30 % + Nebenkosten) | ca. 184.000–202.000 € |
Keine Sorge, wenn du diese Summen gerade noch nicht hast. Die Prozentlogik ist dieselbe wie bei 200.000 € – und es gibt Wege, auch mit weniger Eigenkapital zu finanzieren, wenn Einkommen und Bonität stimmen.
Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?
Als Eigenkapital beim Hauskauf anerkannt werden:
- Erspartes auf Giro-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten – der klassische Fall; Banken wollen in der Regel Kontoauszüge der letzten drei Monate sehen
- Wertpapiere und Fondsanteile – zum aktuellen Kurswert, wobei Banken bei schwankenden Anlagen oft einen Abschlag einrechnen
- Zuteilungsreife Bausparverträge – sobald die Zuteilungsreife erreicht ist, zählt das Guthaben als Eigenkapital
- Rückkaufswert von Kapitallebensversicherungen – der Wert, den du bei Kündigung ausgezahlt bekämen würdest
- Schenkungen oder vorgezogene Erbschaft – von der Familie zugewendete Beträge, idealerweise schriftlich dokumentiert
- Privatdarlehen – von Eltern oder anderen Vertrauenspersonen; Banken schauen hier genau hin, ob Rückzahlungsverpflichtungen bestehen
- Eigenleistungen (Muskelhypothek) – selbst erbrachte Bauleistungen, die Handwerkerkosten ersetzen (mehr dazu im nächsten Abschnitt)
- Erlös aus dem Verkauf einer bestehenden Immobilie oder anderer Vermögenswerte – z. B. ein verkauftes Auto oder Grundstück
Ein häufiges Missverständnis: KfW-Darlehen zählen in der Regel nicht als Eigenkapital, sondern als Fremdkapital – ähnlich wie ein normaler Bankkredit. Manche Banken akzeptieren KfW-Mittel als „Eigenkapital-Ersatz", wenn sie nachrangig besichert sind. Das hängt aber stark von der jeweiligen Bank und deiner Gesamtsituation ab – frag hier explizit nach.
Wenn du die Liste durchgehst, stellst du vielleicht fest: Du hast mehr Eigenkapital, als du gedacht hast.
Eigenleistung als Eigenkapital: Was Banken wirklich akzeptieren
Die sogenannte Muskelhypothek – also selbst erbrachte Handwerksleistungen beim Bau oder der Sanierung einer Immobilie – kann Banken als Eigenkapital-Ersatz angeboten werden. Der Begriff beschreibt, dass du mit körperlicher Arbeit einen Teil des Finanzierungsbedarfs abdeckst.
Typischerweise akzeptieren Banken Eigenleistungen bis zu 10–15 % des Beleihungswerts. Dabei ist der Beleihungswert nicht dasselbe wie der Kaufpreis: Banken setzen ihn in der Regel 10–20 % unterhalb des Kaufpreises an, um ein Sicherheitspuffer einzubauen. Bei einem 300.000-€-Objekt könnte der Beleihungswert also bei 250.000–270.000 € liegen.
Welche Arbeiten werden anerkannt? Grundsätzlich alle Tätigkeiten, die nachweislich Handwerkerkosten ersetzen:
- Malerarbeiten und Tapezieren
- Bodenbeläge verlegen
- Gartenarbeiten und Außenanlagen
- Eigenständige Fliesenarbeiten
Was in der Regel nicht zählt: rein planerische Tätigkeiten, Bauaufsicht oder Koordinationsaufgaben – auch wenn sie zeitintensiv sind.
Wichtig: Die Eigenleistungen müssen realistisch kalkuliert und belegt werden. Banken wollen wissen, welche Stunden du einbringst und was vergleichbare Handwerkerstunden kosten würden. Ein zu optimistisch angesetzter Stundensatz kann die Bewilligung gefährden.
Die Muskelhypothek ist kein Allheilmittel – sie kann aber den entscheidenden Prozentpunkt machen, der dir bessere Zinskonditionen verschafft.
Eigenkapital und Zinsen: Was du durch mehr Eigenkapital wirklich sparst
Mehr Eigenkapital bedeutet nicht nur mehr Sicherheit – es bedeutet handfestes Geld in deiner Tasche. Der Grund liegt im Beleihungsauslauf: Je weniger du im Verhältnis zum Immobilienwert finanzierst, desto günstiger dein Zinssatz.
Banken arbeiten mit festen Zinsstufen. Ein typisches Bild (als Orientierungswerte, da Zinsen sich laufend ändern):
| Beleihungsauslauf | Zinsvorteil gegenüber 90 % |
|---|---|
| 90 % (wenig EK) | Ausgangspunkt |
| 80 % | ca. 0,2–0,4 Prozentpunkte günstiger |
| 70 % | ca. 0,4–0,7 Prozentpunkte günstiger |
| 60 % | ca. 0,6–1,0 Prozentpunkte günstiger |
Die konkreten Zinsdifferenzen hängen von Marktlage, Bonität und Anbieter ab. Lass dir aktuelle Konditionen von mehreren Banken einholen.
Rechenbeispiel: Du kaufst eine Immobilie für 300.000 €. Variante A: Du bringst 15 % Eigenkapital mit (45.000 €), der Beleihungsauslauf liegt bei 85 %. Variante B: Du schaffst 20 % (60.000 €), der Beleihungsauslauf sinkt auf 80 %. Angenommen, der Zinssatz verbessert sich dadurch um 0,3 Prozentpunkte – auf einen Kredit von 255.000 € mit 20 Jahren Laufzeit ergibt das eine Zinsersparnis von rund 10.000–15.000 €.
Die zusätzlichen 15.000 € Eigenkapital zahlen sich also nicht nur durch den geringeren Kreditbetrag aus – sie zahlen sich auch durch niedrigere Zinsen zurück.
Wie du aktiv bessere Zinsen für deinen Hauskauf verhandeln kannst, zeigen wir dir in unserem Ratgeber zu besseren Zinsen für den Hauskauf.
Hauskauf ohne Eigenkapital – geht das?
Ja, ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist möglich – aber nur unter bestimmten Bedingungen. Banken verlangen dann sehr gute Bonität, ein hohes und sicheres Einkommen sowie eine überdurchschnittliche Immobilienlage. Die Risiken sind höher, und du zahlst deutlich mehr Zinsen über die Laufzeit.
Es gibt zwei Varianten:
100 %-Finanzierung: Die Bank finanziert den gesamten Kaufpreis – du trägst die Nebenkosten (10–15 %) selbst aus Eigenkapital. Das ist die häufigere Variante und für Käufer mit solider Bonität, aber noch nicht ausreichendem Eigenkapital, grundsätzlich machbar.
110 %-Finanzierung: Kaufpreis und Nebenkosten werden vollständig finanziert – du bringst kein eigenes Geld mit. Diese Variante ist selten geworden und wird von den meisten Banken nur unter sehr strengen Bedingungen angeboten.
Für wen kommt eine Vollfinanzierung in Frage?
- Käufer mit überdurchschnittlichem, sicherem Einkommen (Beamte, etablierte Selbstständige mit langer Erfolgshistorie)
- Sehr gute Bonität und keine negativen Schufa-Einträge
- Immobilie in einer gefragten Lage mit stabiler Wertentwicklung
Die Risiken sind real: Du zahlst höhere Zinsen, hast keinen Puffer bei einem Wertverlust der Immobilie und eine deutlich höhere monatliche Rate. Alles zur 100-%-Finanzierung und wann sie wirklich Sinn ergibt, findest du in unserem Ratgeber zum Hauskauf ohne Eigenkapital.
Kann man mit 3.000 € netto ein Haus finanzieren?
Mit 3.000 € Nettoeinkommen lässt sich grundsätzlich ein Haus finanzieren – die Frage ist, wie teuer es sein darf. Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 35–40 % des Nettoeinkommens betragen. Bei 3.000 € netto wären das maximal 1.050–1.200 € pro Monat.
Wie weit trägt eine Rate von 1.050–1.200 € bei einem Annuitätendarlehen – also einem Kredit mit gleichbleibender Monatsrate aus Zins und Tilgung?
Rechenbeispiel: Nehmen wir einen Zinssatz von 3,5 % und eine anfängliche Tilgung von 2 % an. Bei einer monatlichen Rate von 1.100 € lässt sich ein Kreditbetrag von rund 200.000–220.000 € finanzieren.
Das bedeutet: Bei einem Kaufpreis von 250.000–280.000 € – je nach Eigenkapital und Nebenkosten – könnte das realistisch sein. Ohne Eigenkapital, also bei Vollfinanzierung, sinkt der mögliche Kaufpreis entsprechend weiter.
Eigenkapital ist hier der entscheidende Hebel: Je mehr du mitbringst, desto mehr Kaufpreis kannst du mit derselben Rate stemmen. Mit dem Justhome Budgetrechner kannst du sofort prüfen, welche Immobilie für dein Einkommen und dein Eigenkapital realistisch ist.
Die tatsächlichen Konditionen hängen von Bonität, Beleihungsauslauf und Zinsbindung ab.
Wie du Eigenkapital für den Hauskauf ansparen kannst – 5 konkrete Wege
Eigenkapital aufbauen braucht Zeit – aber es gibt Wege, die effizienter sind als einfach nur auf dem Girokonto zu sparen.
1. Regelmäßiges Sparen mit klarem Ziel
Richte dir ein separates Tagesgeldkonto ein, das ausschließlich für den Hauskauf vorgesehen ist. Ein automatischer monatlicher Dauerauftrag ist wirkungsvoller als der gute Vorsatz, den Rest am Monatsende zu überweisen.
2. Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag kombiniert Sparen und zinsgünstiges Darlehen in einem Produkt. Der Zinssatz auf das spätere Darlehen ist beim Abschluss festgelegt – das schützt dich vor steigenden Zinsen. Sinnvoll, wenn du noch 5–10 Jahre vor dem Kauf stehst.
3. Wohn-Riester
Mit dem Wohn-Riester-Vertrag sparst du staatlich gefördert Eigenkapital an. Besonders interessant für Angestellte mit Kindern, da die Kinderzulagen die Förderung erheblich erhöhen. Das angesparte Kapital darf später direkt für den Immobilienkauf oder die Tilgung eingesetzt werden.
4. Schenkung oder vorgezogene Erbschaft
Eltern und Großeltern können Schenkungen steuerfrei übertragen – innerhalb der Freibeträge (je 400.000 € von jedem Elternteil alle 10 Jahre). Wenn diese Option in deiner Familie realistisch ist, lohnt es sich, das offen anzusprechen.
5. Eigenleistungen einplanen
Wenn du handwerkliches Geschick mitbringst, kannst du beim Kauf eines renovierungsbedürftigen Objekts durch Eigenleistungen effektiv Eigenkapital „erarbeiten" – und gleichzeitig den Kaufpreis senken, weil du die Immobilie preisbewusster einkaufst.
Wie viel Eigenkapital solltest du nach dem Kauf noch haben?
Viele Erstkäufer machen denselben Fehler: Sie stecken alles verfügbare Geld in den Kauf – und stehen danach ohne Puffer da. Das kann schnell zum Problem werden, wenn kurz nach dem Einzug die Heizung ausfällt oder ein unerwarteter Reparaturbedarf entsteht.
Die Empfehlung: Halte nach dem Kauf mindestens 2–3 Monatsgehälter als liquide Reserve zurück. Bei einem Nettoeinkommen von 3.000 € wären das 6.000–9.000 €, die du nicht in den Kauf steckst.
Für Bestandsimmobilien – also ältere Objekte mit möglichem Sanierungsbedarf – solltest du zusätzlich einen Instandhaltungspuffer von 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr einplanen. Bei einer 300.000-€-Immobilie sind das 3.000–6.000 € im Jahr, die du idealerweise als Rücklage aufbaust.
Der Kauf einer Immobilie ist ein langer Sprint – nicht ein kurzer. Wer mit leerem Konto einzieht, gibt sich unnötig wenig Spielraum für das, was danach kommt.
Fazit: Deine Eigenkapital-Rechnung für den Hauskauf
Beim Eigenkapital für den Hauskauf gilt eine einfache Grundregel: Die Nebenkosten gehören vollständig aus eigener Tasche bezahlt, und darüber hinaus sollten mindestens 10–20 % des Kaufpreises als echtes Eigenkapital hinzukommen. Wer 20 % oder mehr mitbringt, profitiert nicht nur von besseren Zinsen – er geht auch mit mehr Sicherheit in den Kauf.
Gleichzeitig gilt: Kein Eigenkapital bedeutet nicht automatisch kein Hauskauf. Es bedeutet, dass die Anforderungen an Einkommen, Bonität und Immobilienlage höher sind – und dass du über die Laufzeit deutlich mehr Zinsen zahlst.
Wenn du jetzt wissen möchtest, wie viel Immobilie in deiner konkreten Situation drin ist, schau dir den Justhome Budgetrechner an. Ein paar Zahlen eingeben – und du siehst sofort, wo du stehst.
Stand: Mai 2026. Zinssätze und rechtliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Für deine konkrete Finanzierungssituation empfehlen wir eine individuelle Beratung.
Quellen
- Bundesministerium der Finanzen: Grunderwerbsteuer-Sätze nach Bundesländern – bundesfinanzministerium.de
- Bundesnotarkammer: Notarkosten bei Immobilienkaufverträgen – bnotk.de
- KfW Bankengruppe: Förderprogramme Wohneigentum – kfw.de
