Kaufnebenkosten berechnen: So viel kostet dein Hauskauf wirklich

Beim Kauf einer Immobilie für 400.000 € kommen schnell 40.000 € an Nebenkosten obendrauf — und die meisten Käufer erfahren das erst, wenn der Notar schon im Terminkalender steht. Damit dir das nicht passiert, zeigt dir dieser Artikel, wie du die Kaufnebenkosten berechnen kannst, was die einzelnen Positionen bedeuten und was du bei einem Kaufpreis von 300.000 € oder 500.000 € wirklich einplanen musst. Direkt starten kannst du mit unserem kostenlosen Rechner.

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Wie berechnet man die Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen und betragen je nach Bundesland insgesamt 5 bis 12 % des Kaufpreises. Manche davon sind gesetzlich vorgeschrieben, eine ist optional.

Die vier Hauptpositionen:

1. Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland)
2. Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
3. Grundbucheintragung: ca. 0,5 % des Kaufpreises
4. Maklerprovision (optional): ca. 3,57 % des Kaufpreises (Käuferanteil, wenn ein Makler involviert ist)

Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbucheintragung sind Pflicht — daran kommst du nicht vorbei. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn bei der Transaktion ein Makler beteiligt ist.

Grunderwerbsteuer — die größte Einzelposition

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die du beim Kauf einer Immobilie ans Finanzamt zahlst. Sie wird immer dann fällig, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt — unabhängig davon, ob du ein Haus oder eine Wohnung kaufst.

Das Besondere: Jedes Bundesland legt seinen eigenen Steuersatz fest. Der liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Das ist der Betrag, der dein Budget am stärksten belastet — und der Hauptgrund, warum Kaufnebenkosten je nach Wohnort so unterschiedlich ausfallen können.

Einen vollständigen Überblick über alle Sätze nach Bundesland findest du in der Tabelle weiter unten. Wenn du außerdem wissen möchtest, wie du bei der Grunderwerbsteuer legal sparen kannst, lohnt sich ein Blick in unseren Artikel zur Grunderwerbsteuer beim Hauskauf.

Notarkosten und Grundbucheintragung — Pflicht bei jedem Kauf

In Deutschland ist der Notar bei jedem Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben. Ohne Notartermin gibt es keinen gültigen Kaufvertrag. Der Notar beurkundet den Vertrag und stellt sicher, dass alles rechtssicher abläuft.

Dafür berechnet er eine Beurkundungsgebühr — also die Gebühr, die er für die Vertragsunterzeichnung und alle damit verbundenen Leistungen erhält. Diese richtet sich nach dem Kaufpreis und beträgt in der Regel etwa 1,0–1,5 %.

Dazu kommt die Grundbucheintragung mit ca. 0,5 % des Kaufpreises. Sie sorgt dafür, dass du offiziell als neuer Eigentümer eingetragen wirst. Ein Zwischenschritt dabei ist die Auflassungsvormerkung (das ist eine vorläufige Eintragung ins Grundbuch, die dich absichert, bevor der vollständige Eigentumsübergang abgeschlossen ist).

Wie viel der Notar in deinem Fall genau kostet, berechnest du mit unserem Notarkostenrechner.

Maklerprovision — optional, aber oft unvermeidlich

Die Maklerprovision ist keine gesetzliche Pflicht — aber wenn ein Makler bei der Transaktion involviert ist, zahlst du trotzdem mit. Seit 2020 gilt in Deutschland das Maklerprovisions-Teilungsgesetz: Wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt hat, darf er dem Käufer maximal 50 % der Gesamtprovision aufbürden. In der Praxis bedeutet das meist 3,57 % des Kaufpreises (inklusive MwSt.) als Käuferanteil.

Nicht jeder Immobilienkauf läuft über einen Makler. Wenn der Verkäufer selbst inseriert, entfällt diese Position komplett. Trotzdem solltest du sie in deine Planung einbeziehen — denn ob ein Makler beteiligt ist, siehst du oft erst im Exposé oder beim ersten Kontakt.

Alles zur Maklerprovision und wie sie sich zusammensetzt, erklären wir im Detail in unserem Artikel zur Maklerprovision beim Hauskauf.

Kaufnebenkosten nach Bundesland: Wo du wie viel zahlst

Je nachdem, wo du kaufst, kann allein die Grunderwerbsteuer um mehrere Tausend Euro variieren. Die günstigsten Bundesländer verlangen 3,5 %, die teuersten 6,5 % — das macht bei einem Kaufpreis von 400.000 € einen Unterschied von 12.000 €.

Stand: April 2026 — Grunderwerbsteuersätze können sich durch Landesgesetze ändern.

Die niedrigste Grunderwerbsteuer zahlen Käufer in Bayern und Sachsen (je 3,5 %). Am höchsten ist sie in Brandenburg, NRW, Saarland, Sachsen-Anhalt (bis auf Sachsen), Schleswig-Holstein und Thüringen — dort jeweils 6,5 %.

Kaufnebenkosten konkret: Zwei Rechenbeispiele

Prozentzahlen sind gut — aber was bedeuten sie bei einem echten Kaufpreis? Hier zwei vollständige Beispielrechnungen, damit du weißt, womit du wirklich rechnen musst.

Rechenbeispiel 1: Kaufpreis 300.000 €

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei 300.000 €? In Bayern zahlst du 10.500 €, in NRW 19.500 € — der Unterschied beträgt allein hier 9.000 €.

Rechenbeispiel 2: Kaufpreis 500.000 €

Die tatsächlichen Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und können je nach Vertragsumfang leicht variieren. Diese Berechnung dient der Orientierung.

Wie viel Eigenkapital brauchst du für die Kaufnebenkosten?

Hier kommt eine wichtige Wahrheit, die viele zu spät erfahren: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Das bedeutet, du brauchst sie als echtes Eigenkapital — zusätzlich zu deiner Anzahlung auf den Kaufpreis selbst.

Als Faustformel gilt: Plane mindestens 10–15 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein. Davon entfallen ungefähr 5–12 % auf die Nebenkosten (je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist) — und der Rest sollte als Puffer für Umzug, erste Renovierungen oder unvorhergesehene Ausgaben dienen.

Das klingt nach viel. Ist es auch. Aber es ist eine der solidesten Grundlagen, um eine Finanzierung zu bekommen — und um nicht kurz vor dem Abschluss in Schwierigkeiten zu geraten.

Mit unserem Budgetrechner siehst du, welcher Kaufpreis zu deinem Eigenkapital passt.

Können Kaufnebenkosten mitfinanziert werden?

In Ausnahmefällen ja — aber das hat seinen Preis. Wenn eine Bank die Nebenkosten mitfinanziert, spricht man von einer Vollfinanzierung (das bedeutet: du finanzierst 100 % oder mehr des Kaufpreises). Banken sehen das kritisch, weil der Beleihungsauslauf — also das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert — sehr hoch wird.

Das klingt verlockend, wenn das Eigenkapital knapp ist. Aber es bedeutet in der Praxis: deutlich höhere Zinsen, strengere Bonitätsanforderungen und ein höheres Risiko für dich. Lass dich in diesem Fall unbedingt von einem unabhängigen Finanzierungsberater begleiten, bevor du dich festlegst.

Diese Fehler passieren beim Einkalkulieren der Kaufnebenkosten

Diese Fehler passieren nicht aus Leichtsinn — das System macht es einem schlicht nicht leicht. Hier sind die vier häufigsten Fallstricke:

1. Nebenkosten komplett vergessen oder zu grob geschätzt
Viele Erstkäufer rechnen mit "irgendwas um die 10 %" — ohne zu prüfen, ob der eigene Fall mit oder ohne Makler gilt und welches Bundesland betroffen ist. Dabei kann der Unterschied schnell 10.000–15.000 € betragen.

2. Nur mit dem günstigsten Szenario rechnen
Wer nur Bayern als Referenz nimmt und dann in NRW kauft, unterschätzt die Nebenkosten um gut 3 % — bei 400.000 € sind das 12.000 €, die plötzlich fehlen.

3. Den Makler als "optional" aus der Rechnung nehmen
Wenn in einem Inserat ein Makler genannt wird, ist er bereits involviert. Du kannst die Provision dann nicht mehr wegverhandeln. Kläre das vor der Besichtigung — nicht erst beim Kaufvertrag.

4. Keinen Puffer für Renovierung und Umzug einplanen
Selbst wenn die Finanzierung steht, kommen nach dem Kauf oft noch Kosten: neues Schloss, frische Farbe, Küche, Umzugsunternehmen. Wer das Budget bis auf den letzten Euro ausgereizt hat, gerät hier schnell unter Druck.