Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, mag verlockend erscheinen – insbesondere wenn du keine oder nur geringe Ersparnisse hast. Doch diese Form der Finanzierung, auch Vollfinanzierung genannt, bringt einige Herausforderungen mit sich. Höhere Zinsen, eine begrenzte Auswahl an Banken und strenge Anforderungen machen sie zu einer Option, die genau abgewogen werden muss.
In diesem Artikel erfährst du, wie ein Hauskauf ohne Eigenkapital funktioniert, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt, mit welchen Kosten du rechnen musst und für wen diese Form der Finanzierung sinnvoll sein kann.
Was ist eine Vollfinanzierung? Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass du den gesamten Kaufpreis einer Immobilie und häufig auch die Kaufnebenkosten komplett über einen Kredit finanzierst – ohne eigenes Erspartes einzubringen. Je nachdem, ob die Nebenkosten mitfinanziert werden, spricht man von einer 100%- oder 110%-Finanzierung.
Das Wichtigste in Kürze
- Vollfinanzierung bedeutet, dass du den gesamten Kaufpreis und ggf. die Nebenkosten komplett über einen Kredit finanzierst, ohne Eigenkapital einzubringen.
- Höhere Zinsen sind typisch, da die Bank ein größeres Risiko trägt, was die Finanzierung spürbar teurer macht.
- Strenge Anforderungen: Für eine Vollfinanzierung musst du eine ausgezeichnete Bonität und ein hohes, sicheres Einkommen nachweisen.
- Geeignet für Käufer mit sehr guter Bonität oder bei Immobilien als Kapitalanlage – aber nicht immer die beste Option.
Inhaltsverzeichnis
Was bedeutet es, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen?
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital bedeutet, dass du den gesamten Kaufpreis und die Kaufnebenkosten vollständig über einen Kredit finanzierst. Eigenkapital ist das Ersparte, das du selbst in die Finanzierung einbringst – zum Beispiel Guthaben auf dem Tagesgeldkonto, Bausparverträge oder geschenktes Geld. Ohne Eigenkapital übernimmt die Bank die komplette Finanzierung.
Diese Option kann verlockend sein, besonders wenn du keine Rücklagen hast. Allerdings gibt es wichtige Punkte zu beachten:
- Geringe Bankenauswahl: Es gibt deutlich weniger Banken, die bereit sind, mehr als 100 % des Kaufpreises zu finanzieren.
- Höhere Zinsen: Die Bank geht ein größeres Risiko ein und verlangt daher höhere Zinsen. Ab ca. 90 % des Beleihungswerts steigen die Zinsen spürbar an. Ab 100 % wird es noch einmal deutlich teurer.
- Strengere Anforderungen: Du musst eine ausgezeichnete Bonität und ein sicheres Einkommen nachweisen.
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital kann unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein, ist aber nicht immer die beste Wahl. Es ist entscheidend, alle Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen.
100%- vs. 110%-Finanzierung – der Unterschied
Wenn von einem Kredit ohne Eigenkapital für ein Haus die Rede ist, fallen oft die Begriffe 100%- und 110%-Finanzierung. Der Unterschied ist wichtig, denn er bestimmt, was genau die Bank finanziert:
| Merkmal | 100%-Finanzierung | 110%-Finanzierung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Wird vollständig finanziert | Wird vollständig finanziert |
| Kaufnebenkosten | Musst du selbst bezahlen | Werden mitfinanziert |
| Typische Nebenkosten | – | Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler |
| Eigenmittel nötig? | Ja, für Nebenkosten (ca. 8–15 % je nach Bundesland) | Nein |
| Zinsniveau | Erhöht gegenüber 80%-Finanzierung | Deutlich erhöht |
| Bankenauswahl | Eingeschränkt | Sehr eingeschränkt |
| Risiko für dich | Hoch | Sehr hoch |
Kurz gesagt: Bei einer 100%-Finanzierung brauchst du immer noch Geld für die Nebenkosten – das sind je nach Bundesland zwischen 8 und 15 % des Kaufpreises. Bei einer 110%-Finanzierung übernimmt die Bank auch diese Kosten. Das klingt praktisch, bedeutet aber: Dein Kredit ist höher als der eigentliche Wert der Immobilie. Solltest du das Haus kurzfristig verkaufen müssen, könntest du auf Restschulden sitzen bleiben.
Möchtest du wissen, wie hoch die Nebenkosten in deinem Bundesland ausfallen? Unser Kaufnebenkostenrechner gibt dir in Sekunden eine Übersicht.
Welche Bank finanziert ein Haus ohne Eigenkapital?
Die ehrliche Antwort: Nicht viele. Die meisten Banken bevorzugen Finanzierungen mit mindestens 10–20 % Eigenkapital. Eine Vollfinanzierung bieten nur ausgewählte Institute an, und die Konditionen variieren stark.
Genau hier liegt der Vorteil eines unabhängigen Vermittlers. Justhome vergleicht die Angebote von über 700 deutschen Banken und kennt die Institute, die auch Vollfinanzierungen anbieten. Statt selbst von Bank zu Bank zu laufen, bekommst du über Justhome einen gezielten Überblick über deine Möglichkeiten – inklusive Nachrangdarlehen und Sonderlösungen.
So läuft es bei Justhome ab:
- Du gibst deine Eckdaten in den Baufinanzierungsrechner ein.
- Unsere Finanzierungsexpertinnen und -experten prüfen, welche Banken für deine Situation infrage kommen.
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Gerade bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital kann der Zinsunterschied zwischen verschiedenen Banken mehrere Zehntausend Euro über die Laufzeit ausmachen. Es lohnt sich also, bessere Zinsen für den Hauskauf aktiv zu suchen.
Rechenbeispiele: Wie viel Kredit ist ohne Eigenkapital möglich?
Zahlen helfen, das Ganze greifbarer zu machen. Hier zwei typische Szenarien:
Beispiel: Immobilie für 300.000 €
Angenommen, du kaufst ein Haus für 300.000 € in einem Bundesland mit ca. 10 % Nebenkosten:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 10 %) | 30.000 € |
| Gesamter Kreditbedarf (110%-Finanzierung) | 330.000 € |
Bei einem angenommenen Sollzins von 4,2 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % ergibt sich eine monatliche Rate von rund 1.705 €. Zum Vergleich: Würdest du 20 % Eigenkapital einbringen (60.000 €), läge der Kreditbedarf nur bei 270.000 € – und der Zinssatz wäre wahrscheinlich ebenfalls niedriger.
Hinweis: Die Zahlen dienen zur Veranschaulichung. Aktuelle Zinssätze und Konditionen erfährst du über unseren Baufinanzierungsrechner.
Reicht ein Nettoeinkommen von 2.000 € für eine Vollfinanzierung?
Ob 2.000 € netto ausreichen, hängt stark von der gewünschten Kreditsumme ab. Die Faustregel: Deine monatliche Rate sollte maximal 35 % deines Nettoeinkommens betragen.
| Nettoeinkommen | Max. 35 % für Kreditrate | Mögliche Kreditsumme (geschätzt) |
|---|---|---|
| 2.000 € | 700 € | ca. 120.000–140.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ca. 190.000–220.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | ca. 260.000–300.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | ca. 330.000–380.000 € |
Geschätzte Werte bei einem angenommenen Zinssatz und 2 % anfänglicher Tilgung. Dein tatsächliches Budget ermittelst du am besten mit dem Budgetrechner.
Mit 2.000 € netto und einer Vollfinanzierung wird es in den meisten Regionen Deutschlands also sehr eng. Das bedeutet nicht, dass ein Hauskauf unmöglich ist – aber du solltest realistisch planen und alle laufenden Kosten (Nebenkosten, Instandhaltung, Lebenshaltung) ehrlich einkalkulieren.
Vorteile und Nachteile einer Vollfinanzierung
Vorteile
- Sofortiger Immobilienkauf: Du musst nicht jahrelang Eigenkapital ansparen, während die Immobilienpreise möglicherweise weiter steigen.
- Liquidität bleibt erhalten: Vorhandene Ersparnisse können als Notfallpuffer dienen oder anderweitig investiert werden.
- Chance bei steigenden Preisen: In Märkten mit Preissteigerungen kann ein früher Kauf finanziell vorteilhaft sein.
- Kapitalanlage: Bei vermieteten Immobilien können die Finanzierungskosten steuerlich absetzbar sein.
Nachteile
- Deutlich höhere Zinsen: Die Bank verlangt einen Risikoaufschlag, der die Gesamtkosten erheblich steigert.
- Hohe monatliche Belastung: Durch den größeren Kreditbetrag und höhere Zinsen fällt die monatliche Rate spürbar höher aus.
- Langsame Entschuldung: Ein größerer Teil deiner Rate fließt in die Zinszahlung statt in die Tilgung – du baust langsamer Vermögen auf.
- Risiko der Überschuldung: Sinkt der Immobilienwert, kann deine Restschuld den Wert des Hauses übersteigen.
- Weniger Flexibilität: Ein Jobwechsel, Elternzeit oder unerwartete Ausgaben können bei hohen Raten schnell zum Problem werden.
- Eingeschränkte Bankenwahl: Nur wenige Banken bieten Vollfinanzierungen an, was den Verhandlungsspielraum einschränkt.
Hauskauf ohne Eigenkapital oder doch zur Miete?
Diese Frage stellen sich viele, die kein Eigenkapital haben: Soll ich trotzdem jetzt kaufen oder lieber weiter mieten und in der Zwischenzeit sparen?
Hier ein paar Denkanstöße:
Für den Kauf ohne Eigenkapital spricht:
- Du zahlst in dein eigenes Eigentum statt in die Tasche des Vermieters.
- Mietpreise steigen in vielen Regionen ebenfalls – eine eigene Immobilie schafft langfristige Planungssicherheit.
Für das Weitersparen spricht:
- Schon 10–20 % Eigenkapital können die Zinskosten über die Laufzeit um mehrere Zehntausend Euro senken.
- Du gehst weniger Risiko ein und hast mehr Banken zur Auswahl.
- Der finanzielle Druck der monatlichen Rate ist deutlich geringer.
Unser Tipp: Rechne beide Szenarien einmal durch. Nutze den Budgetrechner, um zu sehen, was du dir aktuell leisten kannst. Und schau dir an, wie sich Eigenkapital beim Hauskauf konkret auf deine Konditionen auswirkt. Manchmal reichen schon ein bis zwei Jahre gezieltes Sparen, um deutlich bessere Bedingungen zu bekommen.
Für wen ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital sinnvoll?
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. In der Regel wird dies nur Käufern ermöglicht, die eine überdurchschnittliche Bonität und ein hohes Einkommen nachweisen können. Zudem verlangen Banken häufig zusätzliche Sicherheiten, wie einen zweiten Kreditnehmer oder eine bereits schuldenfreie Immobilie.
Besonders gut eignet sich eine Vollfinanzierung für:
- Gutverdiener mit sicherem Einkommen, die ihr Erspartes lieber als Puffer behalten möchten.
- Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst, die dank unkündbarem Arbeitsverhältnis bessere Chancen bei der Bank haben.
- Kapitalanleger, die eine Immobilie vermieten und die Zinsen steuerlich geltend machen wollen.
Voraussetzungen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital
Um eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, musst du in der Regel folgende Kriterien erfüllen:
- Überdurchschnittliche Bonität: Eine gute Bonität zeigt, dass du zuverlässig deine finanziellen Verpflichtungen erfüllst. Ein solides Einkommen, keine bestehenden Schulden und eine saubere Schufa-Auskunft sind entscheidend für deine persönliche Kreditwürdigkeit.
- Hohes Einkommen: Die monatliche Kreditrate sollte maximal 35 % deines Nettohaushaltseinkommens betragen, idealerweise weniger. Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst haben oft bessere Chancen. Für Selbstständige gestaltet sich die Kreditbewilligung meist schwieriger.
- Sicherheiten: Da du kein Eigenkapital einbringst, verlangen Banken oft zusätzliche Sicherheiten – zum Beispiel einen zweiten Kreditnehmer, eine schuldenfreie Immobilie oder andere Vermögenswerte.
Tipp: Besitzt du bereits eine Immobilie, die schuldenfrei ist oder nur eine geringe Restschuld hat? Dann kannst du diese als Zusatzsicherheit einbringen. Das funktioniert auch mit der Immobilie eines Angehörigen – zum Beispiel deiner Eltern. Die Bank trägt eine zweite Grundschuld ein, und der Zinssatz kann dadurch erheblich sinken.
Wie du Risiken minimieren kannst
Um die Risiken einer Vollfinanzierung zu reduzieren, kannst du folgende Maßnahmen ergreifen:
- Längere Zinsbindungsfristen: Sichere dir den aktuellen Zinssatz über einen längeren Zeitraum (z. B. 15 oder 20 Jahre), um dich vor steigenden Zinsen zu schützen.
- Sondertilgungen: Vereinbare die Möglichkeit von Sondertilgungen, um das Darlehen schneller zu reduzieren, sobald du zusätzliches Geld zur Verfügung hast.
- Finanzpuffer: Plane finanzielle Reserven für unvorhergesehene Ausgaben ein – mindestens drei Monatsgehälter solltest du als Notgroschen zurückhalten.
- Realistische Objektwahl: Kaufe nicht am oberen Limit deiner Möglichkeiten. Ein etwas günstigeres Objekt verschafft dir finanziellen Spielraum.
So unterstützt dich Justhome
Mit dem Justhome Baufinanzierungsrechner kannst du verschiedene Szenarien durchspielen und dir einen Überblick über mögliche Zinssätze, Laufzeiten und monatliche Raten verschaffen. So findest du heraus, welche Optionen zu deiner finanziellen Situation passen.
Wenn du dir unsicher bist, ob ein Hauskauf ohne Eigenkapital für dich die richtige Wahl ist, stehen dir unsere erfahrenen Berater zur Seite. Unsere Justhome Finanzierungsexpertinnen und -experten bieten dir eine kostenlose und unverbindliche Beratung. Gemeinsam entwickeln wir ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept und vergleichen die Angebote von über 700 deutschen Banken, um die beste Lösung für dich zu finden.
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