Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf - und wie viel kommt da wirklich auf dich zu?

Beim Hauskauf kommen Notarkosten von mehreren tausend Euro auf dich zu – und viele Käufer sind davon überrascht, obwohl die Regelung klar ist. In der Regel trägt der Käufer den Großteil der Notarkosten, der Verkäufer nur einen kleinen Teil für die Löschung alter Belastungen. Dieser Artikel erklärt dir vollständig, wer was zahlt, wie sich die Kosten zusammensetzen, was die einzelnen Positionen auf der Notarrechnung bedeuten und wann es Ausnahmen gibt – für Käufer und Verkäufer.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf – Käufer oder Verkäufer?

Beim Hauskauf trägt in der Regel der Käufer die Notarkosten. Dazu gehören die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung und die Eintragung der Grundschuld. Der Verkäufer übernimmt lediglich die Kosten für die Löschung bestehender Belastungen im Grundbuch.

Diese Aufteilung ist nicht verhandelbar im Sinne der gesetzlichen Grundregel – sie ergibt sich aus der gängigen Praxis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Vertragliche Abweichungen sind zwar möglich, dazu später mehr.

Was genau bedeutet das GNotKG – und warum ist das gut für dich?

Das GNotKG, kurz für Gerichts- und Notarkostengesetz, regelt die Notargebühren in Deutschland bundesweit einheitlich. Das bedeutet: Egal welchen Notar du wählst, egal in welcher Stadt – du zahlst immer nach demselben gesetzlichen Gebührenrahmen.

Das nimmt dir die Sorge, beim „falschen" Notar zu landen oder irgendwo draufzuzahlen. Einen Notar aufgrund des Preises zu vergleichen macht schlicht keinen Sinn, weil es keinen günstigeren Notar gibt. Was du beeinflussen kannst, ist der Umfang der Leistungen – aber dazu später mehr.

Wer beauftragt den Notar – und hat das Einfluss auf die Kosten?

In der Praxis schlägt meist der Käufer den Notar vor, weil er den Großteil der Kosten trägt. Rechtlich spielt es aber keine Rolle, wer den Notar auswählt – die Kostenzuständigkeit ergibt sich nicht aus der Beauftragung, sondern aus der gesetzlichen Regelung.

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag im Interesse beider Parteien – er ist neutral und nicht „der Notar des Käufers". Das beruhigt viele, die befürchten, in einem Interessenkonflikt zu stecken: Der Notar ist gesetzlich zu Neutralität verpflichtet.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

Als Faustregel gilt: Die Notargebühren liegen bei ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Zusammen mit den Grundbuchgebühren – die ebenfalls der Käufer trägt – kommst du auf Gesamtkosten von etwa 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises.

Die Gebühren sind nach dem Kaufpreis gestaffelt: Je höher der Kaufpreis, desto höher die absolute Gebühr. Der Anstieg ist aber nicht linear – bei teureren Immobilien sinkt der prozentuale Anteil leicht. Für deine Budgetplanung solltest du beide Positionen zusammen einrechnen, nicht nur die Notargebühren allein.

Für deine persönliche Kalkulation nutze direkt unseren Notarkostenrechner – du gibst den Kaufpreis ein und siehst sofort, was auf dich zukommt.

Notarkosten nach Kaufpreis – Übersichtstabelle

Die folgende Tabelle gibt dir eine Orientierung für vier typische Kaufpreisstufen. Die Werte sind Richtwerte – je nach Vertragsgestaltung (z. B. ob eine Grundschuld eingetragen wird) können die tatsächlichen Kosten leicht abweichen.

Stand: Mai 2026. Alle Werte sind Näherungswerte auf Basis des GNotKG-Gebührenrahmens. Für eine verbindliche Kalkulation nutze unseren Notarkostenrechner.

Die Notarkosten sind übrigens nur ein Teil der gesamten Kaufnebenkosten beim Hauskauf – dazu kommen noch Grunderwerbsteuer und ggf. Maklerprovision.

Was steckt in der Notarrechnung – und wofür zahlst du genau?

Wenn du die Notarrechnung das erste Mal siehst, wirken die Positionen oft kryptisch. Dabei steckt dahinter eine klare Logik. Hier sind die wesentlichen Posten erklärt – damit du weißt, was du bezahlst.

Beurkundung des Kaufvertrags

Die Beurkundung des Kaufvertrags ist die größte Einzelposition auf der Notarrechnung. Sie beschreibt die notarielle Bestätigung, die den Kaufvertrag rechtsgültig macht. Ohne Beurkundung ist ein Immobilienkauf in Deutschland nicht wirksam – das schreibt § 311b BGB zwingend vor.

Der Notar liest den Vertrag vor, erklärt ihn beiden Parteien und beglaubigt die Unterschriften. Diese Position macht je nach Vertragsumfang etwa die Hälfte bis zwei Drittel der gesamten Notargebühren aus.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist eine Art Reservierungsvermerk im Grundbuch. Sie wird direkt nach der Beurkundung eingetragen und sichert dich als Käufer ab – solange sie im Grundbuch steht, kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen oder zusätzlich belasten.

Du zahlst für die Eintragung der Auflassungsvormerkung eine eigene Gebühr, die sich ebenfalls nach dem Kaufpreis richtet. Der Betrag liegt typischerweise im niedrigen dreistelligen bis vierstelligen Bereich. Die Auflassungsvormerkung wird nach dem vollständigen Eigentumsübergang wieder gelöscht – das ist im Ablauf vorgesehen und kostet dich nichts extra.

Grundschuld eintragen lassen

Wenn du deine Immobilie mit einem Kredit finanzierst, lässt deine Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Die Grundschuld ist die Sicherheit, die die Bank erhält – im Ernstfall (Zahlungsausfall) kann sie darüber auf die Immobilie zugreifen.

Diese Position zahlt in der Regel der Käufer, weil er von der Finanzierung profitiert. Kaufst du die Immobilie vollständig aus Eigenkapital, entfällt diese Gebühr. Bei einer typischen Finanzierung macht die Grundschuldeintragung einen nennenswerten Teil der Gesamtkosten aus – plane sie also ein.

Grundbuchkosten – was ist das genau?

Grundbuchkosten und Notarkosten werden oft in einen Topf geworfen, sind aber zwei verschiedene Dinge. Das Grundbuch ist das amtliche Register, in dem alle Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie verzeichnet sind – geführt vom Amtsgericht.

Die Grundbuchgebühren gehen an das Amtsgericht, nicht an den Notar. Trotzdem trägt sie in aller Regel der Käufer. Der Notar veranlasst die nötigen Einträge (Eigentümerwechsel, Auflassungsvormerkung, Grundschuld) nach der Beurkundung – du bezahlst dafür eine separate Gebühr an das Gericht.

Was genau im Grundbuch steht und warum der Eintrag für dich als Käufer so wichtig ist, erklären wir ausführlich im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf.

Was zahlt der Verkäufer beim Hausverkauf?

Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf? Weniger als die meisten denken. Der Verkäufer übernimmt in der Regel nur die Kosten für die Löschung bestehender Belastungen im Grundbuch – also zum Beispiel alte Grundschulden aus einem früheren Kredit, der bereits abbezahlt ist.

Diese Löschung ist nötig, weil du als Käufer eine lastenfreie Immobilie kaufst. Der Verkäufer hat ein Interesse daran, dass die Löschung reibungslos läuft – und trägt deshalb die Kosten dafür. Typisch sind hier Gebühren im niedrigen dreistelligen bis mittleren vierstelligen Bereich, je nach Höhe der eingetragenen Grundschuld.

Im direkten Vergleich:

Der Verkäufer kommt also mit deutlich geringeren Notarkosten davon – die eigentliche Kostenlast liegt klar beim Käufer. Wenn du gerade überlegst, dein Haus zu verkaufen, und wissen möchtest, welche weiteren Schritte auf dich zukommen, findest du alle Infos zur Maklerprovision beim Hauskauf gesondert erklärt.

Können Käufer und Verkäufer die Notarkosten vertraglich aufteilen?

Ja, das ist rechtlich möglich – aber es gibt einen wichtigen Haken, den du kennen solltest.

Im Kaufvertrag können Käufer und Verkäufer vereinbaren, dass der Verkäufer einen Teil der Notarkosten übernimmt. Das ist keine Seltenheit, vor allem in Verhandlungen um den Gesamtpreis. Die Vereinbarung gilt aber nur im sogenannten Innenverhältnis zwischen den beiden Parteien.

Gegenüber dem Notar bleibt der Käufer immer der Zahlungspflichtige. Das nennt sich Außenverhältnis. Wenn der Verkäufer laut Vertrag einen Teil übernehmen soll, aber nicht zahlt, kann der Notar den vollen Betrag trotzdem vom Käufer einfordern. Du müsstest den Verkäufer dann separat verklagen – ein aufwändiges Prozedere, das sich niemand wünscht.

Solche Vereinbarungen sind also kein Selbstläufer. Wenn du und der Verkäufer eine Kostenteilung vereinbaren wollt, sollte das präzise im Kaufvertrag formuliert sein. Im Zweifel lohnt es sich, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen – nicht weil es kompliziert ist, sondern weil bei diesen Summen Genauigkeit zählt.

Was passiert mit den Notarkosten, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt?

Das ist einer der Punkte, der viele Käufer beschäftigt – und verständlicherweise Stress verursacht. Die klare Antwort: Entstandene Notarkosten müssen trotzdem bezahlt werden, auch wenn der Kauf letztlich scheitert.

Wer konkret zahlt, hängt davon ab, was passiert ist:

• Platzen vor der Beurkundung: Wenn der Notar bereits Vorarbeiten geleistet hat (z. B. Vertragsentwurf erstellt), können Gebühren entstehen – in der Regel trägt sie, wer den Auftrag erteilt hat.
• Platzen nach der Beurkundung: Der Kaufvertrag ist bereits rechtswirksam. Die Notargebühren für die Beurkundung sind fällig – und zwar in der Regel vom Käufer, weil dieser die kostenpflichtigen Leistungen beauftragt hat.
• Verschuldensabhängige Verteilung: Wenn eine Partei eindeutig das Scheitern verursacht hat, kann sie für die Kosten der anderen Partei haftbar gemacht werden – das ist aber Vertragsrecht und im Einzelfall zu prüfen.

Wenn du dir vor der Beurkundung unsicher bist und Absicherung suchst, kann ein Vorvertrag beim Hauskauf eine Option sein – er schafft verbindliche Grundlagen, bevor der eigentliche Kaufvertrag unterzeichnet wird.

Wann musst du die Notarrechnung bezahlen – und was passiert danach?

Die Notarrechnung kommt nicht sofort nach dem Termin – typischerweise erhältst du sie einige Wochen nach der Beurkundung. Die gesetzliche Zahlungsfrist beträgt 30 Tage ab Rechnungserhalt.

Damit du den Ablauf als Ganzes im Blick hast, hier die wichtigsten Stationen:

1. Beurkundung beim Notar – Kaufvertrag wird rechtswirksam, Auflassungsvormerkung wird veranlasst
2. Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen – du bist als zukünftiger Eigentümer abgesichert
3. Fälligkeitsmitteilung vom Notar – sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Genehmigungen vorliegen), teilt dir der Notar mit, wann du den Kaufpreis zahlen kannst
4. Kaufpreiszahlung – du überweist den Kaufpreis an den Verkäufer
5. Notar veranlasst Grundbuchumschreibung – nach Zahlungseingang beim Verkäufer
6. Eigentümerumschreibung im Grundbuch – du bist offiziell Eigentümer
7. Notarrechnung – kommt in der Regel nach der Beurkundung, Zahlungsfrist 30 Tage

Der Prozess klingt nach vielen Schritten, aber er ist klar strukturiert und wird vom Notar koordiniert. Du bekommst zu jedem Schritt eine Rückmeldung – da geht nichts unter.

Wie du Notarkosten zusammen mit allen anderen Kaufnebenkosten in deine Finanzierung einplanst, kannst du mit dem Kaufnebenkosten-Rechner direkt durchspielen.

Fazit: Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?

Die Antwort ist eindeutig: Als Käufer trägst du den Großteil der Notarkosten – Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Grundschuld und Grundbuchgebühren. Der Verkäufer zahlt in der Regel nur die Löschung alter Belastungen. Zusammen liegen Notar- und Grundbuchkosten bei etwa 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises – bei 400.000 € also grob zwischen 3.800 und 5.500 €.

Gut zu wissen: Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, du hast also keinen Spielraum beim Notar selbst. Was du tun kannst: die Kosten frühzeitig in dein Budget einplanen, die Positionen auf der Rechnung verstehen und bei einer Kostenteilung mit dem Verkäufer auf eine saubere Vertragsformulierung achten.

Wenn du gerade konkret planst: Nutze den Notarkostenrechner für deine persönliche Kalkulation und schau dir im Anschluss an, welche weiteren Kaufnebenkosten beim Hauskauf noch auf dich zukommen – damit du von Anfang an mit realistischen Zahlen arbeitest.

Stand: Mai 2026. Die gesetzlichen Grundlagen (GNotKG) können sich ändern – für deinen konkreten Fall empfiehlt sich eine individuelle Beratung durch einen Notar oder Rechtsanwalt.