Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf – und was bedeutet das für dich konkret?

Viele Hauskäufer schauen beim Kauf fast ausschließlich auf den Kaufpreis – und erleben danach eine unangenehme Überraschung: Wie hoch die Kaufnebenkosten wirklich sind, unterschätzen die meisten. In Deutschland kommen beim Hauskauf typischerweise 9 % bis 12 % des Kaufpreises obendrauf – manchmal sogar mehr. Dieser Artikel zeigt dir nicht nur, welche Kostenpositionen dahinterstecken, sondern rechnet sie für dich in echte Euro-Beträge um – für Kaufpreise von 300.000 € und 400.000 €. So weißt du am Ende genau, wie viel Eigenkapital du tatsächlich brauchst.

Kaufnebenkosten auf einen Blick: Was du mindestens einplanen musst

Die Kaufnebenkosten beim Hauskauf betragen in Deutschland insgesamt 9 % bis 12 % des Kaufpreises — je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist. Sie setzen sich aus folgenden Hauptpositionen zusammen:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % – 6,5 % (je nach Bundesland)
• Notarkosten: ca. 1 % – 1,5 % des Kaufpreises
• Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises
• Maklerprovision (optional): bis zu 3,57 % je Partei

Wichtig zu wissen: Nicht alle diese Kosten sind verpflichtend. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch musst du immer zahlen – die Maklerprovision hingegen entfällt, wenn du direkt vom Eigentümer kaufst. Wie viel nebenkosten beim Hauskauf normal sind und wo genau der Unterschied zwischen Pflicht und Option liegt, erfährst du im nächsten Abschnitt.

Pflichtkosten vs. optionale Kosten: Was du wirklich zahlen musst

Einer der häufigsten Fehler beim Planen des Budgets: Pflicht- und optionale Kosten werden in einen Topf geworfen. Das führt entweder zu falschen Erwartungen oder zu unnötiger Panik. Deshalb hier die klare Trennung.

Was du immer zahlen musst

Diese drei Kostenpositionen sind beim Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich unvermeidbar:

• Grunderwerbsteuer — eine einmalige Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien. Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
• Notarkosten — jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten liegen bei ca. 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises.
• Grundbucheintragung — damit du als Eigentümer eingetragen wirst, fallen weitere ca. 0,5 % an.

Diese drei Positionen zusammen machen je nach Bundesland bereits 4,5 % bis 8,5 % des Kaufpreises aus.

Was optional oder situationsabhängig ist

• Maklerprovision — entfällt, wenn du direkt vom Eigentümer kaufst. Bei Maklereinbindung zahlst du bis zu 3,57 % des Kaufpreises.
• Gutachterkosten — nicht vorgeschrieben, aber bei Altbauten oder unklarem Zustand sehr empfehlenswert. Kosten: ca. 0,5 %–1 % des Kaufpreises.
• Versicherungen — einige sind direkt nach dem Kauf dringend empfohlen (z. B. Wohngebäudeversicherung), aber keine gesetzliche Pflicht beim Kauf selbst.

Diese Unterscheidung gibt dir den Spielraum, dein Budget realistisch zu planen: Auf die Pflichtkosten hast du keinen Einfluss, bei den optionalen Kosten sehr wohl.

Grunderwerbsteuer: Der größte Posten bei den Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und direkt nach der notariellen Beurkundung durch das Finanzamt festgesetzt. Sie ist der mit Abstand größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten – und gleichzeitig der, bei dem du je nach Bundesland am meisten sparen oder verlieren kannst.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € macht der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und Schleswig-Holstein (6,5 %) bereits 9.000 € aus. Bei 400.000 € wären es 12.000 € Unterschied – allein durch den Wohnort.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Die vollständige Übersicht

Seit 2006 dürfen die Bundesländer ihren Grunderwerbsteuersatz selbst festlegen. Das führt zu erheblichen regionalen Unterschieden – und hat für viele Käufer in der Praxis spürbare finanzielle Konsequenzen.

Konkret: In Bayern zahlst du bei 400.000 € Kaufpreis genau 14.000 € Grunderwerbsteuer, in Brandenburg dagegen 22.000 € – das sind 8.000 € Unterschied bei identischer Immobilie.

Stand: April 2026. Die Steuersätze können sich durch Landesgesetze ändern.

Wenn du beim Hauskauf Kaufnebenkosten sparen möchtest, lohnt sich ein Blick in unseren Artikel zu Strategien rund um die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig – und was passiert, wenn du nicht zahlst?

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags sendet das zuständige Finanzamt dir einen Steuerbescheid. Du hast dann in der Regel einen Monat Zeit, die Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Das klingt nach bürokratischem Ablauf – ist aber für dich als Käufer entscheidend: Erst wenn du bezahlt hast, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne dieses Dokument kann der Notar keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen. Du bist also so lange nicht offiziell Eigentümer der Immobilie.

Plane daher: Das Geld für die Grunderwerbsteuer muss direkt nach dem Notartermin verfügbar sein – in der Regel vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung. Es handelt sich um eine der ersten Zahlungen, die nach dem Kauf fällig werden.

Notar- und Grundbuchkosten: Was der Staat für die Beurkundung berechnet

In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden muss. Ohne Notar kein gültiger Kaufvertrag – das unterscheidet Deutschland von vielen anderen Ländern. Die damit verbundenen Kosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.

Insgesamt kannst du mit ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch rechnen:

• Notargebühr: ca. 1 % – 1,5 % des Kaufpreises
• Grundbucheintragung: ca. 0,5 % des Kaufpreises

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € wären das zusammen etwa 4.500 € bis 6.000 €, bei 400.000 € entsprechend 6.000 € bis 8.000 €.

Was macht der Notar beim Hauskauf eigentlich?

Der Notar übernimmt beim Hauskauf mehrere wichtige Aufgaben:

1. Kaufvertrag beurkunden — er bestätigt den Kaufvertrag offiziell und rechtsgültig, prüft ihn auf Vollständigkeit und verliest ihn vor beiden Parteien.
2. Auflassungsvormerkung eintragen — die Auflassungsvormerkung ist eine Art Reservierungsvermerk im Grundbuch. Sie schützt dich als Käufer: Sobald sie eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen.
3. Eigentumsumschreibung veranlassen — nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer sorgt der Notar dafür, dass du als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst.

Ein wichtiger Hinweis: Die Notarkosten sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Du hast keinen Verhandlungsspielraum – aber auch keine bösen Überraschungen.

Wie viel dein Notar konkret kostet, kannst du mit unserem Notarkostenrechner ausrechnen – einfach Kaufpreis eingeben und sofort das Ergebnis sehen.

Maklerprovision: Wann du sie zahlst – und wann nicht

Die Maklerprovision – auch Maklercourtage genannt, beides meint dasselbe – ist die einzige der großen Kostenpositionen, die du unter Umständen vollständig vermeiden kannst.

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien: Wer den Makler beauftragt hat, trägt mindestens die Hälfte der Provision. In der Praxis wird die Provision meist geteilt – je nach Region zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Die übliche Gesamtprovision liegt bei 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.). Dein Anteil als Käufer beträgt dann in der Regel 2,975 % bis 3,57 %.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet das bis zu 14.280 € allein für die Maklerprovision.

Wann entfällt die Provision komplett? Wenn du direkt vom Eigentümer kaufst – zum Beispiel über private Anzeigen oder Direktvermarktung – ist kein Makler beteiligt, und damit fällt auch keine Courtage an. Das ist einer der effektivsten Wege, Kaufnebenkosten beim Hauskauf zu senken.

Alles über die Maklerprovision beim Hauskauf – von der gesetzlichen Regelung bis zu deinen Verhandlungsoptionen – findest du in unserem ausführlichen Artikel dazu.

Beispielrechnung: Was Kaufnebenkosten bei 300.000 € und 400.000 € wirklich kosten

Genug Prozentzahlen – hier kommen die echten Euro-Beträge. Die folgende Tabelle zeigt dir, was Kaufnebenkosten bei zwei typischen Kaufpreisen konkret bedeuten: einmal mit einem günstigen Bundesland (Bayern, 3,5 % Grunderwerbsteuer), einmal mit einem teuren (Nordrhein-Westfalen, 6,5 %).

Annahmen: Kaufpreis 300.000 € bzw. 400.000 €, Notarkosten 1,5 %, Grundbuchkosten 0,5 %, Maklerprovision 3,57 % (Käuferanteil). Alle Angaben gerundet.

Rechenbeispiel zur Orientierung. Die tatsächlichen Notarkosten hängen vom Leistungsumfang ab, die Maklerprovision von der konkreten Vereinbarung. Grunderwerbsteuersätze Stand: April 2026.

Das Fazit ist eindeutig: Je nachdem, in welchem Bundesland du kaufst und ob ein Makler beteiligt ist, kommen bei 400.000 € zwischen 22.000 € und 48.000 € obendrauf. Das ist kein Kleingeld – und muss von Anfang an in deine Planung einfließen.

Kaufnebenkosten selbst berechnen: So gehst du vor

Die Formel ist einfach:

Kaufpreis × Prozentsatz = Euro-Betrag je Kostenposition

Konkret für einen Kaufpreis von 350.000 € in Hessen (Grunderwerbsteuer 6,0 %):

• Grunderwerbsteuer: 350.000 € × 0,06 = 21.000 €
• Notarkosten: 350.000 € × 0,015 = 5.250 €
• Grundbuchkosten: 350.000 € × 0,005 = 1.750 €
• Maklerprovision: 350.000 € × 0,0357 = 12.495 €
• Gesamtnebenkosten: ca. 40.495 €

Wenn du das schnell für deinen Kaufpreis und dein Bundesland durchrechnen möchtest, nimm einfach unseren Kaufnebenkostenrechner – du bekommst in Sekunden deine persönliche Aufstellung.

Weitere Kosten, die du beim Hauskauf nicht vergessen solltest

Neben den großen drei Pflichtkosten gibt es einige weitere Positionen, die beim Hauskauf anfallen können. Sie sind nicht zwingend, können aber schnell mehrere tausend Euro ausmachen – plane sie daher vorsorglich ein.

Gutachterkosten: Wann ein Sachverständiger seinen Preis wert ist

Ein Gutachten ist beim Hauskauf nicht vorgeschrieben – aber bei bestimmten Situationen eine der klügsten Investitionen, die du vor dem Kauf machen kannst.

Sinnvoll ist ein Gutachten besonders bei:

• Altbauten mit unbekanntem Sanierungsstand
• Verdacht auf Mängel (z. B. Feuchtigkeitsschäden, Risse)
• Unklarer Preislage, wo du prüfen willst, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet in der Regel ca. 0,5 %–1 % des Kaufpreises – bei 400.000 € also 2.000 € bis 4.000 €. Günstiger und für viele Fälle ausreichend: eine einfache Besichtigung durch einen Bausachverständigen ab ca. 300 € bis 500 €. Dieser schaut sich den Zustand der Immobilie an und gibt dir eine einschätzende Rückmeldung zu möglichen Mängeln.

Bei einem Altbau, den du noch nicht gut kennst, ist das eine der sinnvollsten Ausgaben vor dem Kauf – sie kann dich vor teuren Folgekosten schützen. Alles darüber, wann sich ein Gutachter lohnt und wie du den richtigen findest, erfährst du in unserem Artikel zum Gutachter beim Hauskauf.

Versicherungen, die du direkt nach dem Kauf brauchst

Mit dem Eigentumsübergang trägst du das volle Risiko – eine Wohngebäudeversicherung sollte daher spätestens zum Übergabetermin abgeschlossen sein:

• Wohngebäudeversicherung — schützt das Gebäude bei Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser. Bei einer Finanzierung verlangen Banken sie in der Regel als Pflicht.
• Hausratversicherung — deckt den Inhalt der Immobilie ab. Optional, aber empfehlenswert.
• Elementarschadenversicherung — ergänzt die Wohngebäudeversicherung um Schäden durch Überschwemmung, Erdrutsch oder Starkregen. Besonders in gefährdeten Lagen dringend zu empfehlen.

Die Kosten hängen vom Gebäude, dem Standort und dem Versicherungsumfang ab. Plane diese Versicherungen fest in deine laufenden Kosten nach dem Kauf ein.

Kaufnebenkosten und Eigenkapital: Warum das so wichtig ist

Die meisten Banken finanzieren die Kaufnebenkosten nicht mit. Das ist ein entscheidender Punkt, den viele Erstkäufer übersehen: Kaufpreis und Nebenkosten werden getrennt betrachtet.

Das bedeutet konkret: Wenn du ein Haus für 400.000 € kaufst und deine Nebenkosten 40.000 € betragen, brauchst du diese 40.000 € als Eigenkapital – zusätzlich zu dem Anteil des Kaufpreises, den du selbst einbringen möchtest. Banken empfehlen in der Regel, mindestens 20 %–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen – die Nebenkosten obendrauf.

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und Nebenkosten von 36.000 € (Bayern, mit Makler) solltest du idealerweise mindestens 80.000 € + 36.000 € = 116.000 € in Form von Eigenkapital mitbringen, um gut finanziert zu sein.

Wie viel Eigenkapital du insgesamt brauchst und wie du das in deine Finanzierung einplanst, erklären wir in unserem Artikel zu Nebenkosten beim Hauskauf – alles auf einen Blick.

Kaufnebenkosten steuerlich absetzen: Wann das möglich ist

Kurze Antwort: Es kommt darauf an, wofür du die Immobilie nutzt.

• Eigennutzung: Wenn du selbst einziehst, kannst du die Kaufnebenkosten nicht steuerlich absetzen. Sie gelten als private Anschaffungskosten.
• Vermietung: Wenn du die Immobilie vermietest, sieht das anders aus. Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision gelten dann als Anschaffungsnebenkosten und erhöhen den Abschreibungsbetrag. Die Grunderwerbsteuer wird Teil der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA).

Für deinen konkreten Fall – besonders bei gemischter Nutzung oder Vermietungsabsicht – solltest du einen Steuerberater einbeziehen. Die steuerliche Behandlung hängt von mehreren individuellen Faktoren ab.

Fazit: Was du dir merken solltest

Wie hoch die Kaufnebenkosten beim Hauskauf sind, hängt vor allem von zwei Faktoren ab: dem Bundesland und der Frage, ob ein Makler beteiligt ist. Die Pflichtkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) sind nicht verhandelbar – aber du kannst mit realistischen Zahlen planen.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• 9 % bis 12 % des Kaufpreises als grober Richtwert
• Pflichtkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintragung
• Maklerkosten entfallen beim Direktkauf vom Eigentümer
• Die Nebenkosten werden von Banken meist nicht mitfinanziert – du brauchst sie als Eigenkapital
• Bundesland-Unterschiede bei der Grunderwerbsteuer können mehrere tausend Euro ausmachen

Als nächsten Schritt empfiehlt sich: Rechne deine persönlichen Nebenkosten durch – am schnellsten mit unserem Kaufnebenkostenrechner. Wenn du gerade am Anfang deiner Kaufplanung bist, hilft dir außerdem unser Artikel zum Hauskauf-Ablauf und Kaufvertrag, damit du weißt, was nach dem Notartermin auf dich zukommt.