Eigenkapital beim Immobilienkauf: Was wirklich zählt, wie viel du brauchst — und was du tun kannst, wenn es noch nicht reicht

Die „20 Prozent Eigenkapital"-Regel hört man überall — aber was steckt wirklich dahinter, und was passiert, wenn du diesen Betrag (noch) nicht zusammen hast? In diesem Artikel erfährst du, was beim Immobilienkauf wirklich als Eigenkapital zählt, was überraschend nicht dazu gehört, wie viel du für konkrete Kaufpreise brauchst und welche Wege es gibt, wenn dein Eigenkapital noch nicht reicht.

Kurz zusammengefasst:

• Als Eigenkapital beim Hauskauf zählen Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparverträge, Lebensversicherungen und weitere sofort verfügbare Vermögenswerte — nicht aber laufendes Einkommen oder zukünftige Erbschaften
• Experten empfehlen mindestens 20% des Kaufpreises plus Nebenkosten als Eigenkapital — je mehr, desto besser dein Zinssatz
• Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet das empfohlenes Eigenkapital von rund 80.000 € plus Nebenkosten von ca. 33.000 €
• Wer weniger Eigenkapital hat, kann trotzdem finanzieren — zahlt aber in der Regel deutlich höhere Zinsen
• Auch Eigenleistung (Muskelhypothek) kann als Eigenkapital angerechnet werden

Was ist Eigenkapital?

Eigenkapital beim Immobilienkauf ist der Teil des Kaufpreises, den du aus eigenen Mitteln aufbringst — also ohne Bankkredit. Es umfasst alle Vermögenswerte, die du direkt oder kurzfristig einsetzen kannst. Je höher dein Eigenkapitalanteil, desto weniger musst du leihen und desto geringer ist das Risiko für die Bank — was sich direkt in besseren Zinsen für dich niederschlägt.

Banken bestehen auf Eigenkapital, weil es das Ausfallrisiko senkt. Wenn du selbst einen bedeutenden Teil des Kaufpreises trägst, signalisiert das finanzielle Stabilität und Zahlungsfähigkeit. Außerdem sorgt ein hoher Eigenkapitalanteil dafür, dass du bei einem unerwarteten Wertverlust der Immobilie nicht sofort „unter Wasser" bist — also mehr schulden würdest, als die Immobilie wert ist.

Ein zentrales Konzept dabei ist der Beleihungsauslauf (auch LTV, Loan-to-Value): Er beschreibt den Anteil des Kredits am Immobilienwert. Ein Beleihungsauslauf von 80% bedeutet, dass du 80% des Werts finanzierst und 20% selbst einbringst. Je niedriger dieser Wert, desto bessere Konditionen bieten dir Banken in der Regel an.

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Was zählt als Eigenkapital für eine Immobilie?

Als Eigenkapital beim Immobilienkauf zählen alle Vermögenswerte, die du sofort oder kurzfristig einsetzen kannst: Bankguthaben auf Giro- und Sparkonten, Festgeld, Wertpapiere, Bausparverträge mit Zuteilungsreife, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert sowie Riester-Guthaben, Schenkungen von Familienangehörigen und bereits besessene Grundstücke oder Immobilien. Faustregel: Je liquider der Vermögenswert, desto unkomplizierter die Anrechnung.

Hier ist eine vollständige Übersicht der gängigen Eigenkapitalpositionen:

• Bankguthaben (Girokonto, Tagesgeld, Festgeld, Sparkonto) — die unkomplizierteste Form, wird von allen Banken anerkannt
• Wertpapiere (Aktien, ETFs, Fonds) — zählen grundsätzlich, aber Banken schlagen oft einen Sicherheitsabschlag von 10–20% ab, da Kursschwankungen möglich sind
• Bausparvertrage mit Zuteilungsreife — wenn das Mindestsparguthaben erreicht und der Vertrag zuteilungsreif ist, wird das angesparte Kapital als Eigenkapital angerechnet
• Kapitallebensversicherungen und Rentenversicherungen — der aktuelle Rückkaufswert (nicht die Versicherungssumme) kann eingesetzt werden; die Versicherung muss dafür aufgelöst oder beliehen werden
• Riester-Rente — das angesparte Kapital kann über den sogenannten Wohn-Riester eingebracht werden; dabei sind Förderungen und steuerliche Besonderheiten zu beachten
• Schenkungen — Geldgeschenke von Eltern oder anderen Familienangehörigen zählen als Eigenkapital; die Bank verlangt in der Regel einen Schenkungsvertrag oder eine schriftliche Schenkungserklärung
• Eigenbesitz an Grundstücken oder Immobilien — wer bereits ein Grundstück besitzt, kann dessen Beleihungswert (den konservativeren Wert, den die Bank ansetzt — oft niedriger als der Marktwert) als Eigenkapital einbringen
• Guthaben aus Unternehmensanteilen oder Erbfällen — nur wenn das Kapital tatsächlich verfügbar und auszahlbar ist

Eigenleistung als Eigenkapital — die Muskelhypothek

Die Muskelhypothek (deine eigene Arbeitskraft als Kapital) ist ein Weg, Eigenkapital durch handwerkliche Eigenleistung beim Bau oder der Sanierung zu ersetzen. Statt Geld bringst du Zeit und Können ein — und die Bank rechnet den eingesparten Handwerkerlohn als Eigenkapitalersatz an.

Typische Arbeiten, die Banken anerkennen, sind: Malerarbeiten, Bodenverlegung, einfache Trockenbauarbeiten, Gartengestaltung oder das Verlegen von Fliesen. Arbeiten, die Fachkenntnisse erfordern — wie Elektroinstallation oder Sanitärarbeiten — werden meist nur angerechnet, wenn du einen entsprechenden Berufsnachweis vorlegst.

Wie viel Banken anrechnen, variiert. Üblich sind bis zu 15% des Kaufpreises, maximal aber 30.000–50.000 €, je nach Institut. Wichtig: Nur die eingesparten Lohnkosten zählen — Materialkosten werden nicht als Eigenkapital anerkannt. Außerdem musst du realistisch einschätzen, wie viel Zeit und Kraft du tatsächlich einbringen kannst. Wer die Eigenleistung zu optimistisch kalkuliert und dann einen Handwerker nachbuchen muss, riskiert eine Finanzierungslücke.

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Was gehört nicht zum Eigenkapital?

Zum Eigenkapital beim Immobilienkauf zählen ausschließlich Vermögenswerte, die du sofort verfügbar und nachweisbar einbringen kannst. Nicht dazu gehören: laufendes Einkommen, Konsumkredite, noch nicht ausgezahlte Erbschaften, nicht verfügbares Betriebsvermögen, Rentenansprüche und Bausparverträge, die noch nicht zuteilungsreif sind.

Dieser Punkt sorgt bei vielen angehenden Immobilienkäufern für Enttäuschungen — oft nicht weil sie unvorsichtig geplant haben, sondern weil niemand es ihnen klar erklärt hat. Hier sind die häufigsten Irrtümer:

• Laufendes Einkommen — dein monatliches Gehalt zählt nicht als Eigenkapital; es beeinflusst deine Kreditwürdigkeit und Tragfähigkeit, nicht aber dein einzusetzendes Kapital
• Konsumentenkredite oder Ratenkäufe — Geld, das du dir selbst geliehen hast, ist kein Eigenkapital; im Gegenteil: bestehende Kredite verschlechtern deine Bonität
• Noch nicht ausgezahlte Erbschaften — zukünftige Erbschaften, die noch nicht ausgezahlt wurden, gelten nicht; erst wenn das Geld tatsächlich auf deinem Konto ist, kannst du es einsetzen
• Nicht verfügbares Betriebsvermögen — Kapital, das in einem Unternehmen gebunden ist und nicht kurzfristig entnommen werden kann, zählt nicht
• Rentenansprüche — gesetzliche oder betriebliche Rentenanwartschaften sind keine verwertbaren Vermögenswerte
• Bausparverträge ohne Zuteilungsreife — ein Bausparvertrag in der Ansparphase, der die Mindestsparquote noch nicht erreicht hat, kann nicht eingesetzt werden
• Geplante Schenkungen, die noch nicht erfolgt sind — erst wenn das Geld überwiesen und dokumentiert ist, zählt es; eine mündliche Zusage reicht der Bank nicht

Wenn du unsicher bist, ob ein bestimmter Vermögenswert zählt: Frag die Bank direkt und lass dir schriftlich bestätigen, was angerechnet wird — bevor du deine Planung darauf aufbaust.

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Wie viel Eigenkapital brauche ich? Die 20%-Regel — und was wirklich dahintersteckt

Experten empfehlen mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital — zusätzlich solltest du die Kaufnebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln bestreiten können. Der Grund: Bei einem Beleihungsauslauf von 80% oder darunter vergeben Banken in der Regel deutlich günstigere Zinsen, weil das Ausfallrisiko niedriger ist. Wer weniger einbringt, zahlt mehr.

Die 20%-Regel hat also einen pragmatischen Hintergrund: Sie ist nicht willkürlich, sondern markiert den Schwellenwert, ab dem viele Banken ihre besten Zinskonditionen anbieten. Sinkst du darunter — etwa auf einen Beleihungsauslauf von 90% oder gar 100% — steigt der Zinssatz spürbar. Über eine lange Kreditlaufzeit kann das zehntausende Euro Mehrkosten bedeuten.

Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die viele Käufer unterschätzen. Sie umfassen:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5% (Bayern, Sachsen) bis 6,5% (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen)
• Notarkosten und Grundbuchgebühren: zusammen ca. 1,5–2% des Kaufpreises
• Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist, typischerweise 3–3,5% pro Partei (seit der Gesetzesänderung 2020 wird die Provision in der Regel geteilt)

In der Summe kommen so leicht 8–12% des Kaufpreises an Nebenkosten zusammen — je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist. Diese Kosten werden von der Bank nicht mitfinanziert und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.

Was dich der Kauf insgesamt kostet, kannst du mit dem Kaufnebenkostenrechner genau durchrechnen.

Wie viel Eigenkapital bei 400.000 €?

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € empfehlen Experten rund 80.000 € Eigenkapital (20%), plus die Kaufnebenkosten von ca. 33.000 € — insgesamt also rund 113.000 €. Mit diesem Eigenkapitaleinsatz finanzierst du 320.000 € über die Bank und profitierst in der Regel von günstigeren Zinsen als bei einem höheren Beleihungsauslauf.

Die folgende Tabelle zeigt die empfohlenen Eigenkapitalwerte für vier typische Kaufpreisszenarien:

Kaufpreis	Empfohlenes Eigenkapital (20%)	Mindest-Eigenkapital (nur Nebenkosten, ca. 8–12%)	Kreditbetrag (bei 20% EK)
300.000 €	60.000 €	ca. 25.000–36.000 €	240.000 €
400.000 €	80.000 €	ca. 33.000–48.000 €	320.000 €
500.000 €	100.000 €	ca. 42.000–60.000 €	400.000 €
600.000 €	120.000 €	ca. 50.000–72.000 €	480.000 €

Hinweis: Die Nebenkosten variieren je nach Bundesland (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5%), Maklerbeteiligung und konkretem Kaufpreis. Die Tabelle arbeitet mit einer Bandbreite von ca. 8–12% — dein tatsächlicher Wert kann abweichen. Als Faustregel gilt: Plane lieber großzügiger.

Wie viel Eigenkapital für einen 500.000 € Kredit?

Wer einen Kredit von 500.000 € aufnehmen möchte, braucht zusätzlich zum Kreditbetrag ausreichend Eigenkapital für die Nebenkosten — und idealerweise mehr als das. Hier ist ein wichtiger Unterschied zu verstehen: Der Kreditbetrag ist nicht gleich dem Kaufpreis. Eigenkapital reduziert den benötigten Kredit.

Rechenbeispiel: Wenn du einen Kredit von 500.000 € benötigst und dabei einen Beleihungsauslauf von 80% anstrebst, sollte der Kaufpreis nicht mehr als rund 625.000 € betragen (500.000 € = 80% von 625.000 €). Du bringst dann 125.000 € Eigenkapital für die Immobilie ein — zuzüglich der Nebenkosten von ca. 50.000–75.000 €. Insgesamt wären das rund 175.000–200.000 € aus eigenen Mitteln.

Die tatsächlichen Konditionen hängen von deiner Bonität, dem Beleihungsauslauf und der gewählten Zinsbindung ab.

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Wann fallen die 20% Eigenkapital — gibt es Ausnahmen?

Die 20%-Empfehlung ist eine Faustregel, kein Gesetz. Unter bestimmten Umständen finanzieren Banken auch mit weniger Eigenkapital — oder sogar ganz ohne. Ob das für dich infrage kommt, hängt von mehreren Faktoren ab.

Banken weichen von der 20%-Regel ab, wenn:

• Die Bonität sehr gut ist: Ein hohes, stabiles Einkommen, eine makellose Schufa und geringe bestehende Verbindlichkeiten können einen niedrigeren Eigenkapitalanteil kompensieren
• Das Einkommen besonders sicher ist: Beamte, Richter oder verbeamtete Lehrer gelten als besonders krisenfest — manche Banken finanzieren diese Gruppe auch bei niedrigerem Eigenkapital zu guten Konditionen
• Die Immobilie besonders werthaltig ist: Eine Immobilie in einer sehr gefragten Lage (z.B. Innenstadt München oder Hamburg) gibt der Bank mehr Sicherheit — weil das Rückfall-Risiko bei einer Zwangsversteigerung geringer ist
• Fördermittel eingesetzt werden: KfW-Darlehen oder Landesförderprogramme können in bestimmten Konstellationen den Eigenkapitalbedarf reduzieren — allerdings ersetzen sie kein Eigenkapital im eigentlichen Sinne
• Eine Vollfinanzierung (110%-Finanzierung) möglich ist: Bei einer 110%-Finanzierung werden auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert. Das ist möglich, aber an sehr strenge Voraussetzungen geknüpft und mit deutlich höheren Zinsen verbunden

Wichtig: „Weniger als 20% ist unter Umständen möglich" bedeutet nicht, dass Eigenkapital irrelevant ist. Jeder Prozentpunkt, den du mehr einbringst, verbessert in der Regel deine Zinskonditionen und reduziert das finanzielle Risiko — insbesondere bei Wertschwankungen des Immobilienmarkts.

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Wie viel Eigenkapital solltest du behalten?

Nicht alles, was du an Eigenkapital hast, solltest du auch einsetzen. Ein häufiger Fehler: Käufer schütten ihr gesamtes Ersparniskapital in die Finanzierung — und stehen danach ohne Puffer da. Dann reicht ein defekter Heizkessel oder eine unerwartete Reparatur, um in ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.

Die Empfehlung von Finanzexperten ist klar: Behalte mindestens 2–3 Monatsnettogehälter als eiserne Reserve — unabhängig von der Finanzierung. Besser sind 4–6 Monatsgehälter, wenn du ein Haus kaufst (wo unerwartete Reparaturen häufiger und teurer sind als in einer Mietwohnung).

Konkret bedeutet das: Wenn du 90.000 € Eigenkapital hast und dein Nettoeinkommen bei 3.500 € liegt, solltest du mindestens 7.000–10.500 € als Notreserve zurückhalten. Statt 90.000 € setzt du also maximal 80.000–83.000 € ein.

Das klingt nach wenig Spielraum — ist es aber nicht. Denn wer nach dem Kauf keine Reserve hat, lebt dauerhaft auf Kante. Ein erfahrener Freund würde dir genau das sagen: Nicht alles, was du hast, ist auch das, was du einsetzen solltest.

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Hauskauf ohne Eigenkapital — geht das?

Ja, ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist möglich — aber er ist an strenge Voraussetzungen geknüpft und hat seinen Preis. Man unterscheidet zwei Varianten:

• 100%-Finanzierung: Die Bank finanziert den gesamten Kaufpreis, du trägst die Nebenkosten selbst aus Eigenkapital
• 110%-Finanzierung (Vollfinanzierung): Die Bank finanziert Kaufpreis und Nebenkosten komplett — du bringst kein eigenes Kapital ein

Für eine Vollfinanzierung verlangen Banken in der Regel: sehr gute Bonität, ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen, eine einwandfreie Schufa-Auskunft und eine erstklassige Immobilienlage. Selbst dann ist der Zinssatz deutlich höher als bei einer Standardfinanzierung mit 20% Eigenkapital — oft um 0,5–1,5 Prozentpunkte oder mehr.

Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 400.000 € und einem um 1% höheren Zinssatz zahlst du über 20 Jahre Zinsbindung ca. 80.000 € mehr an Zinsen.

Eine Vollfinanzierung ist keine schlechte Entscheidung per se — sie kann sinnvoll sein, wenn du ein sehr sicheres Einkommen hast und Kapital bewusst anderweitig investierst. Aber sie ist kein Weg, Risiken zu umgehen. Wer mehr wissen möchte: Alle Details zur Vollfinanzierung findest du in unserem Ratgeber zum Hauskauf ohne Eigenkapital.

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Eigenkapital nachweisen — was verlangt die Bank von dir?

Bevor die Bank eine Finanzierungszusage ausstellt, muss sie dein Eigenkapital sehen — nicht nur hören. Das klingt selbstverständlich, ist aber ein praktischer Schritt, auf den viele Käufer nicht vorbereitet sind.

Folgende Unterlagen verlangen Banken typischerweise:

• Kontoauszüge der letzten 3 Monate für alle relevanten Konten (Girokonto, Tagesgeldkonto, Sparkonto)
• Depotauszüge für Wertpapiere und Fonds — aktuell, meist nicht älter als 4 Wochen
• Bausparvertragsunterlagen: aktueller Kontostand und Nachweis der Zuteilungsreife
• Rückkaufswert-Bescheinigung bei Lebens- oder Rentenversicherungen — ausgestellt von der Versicherungsgesellschaft
• Schenkungsvertrag oder Schenkungserklärung bei Geldgeschenken von Dritten — die Bank will sicherstellen, dass das Geld nicht zurückgezahlt werden muss (denn dann wäre es ein verdecktes Darlehen, kein Eigenkapital)
• Grundbuchauszug und Wertgutachten bei einzubrindenden Grundstücken oder Immobilien

Wann musst du das Eigenkapital einsetzen? Der Ablauf ist in der Regel so geregelt: Dein Eigenkapital wird vor dem Bankkredit eingesetzt. Das bedeutet, beim Notartermin — oder kurz davor — überweist du deinen Eigenkapitalanteil an den Verkäufer. Erst danach wird der Kredit der Bank ausgezahlt. Der genaue Zeitpunkt ist im Kaufvertrag und in der Auszahlungsvereinbarung mit der Bank geregelt.

Tipp: Halte alle Unterlagen bereits vor dem ersten Bankgespräch bereit. Wer vollständige Nachweise mitbringt, signalisiert Verlässlichkeit — und beschleunigt den Prozess erheblich.

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Fazit: Eigenkapital beim Immobilienkauf — dein nächster Schritt

Eigenkapital ist das Fundament jeder soliden Immobilienfinanzierung. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• 20% des Kaufpreises plus Nebenkosten ist die bewährte Faustregel — sie schützt dich vor überteuerten Zinsen und finanziellem Risiko
• Nicht alles, was du besitzt, zählt auch — laufendes Einkommen, zukünftige Erbschaften und noch nicht verfügbares Betriebsvermögen sind kein Eigenkapital
• Behalte eine Reserve: Schütte nicht alles in die Finanzierung — mindestens 2–3 Monatsgehälter sollten unangetastet bleiben
• Weniger als 20% ist möglich, kostet aber mehr — und setzt eine starke Bonität voraus
• Belege frühzeitig vorbereiten: Kontoauszüge, Depotauszüge und eventuelle Schenkungsnachweise beschleunigen den Prozess erheblich

Wenn du wissen möchtest, was dein Eigenkapital konkret bedeutet — also wie hoch deine monatliche Rate wäre, welche Zinsen du erwarten kannst und ob dein Budget für dein Wunschobjekt reicht — ist der nächste Schritt eine persönliche Finanzierungsberatung. Bei Justhome kannst du unverbindlich prüfen lassen, was für dich möglich ist.

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Häufige Fragen

Kann ich ein KfW-Darlehen als Eigenkapital nutzen?
Nein, ein KfW-Darlehen ist kein Eigenkapital — es ist ein Kredit, auch wenn er günstiger ist als ein reguläres Bankdarlehen. KfW-Mittel fließen als Fremdkapital in die Finanzierung und können in einigen Fällen den Eigenkapitalbedarf ergänzen, aber nicht ersetzen. Ob und wie ein KfW-Programm in deine Finanzierung eingebunden werden kann, solltest du mit deiner Bank besprechen.

Wann muss ich das Eigenkapital einsetzen?
Das Eigenkapital wird in der Regel vor der Kreditauszahlung eingesetzt — typischerweise bei oder kurz vor dem Notartermin. Der genaue Zeitpunkt ist im Kaufvertrag und in der Auszahlungsvereinbarung mit der Bank festgelegt. Die Bank prüft vorab, ob das Eigenkapital tatsächlich vorhanden und verfügbar ist.

Wie weise ich Eigenkapital gegenüber der Bank nach?
Du legst Kontoauszüge (meist die letzten 3 Monate), Depotauszüge, Bausparvertragsunterlagen und bei Schenkungen einen Schenkungsvertrag vor. Alle Dokumente sollten aktuell sein — Depotauszüge und Versicherungsbescheinigungen in der Regel nicht älter als 4 Wochen.

Kann ich mit 3.500 € Netto ein Haus finanzieren?
Das hängt stark von Kaufpreis, Eigenkapital und Zinsniveau ab. Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30–35% des Nettoeinkommens betragen — bei 3.500 € Netto also maximal ca. 1.050–1.225 €. Das erlaubt bei aktuellen Zinsen in der Regel eine Finanzierung von ca. 200.000–250.000 €, je nach Laufzeit und Tilgung. Für eine genaue Einschätzung ist ein Budgetrechner oder eine persönliche Beratung hilfreich.

Kann eine 70-jährige Person eine Hypothek mit 30-jähriger Laufzeit erhalten?
Das ist möglich, aber in der Praxis schwierig. Viele Banken begrenzen die Laufzeit so, dass der Kredit bis zum Renteneintritt oder einem bestimmten Lebensalter (häufig 75–80 Jahre) abbezahlt ist. Bei einem 70-jährigen Käufer wäre eine 30-jährige Laufzeit für die meisten Banken unüblich — kürzere Laufzeiten mit höherer Tilgung oder eine hohe Eigenkapitalquote können die Möglichkeiten jedoch verbessern. Im Einzelfall lohnt sich die direkte Anfrage bei verschiedenen Banken.

Wie viel Prozent Eigenkapital empfehlen Experten mindestens?
Die Mindestempfehlung liegt bei den Kaufnebenkosten (ca. 8–12% des Kaufpreises) — denn diese finanzieren Banken in der Regel nicht mit. Zur optimalen Zinsgestaltung empfehlen Experten mindestens 20% des Kaufpreises zusätzlich zu den Nebenkosten, also insgesamt rund 28–32% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln.

Was passiert, wenn ich zu wenig Eigenkapital habe?
Mit weniger als 20% Eigenkapital bekommst du in der Regel schlechtere Zinskonditionen — je nach Beleihungsauslauf kann das 0,5–1,5 Prozentpunkte mehr Zinsen bedeuten. Bei sehr niedrigem Eigenkapital lehnen manche Banken die Finanzierung ab; andere verlangen zusätzliche Sicherheiten oder eine Restschuldversicherung. In jedem Fall steigt das finanzielle Risiko — insbesondere wenn die Immobilie an Wert verliert.

Stand: April 2026. Rechtliche Rahmenbedingungen und Marktkonditionen können sich ändern — insbesondere Zinssätze, Förderprogramme und regionale Steuersätze. Für deinen konkreten Fall empfehlen wir eine persönliche Beratung durch einen unabhängigen Finanzberater oder deine Bank.