Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf – und was bedeutet das für dich konkret?
Viele Hauskäufer schauen beim Kauf fast ausschließlich auf den Kaufpreis – und erleben danach eine unangenehme Überraschung. Die Kaufnebenkosten beim Hauskauf liegen je nach Bundesland bei 8–12 % des Kaufpreises und müssen aus eigener Tasche bezahlt werden. Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit.
Sie setzen sich aus diesen vier Positionen zusammen:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland)
- Notarkosten: ca. 1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchgebühren: ca. 0,5 % des Kaufpreises
- Maklerprovision (optional): bis zu 3,57 % des Kaufpreises (Käuferanteil)
Diese Kosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden – das solltest du von Anfang an in deine Planung einrechnen. Wie viel das in echten Euro-Beträgen bedeutet, und wie du legal sparen kannst, erfährst du hier.
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Inhaltsverzeichnis
Kaufnebenkosten auf einen Blick
Je nach Kaufpreis, Bundesland und Makler-Beteiligung variieren die Nebenkosten erheblich. Die folgende Tabelle gibt dir einen schnellen Überblick – als groben Richtwert für deine erste Planung.
Skalierungstabelle: Kaufnebenkosten je Kaufpreis
| Kaufpreis | Nebenkosten ~9 % (ohne Makler) | Nebenkosten ~11 % (mit Makler) |
|---|---|---|
| 100.000 € | 9.000 € | 11.000 € |
| 200.000 € | 18.000 € | 22.000 € |
| 300.000 € | 27.000 € | 33.000 € |
| 400.000 € | 36.000 € | 44.000 € |
| 500.000 € | 45.000 € | 55.000 € |
| 600.000 € | 54.000 € | 66.000 € |
Richtwerte zur Orientierung. Die genaue Höhe hängt vom Bundesland und der konkreten Maklervereinbarung ab.
Wer zahlt die Kaufnebenkosten?
Kurze Antwort: Du als Käufer trägst alle wesentlichen Kostenpositionen. Im Einzelnen:
- Grunderwerbsteuer: Immer der Käufer – ohne Ausnahme.
- Notarkosten: Der Käufer zahlt die Beurkundungskosten. Wenn der Verkäufer seinen eigenen Anwalt zur Vertragsprüfung hinzuzieht, trägt er dessen Kosten selbst.
- Grundbuchgebühren: Ebenfalls der Käufer – sowohl für die Eintragung als neuer Eigentümer als auch für die Eintragung der Grundschuld (falls du finanzierst).
- Maklerprovision: Seit Dezember 2020 gilt das Halbteilungsprinzip. Der Käufer zahlt maximal so viel wie der Verkäufer – und nie mehr als 3,57 % inkl. MwSt.
Das bedeutet: Plane alle vier Positionen als deine Kosten ein. Nur bei der Maklerprovision hast du einen gewissen Einfluss – nämlich dann, wenn du direkt vom Eigentümer kaufst.
Pflichtkosten vs. optionale Kosten
Nicht alle Nebenkosten sind unvermeidbar. Hier die klare Trennung:
Diese Kosten fallen immer an:
- Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %)
- Notarkosten (ca. 1–1,5 %)
- Grundbucheintragung (ca. 0,5 %)
Diese drei Positionen machen zusammen je nach Bundesland bereits 4,5–8,5 % des Kaufpreises aus – und sind gesetzlich nicht verhandelbar.
Diese Kosten sind situationsabhängig:
- Maklerprovision: Entfällt komplett, wenn du direkt vom Eigentümer kaufst.
- Gutachterkosten: Nicht vorgeschrieben, aber bei Altbauten oder unklarem Zustand sehr empfehlenswert (ca. 0,5–1 % des Kaufpreises).
- Versicherungen: Eine Wohngebäudeversicherung ist zwar keine Kaufpflicht, aber spätestens zum Übergabetermin dringend notwendig – und bei Finanzierungen meist Pflicht der Bank.
Bei den Pflichtkosten hast du keinen Spielraum. Bei den optionalen Kosten schon – und genau dort lässt sich gezielt sparen.
Grunderwerbsteuer: Der größte Einzelposten
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie. Sie wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und ist der mit Abstand größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten.
Seit 2006 dürfen die Bundesländer ihren Steuersatz selbst festlegen – mit erheblichen Unterschieden. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € macht allein diese eine Variable einen Unterschied von bis zu 12.000 €.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland – vollständige Tabelle
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
Stand: Mai 2026. Die Steuersätze können sich durch Landesgesetze ändern.
Konkrete Beispiele: Bayern vs. NRW bei 400.000 €
Der Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland ist beträchtlich:
- Bayern (3,5 %): Bei 400.000 € zahlst du 14.000 € Grunderwerbsteuer.
- NRW (6,5 %): Bei 400.000 € zahlst du 26.000 € Grunderwerbsteuer.
Das sind 12.000 € Unterschied – allein durch den Standort der Immobilie. Wer in einem Grenzgebiet zwischen zwei Bundesländern kauft, sollte das unbedingt im Blick haben.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Nach der notariellen Beurkundung schickt das Finanzamt einen Steuerbescheid. Du hast dann in der Regel einen Monat Zeit zu zahlen. Erst danach stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – und erst dann kann der Notar dich als neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Das Geld muss also direkt nach dem Notartermin verfügbar sein.
Notarkosten und Grundbuchgebühren
In Deutschland ist jeder Immobilienkauf gesetzlich beurkundungspflichtig – ohne Notar kein gültiger Kaufvertrag. Die Kosten dafür sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Du hast keinen Verhandlungsspielraum, aber auch keine bösen Überraschungen.
Insgesamt kannst du mit ca. 1,5–2 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch rechnen:
- Notargebühren: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung: ca. 0,5 % des Kaufpreises
Bei 300.000 € sind das zusammen etwa 4.500–6.000 €, bei 400.000 € entsprechend 6.000–8.000 €.
Was der Notar beim Hauskauf erledigt:
- Kaufvertrag beurkunden – er verliest den Vertrag vor beiden Parteien und bestätigt ihn rechtsgültig.
- Auflassungsvormerkung eintragen – dieser Eintrag im Grundbuch schützt dich als Käufer: Die Immobilie kann nicht mehr an jemand anderen verkauft werden.
- Eigentumsumschreibung veranlassen – nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer wird du offiziell als Eigentümer eingetragen.
Wie viel dein Notar konkret kostet, kannst du mit unserem Notarkostenrechner ausrechnen.
Maklerprovision: Wann du sie zahlst und wann nicht
Die Maklerprovision ist die einzige der großen Kostenpositionen, die du vollständig vermeiden kannst. Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. In der Praxis bedeutet das meist eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer.
Die übliche Gesamtprovision liegt bei 5,95–7,14 % inkl. MwSt. Dein Anteil als Käufer beträgt dann in der Regel 2,975–3,57 % – und gesetzlich nie mehr als der Anteil des Verkäufers.
Bei 400.000 € Kaufpreis sind das bis zu 14.280 € allein für die Maklerprovision.
Kaufnebenkosten ohne Makler: Was du wirklich sparst
Wenn du direkt vom Eigentümer kaufst – über private Inserate oder Direktvermarktung – fällt keine Courtage an. Das ist einer der effektivsten Wege, Nebenkosten zu senken:
- Mit Makler: Nebenkosten ca. 10–12 % des Kaufpreises
- Ohne Makler: Nebenkosten ca. 7–8 % des Kaufpreises
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € entspricht das einer Ersparnis von bis zu 14.000 € – die direkt als weniger benötigtes Eigenkapital in deine Finanzierung einfließen.
Rechenbeispiele: Was Kaufnebenkosten bei 300k, 400k, 450k und 500k kosten
Hier kommen die echten Euro-Beträge – für vier typische Kaufpreise, jeweils im Vergleich zwischen einem günstigen Bundesland (Bayern, 3,5 %) und einem teuren (NRW, 6,5 %), sowie mit und ohne Makler.
Annahmen: Notarkosten 1,5 %, Grundbuchkosten 0,5 %, Maklerprovision Käuferanteil 3,57 %. Alle Angaben gerundet.
| Kostenposition | 300.000 € Bayern | 300.000 € NRW | 400.000 € Bayern | 400.000 € NRW | 450.000 € Bayern | 450.000 € NRW | 500.000 € Bayern | 500.000 € NRW |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 10.500 € | 19.500 € | 14.000 € | 26.000 € | 15.750 € | 29.250 € | 17.500 € | 32.500 € |
| Notarkosten (1,5 %) | 4.500 € | 4.500 € | 6.000 € | 6.000 € | 6.750 € | 6.750 € | 7.500 € | 7.500 € |
| Grundbuchgebühren (0,5 %) | 1.500 € | 1.500 € | 2.000 € | 2.000 € | 2.250 € | 2.250 € | 2.500 € | 2.500 € |
| Pflichtkosten gesamt | 16.500 € | 25.500 € | 22.000 € | 34.000 € | 24.750 € | 38.250 € | 27.500 € | 42.500 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 10.710 € | 10.710 € | 14.280 € | 14.280 € | 16.065 € | 16.065 € | 17.850 € | 17.850 € |
| Gesamtnebenkosten mit Makler | 27.210 € | 36.210 € | 36.280 € | 48.280 € | 40.815 € | 54.315 € | 45.350 € | 60.350 € |
Rechenbeispiele zur Orientierung. Tatsächliche Notarkosten hängen vom Leistungsumfang ab. Grunderwerbsteuersätze Stand: Mai 2026.
Das Fazit: Je nach Bundesland und Makler-Beteiligung kommen bei 450.000 € zwischen 24.750 € und 54.315 € obendrauf. Das muss von Anfang an in deine Planung einfließen.
→ Rechne deine persönlichen Nebenkosten durch – am schnellsten mit unserem Kaufnebenkostenrechner.
So kannst du Kaufnebenkosten legal reduzieren
Die Pflichtkosten sind nicht verhandelbar – aber es gibt legale Möglichkeiten, die Bemessungsgrundlage oder die Gesamtkosten zu senken. Hier die wichtigsten Hebel:
Bewegliche Gegenstände separat ausweisen
Wenn du zusammen mit der Immobilie auch Küche, Einbauschränke, ein Gartenhaus oder andere bewegliche Gegenstände kaufst, kannst du diese im Kaufvertrag separat ausweisen. Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Gebäude- und Grundstücksanteil an – nicht auf das Inventar.
Wichtig: Das Finanzamt prüft solche Aufschlüsselungen. Als Faustregel gilt: Der Inventaranteil sollte nicht mehr als ca. 15 % des Gesamtkaufpreises betragen, damit er ohne Beanstandung akzeptiert wird. Sprich das unbedingt vorab mit dem Notar ab.
Bundesland-Unterschiede bewusst nutzen
Wer in einem Grenzgebiet kauft, hat manchmal die Wahl zwischen Immobilien in zwei verschiedenen Bundesländern. Hier kann der Steuersatz-Unterschied von bis zu 3 Prozentpunkten (Bayern 3,5 % vs. Brandenburg 6,5 %) bei einem Kaufpreis von 400.000 € bis zu 12.000 € ausmachen. Es lohnt sich, das bei der Immobiliensuche im Blick zu haben.
Mehr dazu findest du in unserem Artikel zu Grunderwerbsteuer sparen beim Hauskauf.
Ohne Makler kaufen
Das ist der einfachste und wirkungsvollste Hebel: Wenn du direkt beim Eigentümer kaufst, entfällt die Maklerprovision vollständig. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sparst du damit bis zu 14.280 €. Auch das Verhandeln einer reduzierten Provision ist in manchen Fällen möglich – gesetzlich gibt es keine Mindestprovision.
Kaufpreis und Zubehör sauber trennen
Ähnlich wie bei der Küche gilt das auch für Außenanlagen, Carports, separates Inventar oder Gartengeräte. Was nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist, kann aus dem beurkundeten Kaufpreis herausgerechnet werden. Das reduziert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Lass das vom Notar prüfen – er kennt die aktuellen Grenzen, die das Finanzamt akzeptiert.
Kaufnebenkosten und Eigenkapital: Was du parat haben musst
Hier kommt der Teil, den viele unterschätzen: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Sie gelten als separate Ausgaben und müssen aus Eigenkapital gedeckt werden.
Das bedeutet konkret: Dein Eigenkapital muss zwei Dinge gleichzeitig abdecken:
- Den Eigenanteil am Kaufpreis (Banken empfehlen üblicherweise 20–30 %)
- Die gesamten Kaufnebenkosten (je nach Bundesland 8–12 %)
Beispielrechnung bei 400.000 € in Bayern mit Makler:
- 20 % Eigenanteil am Kaufpreis: 80.000 €
- Kaufnebenkosten (ca. 9 %): 36.280 €
- Benötigtes Eigenkapital gesamt: ca. 116.000 €
Wer mit weniger Eigenkapital in die Finanzierung geht, zahlt in der Regel höhere Zinsen oder bekommt gar keine Finanzierungszusage. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist in Einzelfällen möglich, aber mit deutlich schlechteren Konditionen verbunden.
Wie viel Eigenkapital du für deinen Kauf brauchst, erfährst du in unserem Artikel Wie viel Eigenkapital brauchst du beim Hauskauf. Deinen persönlichen Budgetrahmen kannst du außerdem mit dem Budgetrechner ermitteln.
Weitere Kosten, die du nicht vergessen solltest
Neben den großen vier Positionen gibt es weitere Ausgaben, die beim Hauskauf anfallen können. Sie sind nicht zwingend, können aber schnell mehrere Tausend Euro ausmachen.
Gutachterkosten: Ein Sachverständigengutachten ist beim Hauskauf nicht vorgeschrieben – aber bei Altbauten, unklarem Sanierungsstand oder Verdacht auf Mängel eine der klügsten Investitionen vor dem Kauf. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet ca. 0,5–1 % des Kaufpreises. Günstiger und für viele Fälle ausreichend: eine Begehung durch einen Bausachverständigen ab ca. 300–500 €. Das kann dich vor kostspieligen Überraschungen nach dem Kauf schützen.
Wohngebäudeversicherung: Mit dem Eigentumsübergang trägst du das volle Risiko. Eine Wohngebäudeversicherung sollte spätestens zum Übergabetermin abgeschlossen sein – bei Finanzierungen verlangen Banken sie als Pflicht.
Elementarschadenversicherung: Ergänzt die Wohngebäudeversicherung um Schäden durch Überschwemmung, Starkregen oder Erdrutsch. Besonders in gefährdeten Lagen dringend zu empfehlen.
Renovierungs- und Umzugskosten: Nicht direkt Teil der Kaufnebenkosten, aber oft vergessen. Wer in eine ältere Immobilie einzieht, sollte einen Puffer für erste Renovierungsarbeiten einplanen.
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