Kaufnebenkosten beim Hausbau: Alle Kosten im Überblick — mit Rechenbeispiel

Wer ein Haus baut, denkt zuerst ans Haus — nicht an die Nebenkosten. Dabei können Kaufnebenkosten beim Hausbau schnell 15 bis 20 Prozent der gesamten Bausumme ausmachen. Bei einem Projekt von 500.000 Euro sind das bis zu 100.000 Euro zusätzlich. Damit dich keine Position kalt erwischt, zeigt dir dieser Artikel alle Kostenblöcke — geordnet nach Bauphase, mit konkreten Beträgen und einem durchgehenden Rechenbeispiel (Grundstück 200.000 €, Baukosten 350.000 €).

Die wichtigsten Kostenblöcke beim Hausbau auf einen Blick:

• Nebenkosten beim Grundstückskauf (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
• Kosten vor dem ersten Spatenstich (Baugenehmigung, Bodengutachten, Erschließung)
• Baunebenkosten während der Bauphase (Architekt, Gutachten, Versicherungen)
• Kosten nach dem Hausbau (Außenanlagen, Innenausbau-Extras, Umzug)
• Finanzierungsnebenkosten (Bereitstellungszinsen, Schätzkosten)

Was sind Baunebenkosten? Definition und Abgrenzung

Baunebenkosten sind alle Kosten, die beim Hausbau zusätzlich zu den eigentlichen Baukosten anfallen. Dazu zählen Kaufnebenkosten für das Grundstück (z. B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten), Kosten für Genehmigungen, Gutachten und Erschließung sowie Versicherungen und Beratungsleistungen während der Bauphase. In der Regel machen Baunebenkosten 15 bis 20 Prozent der Gesamtbaukosten aus.

Für unser Musterprojekt mit einem Gesamtvolumen von 550.000 € (200.000 € Grundstück + 350.000 € Baukosten) bedeutet das: Du musst mit 80.000 bis 110.000 € an Nebenkosten rechnen — zusätzlich zu dem, was du bereits budgetiert hast.

Kaufnebenkosten vs. Baunebenkosten: Was ist der Unterschied?

Viele Bauherren verwenden beide Begriffe synonym — dabei bezeichnen sie unterschiedliche Phasen und Kostenpositionen. Je nachdem, wo du gerade in deiner Planung stehst, sind für dich unterschiedliche Positionen relevant.

Kaufnebenkosten	Baunebenkosten
Beziehen sich auf den Grundstückskauf	Beziehen sich auf den Bauprozess
Grunderwerbsteuer	Baugenehmigung und Bauantrag
Notar- und Grundbuchkosten	Bodengutachten und Vermessung
Maklercourtage	Erschließungskosten
—	Architektenhonorar, Baubegleitung
—	Bauversicherungen

Planst du den Kauf einer bestehenden Immobilie statt eines Neubaus? Dann findest du alle relevanten Kosten in unserem Ratgeber zu Nebenkosten beim Hauskauf.

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Nebenkosten beim Grundstückskauf: Was du einplanen musst

Bevor der erste Stein gesetzt wird, fallen beim Grundstückskauf bereits erhebliche Nebenkosten an. Bei einem Grundstückspreis von 200.000 € kommen je nach Bundesland schnell 20.000 bis 30.000 € obendrauf. Diese Kosten sind meist nicht verhandelbar und müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht.

Grunderwerbsteuer — je nach Bundesland unterschiedlich hoch

Die Grunderwerbsteuer ist die Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig wird. Sie wird auf den Kaufpreis des Grundstücks erhoben und muss in der Regel innerhalb von vier Wochen nach dem Notartermin gezahlt werden.

Die Sätze unterscheiden sich je nach Bundesland deutlich — von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren norddeutschen Bundesländern:

Bundesland	Grunderwerbsteuersatz	Beispielbetrag bei 200.000 €
Bayern	3,5 %	7.000 €
Sachsen	3,5 %	7.000 €
Hamburg	4,5 %	9.000 €
Bremen	5,0 %	10.000 €
Rheinland-Pfalz	5,0 %	10.000 €
Baden-Württemberg	5,0 %	10.000 €
Mecklenburg-Vorpommern	5,0 %	10.000 €
Hessen	6,0 %	12.000 €
Berlin	6,0 %	12.000 €
Sachsen-Anhalt	5,0 %	10.000 €
Thüringen	5,0 %	10.000 €
Niedersachsen	5,0 %	10.000 €
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	13.000 €
Saarland	6,5 %	13.000 €
Brandenburg	6,5 %	13.000 €
Schleswig-Holstein	6,5 %	13.000 €

Stand: April 2026. Die Sätze können sich durch Landesgesetzgebung ändern.

Wichtiger Hinweis: Wenn du ein Grundstück und ein Haus vom gleichen Anbieter kaufst (z. B. Bauträger), kann die Finanzbehörde beide Verträge als wirtschaftliche Einheit werten — dann wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis erhoben, nicht nur auf den Grundstücksanteil. Mehr dazu, wie du Grunderwerbsteuer beim Hauskauf sparen kannst, erklären wir in einem eigenen Ratgeber.

Notar- und Grundbuchkosten: Was steckt dahinter?

Ein Notar ist beim Grundstückskauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Er beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Auflassungsvormerkung — also den Eintrag ins Grundbuch, der dich als künftigen Eigentümer absichert, bevor du offiziell eingetragen bist — und koordiniert die Eigentumsübertragung.

Die Kosten für Notar und Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen zusammen ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.

Für unser Musterprojekt (Grundstück 200.000 €): ca. 3.000 bis 4.000 €.

Mit dem Notarkostenrechner von Justhome kannst du die Notar- und Grundbuchgebühren für dein Grundstück direkt berechnen.

Maklercourtage beim Grundstückskauf: Wann sie anfällt

Nicht jedes Grundstück wird über einen Makler verkauft — aber wenn doch, solltest du die Courtage im Budget haben. Sie beträgt in der Regel 3 bis 7 % des Kaufpreises (zzgl. MwSt.).

Bei 200.000 € Grundstückspreis wären das 6.000 bis 14.000 € — ein erheblicher Betrag.

Maklerkosten fallen nicht an, wenn du das Grundstück direkt von der Gemeinde, von einem privaten Verkäufer oder von einem Bauträger kaufst. Ein Tipp: Viele Gemeinden verkaufen erschlossene Grundstücke im Baulandmodell ohne Makler — es lohnt sich, direkt bei der Stadtverwaltung nachzufragen oder das Baulastenverzeichnis zu prüfen.

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Kosten vor dem ersten Spatenstich: Bauvorbereitung und Genehmigungen

Bevor der Bagger kommt, fallen eine Reihe von Kosten an, die viele Bauherren unterschätzen. Für unser Musterprojekt (Baukosten 350.000 €) können in dieser Phase 15.000 bis 40.000 € zusätzlich anfallen — je nach Grundstückszustand und regionalen Anforderungen.

Baugenehmigung und Bauantrag: Was das kostet

Ohne Baugenehmigung darf nicht gebaut werden. Den Bauantrag stellt in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur bei der zuständigen Baubehörde ein. Die Kosten für die Genehmigung selbst variieren je nach Bundesland und Projektgröße, liegen aber typischerweise bei 0,5 bis 1 % der Bausumme.

Für unser Musterprojekt (350.000 € Baukosten): ca. 1.750 bis 3.500 €.

Das klingt nach Bürokratie — und ja, es ist Bürokratie. Aber der Betrag ist überschaubar im Vergleich zu dem, was passiert, wenn du ohne Genehmigung baust: Im schlimmsten Fall droht ein kostspieliger Abriss. In manchen Bundesländern gibt es für bestimmte kleinere Bauvorhaben Genehmigungsfreistellungen — ob das auf dein Projekt zutrifft, klärt du am besten mit deinem Architekten.

Bodengutachten: Warum du darauf nicht verzichten solltest

Ein Bodengutachten — auch Baugrunduntersuchung genannt — analysiert die Tragfähigkeit des Bodens, den Grundwasserstand und mögliche Bodenverunreinigungen. Es zeigt, ob der Boden das geplante Haus tragen kann und ob besondere Maßnahmen beim Fundament nötig sind.

Kosten: 500 bis 3.000 €, je nach Umfang der Untersuchung.

Ja, das klingt nach einem Posten, den man weglassen könnte. Aber ein Bodengutachten ist eine der günstigsten Versicherungen, die du beim Hausbau abschließen kannst. Wenn du nachträglich feststellst, dass der Boden nicht tragfähig ist oder Grundwasser ein Problem darstellt, können die Mehrkosten beim Fundament schnell 10.000 bis 30.000 € erreichen. Das Gutachten kostet einen Bruchteil davon.

Vermessung des Grundstücks

Eine amtliche Vermessung ist notwendig, wenn ein Grundstück geteilt wird oder wenn es bisher noch nicht vermessen ist. Nach Fertigstellung des Gebäudes ist in vielen Bundesländern außerdem eine Einmessung gesetzlich vorgeschrieben — das fertige Haus wird in das amtliche Liegenschaftskataster eingetragen.

Kosten: ca. 2.000 bis 4.000 €, je nach Bundesland und Beauftragungsart (öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder staatliches Vermessungsamt).

Erschließungskosten: Der Anschluss ans Netz

Erschließungskosten sind die Kosten für den Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur: Strom, Wasser, Abwasser, Gas (falls gewünscht) und Straße. Hier gilt: Ist das Grundstück bereits erschlossen, fallen diese Kosten weg oder sind deutlich geringer.

Kosten für vollständige Erschließung: 10.000 bis 30.000 €, abhängig von der Entfernung zum nächsten Anschluss und den lokalen Erschließungsbeiträgen der Gemeinde.

Ein erschlossenes Grundstück kostet im Kaufpreis oft etwas mehr — spart aber diese Nebenkosten. Für unser Musterprojekt rechnen wir mit mittleren Erschließungskosten von ca. 15.000 €.

Abriss von Altgebäuden: Nur wenn nötig, aber dann teuer

Nicht für jeden Bauherren relevant — aber wer ein Grundstück mit bestehender Bebauung kauft, muss den Abriss einkalkulieren. Die Kosten hängen stark von der Größe des Gebäudes und dem Entsorgungsaufwand ab.

Kosten: 10.000 bis 50.000 €, in Sonderfällen (z. B. Asbestbelastung) deutlich mehr.

Wenn du ein Grundstück mit Altbebauung kaufst, lass dir die Abrisskosten vor dem Kauf konkret anbieten — die Bandbreite ist groß, und eine mögliche Altlastenproblematik kann die Kosten erheblich in die Höhe treiben.

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Baunebenkosten während der Bauphase

Jetzt wird gebaut — aber die Nebenkosten hören nicht auf. Für unser Musterprojekt sind in dieser Phase 20.000 bis 40.000 € an Baunebenkosten realistisch. Hinzu kommen Versicherungen, die du bereits vor Baubeginn abschließen solltest.

Architektenhonorar: Was ein Architekt kostet

Wenn du einen Architekten mit der vollständigen Planung und Bauleitung beauftragst, richtet sich sein Honorar nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Für ein Einfamilienhaus liegt das Honorar typischerweise bei 10 bis 15 % der Baukosten.

Für unser Musterprojekt (350.000 € Baukosten): ca. 35.000 bis 52.500 €.

Das ist der größte Einzelposten in dieser Phase. Viele Bauherren sparen hier, indem sie mit einem Fertighaushersteller oder Bauträger arbeiten — dort ist die Planung im Pauschalpreis enthalten. Wer hingegen ein individuell geplantes Haus möchte, kommt um den Architekten nicht herum.

Prüfstatiker und Bauantragsunterlagen

Ein Prüfstatiker ist ein unabhängiger Fachmann, der die statischen Berechnungen des Bauvorhabens prüft und freigibt. In vielen Bundesländern ist diese unabhängige Prüfung bei bestimmten Gebäudeklassen vorgeschrieben.

Kosten: ca. 1.000 bis 3.000 € je nach Projektumfang.

Dazu kommen ggf. Kosten für den Energieberater (Energieausweis, KfW-Antrag): 1.000 bis 2.000 €.

Baubegleitung und Baugutachten

Eine unabhängige Baubegleitung durch einen Sachverständigen prüft den Baufortschritt und erkennt Mängel, bevor sie zu teuren Problemen werden. Das ist besonders beim Bauen mit einem Generalunternehmer sinnvoll.

Kosten: 1.500 bis 5.000 €, je nach Intensität der Begleitung (z. B. Anzahl der Begehungen).

Bauversicherungen: Was du unbedingt brauchst

Zwei Versicherungen sind beim Hausbau unverzichtbar:

Bauherrenhaftpflichtversicherung — Schützt dich als Bauherr, wenn Dritte auf der Baustelle zu Schaden kommen (z. B. Passanten, Handwerker). Kosten: ca. 200 bis 500 € für die Bauphase.

Bauleistungsversicherung — Deckt Schäden am Rohbau ab, die durch Unwetter, Vandalismus, Materialfehler oder unvorhergesehene Ereignisse entstehen. Kosten: ca. 0,05 bis 0,1 % der Bausumme, also ca. 175 bis 350 € für unser Musterprojekt.

Beide Versicherungen solltest du abschließen, bevor die ersten Handwerker auf dem Grundstück arbeiten.

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Kosten nach dem Hausbau: Das vergessen viele

Das Haus steht — aber das Budget ist noch nicht ausgeschöpft. Außenanlagen, fehlende Bodenbeläge und der Umzug kommen als letzte Kostenwelle.

Außenanlagen und Gartengestaltung: Einfahrt, Terrasse, Zaun, Rasen — oft nicht im Bauvertrag enthalten. Realistisches Budget: 10.000 bis 30.000 €, je nach Grundstücksgröße und eigenem Anspruch.

Innenausbau-Extras: Viele Fertighausanbieter und Bauträger liefern den Rohbau mit Mindestausstattung. Bodenbeläge, Fliesen, Küche oder besondere Sanitärausstattung kommen häufig zusätzlich. Je nach Umfang: 5.000 bis 20.000 €.

Umzugskosten: Mit einem professionellen Umzugsunternehmen rechne mit 1.000 bis 3.000 € für einen typischen Haushaltsumzug.

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Finanzierungsnebenkosten: Die versteckten Kosten der Baufinanzierung

Wer sein Haus finanziert, zahlt nicht nur Zinsen — auch die Finanzierung selbst erzeugt Nebenkosten, die viele Bauherren unterschätzen.

Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die die Bank berechnet, wenn der Kredit genehmigt, aber noch nicht vollständig abgerufen wurde. Das passiert beim Hausbau regelmäßig, da der Kredit in Tranchen ausgezahlt wird. Typisch: 0,15 bis 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Bei einem Kredit von 400.000 € und 12 Monaten Bauzeit kann das schnell 3.000 bis 6.000 € ausmachen.

Schätzkosten der Bank: Bevor die Bank einen Kredit genehmigt, lässt sie das Grundstück und den Bauwert durch einen Gutachter bewerten. Diese Kosten trägt in der Regel der Kreditnehmer: 500 bis 1.500 €.

Kontoführungsgebühren: Manche Banken berechnen Gebühren für das Baudarlehenskonto. Achte auf diese Position im Kreditvertrag — sie sind oft verhandelbar.

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Fördermöglichkeiten: So kannst du Baunebenkosten reduzieren

Nicht alle Nebenkosten musst du alleine tragen. Es gibt staatliche Förderprogramme, die Baunebenkosten zumindest teilweise mitfinanzieren können.

KfW-Programm „Klimafreundlicher Neubau" (KFN): Wer ein besonders energieeffizientes Haus baut, kann zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse erhalten. Der Energieberater, der für die Antragstellung nötig ist, ist damit ein Posten, der sich indirekt rechnet.

BAFA-Förderung: Für bestimmte Heiztechnologien (z. B. Wärmepumpen) gibt es Bundesförderung — die Anschaffungskosten sind zwar keine klassischen Baunebenkosten, aber sie beeinflussen das Gesamtbudget.

Regionale Programme: Viele Bundesländer und Kommunen bieten eigene Förderprogramme für Neubau oder Energieeffizienz an. Es lohnt sich, bei der Landesförderbank und der Gemeinde nachzufragen.

Wichtig: KfW-Anträge müssen in der Regel vor dem Vertragsschluss mit dem Bauunternehmen gestellt werden. Wer die Förderung vergisst oder zu spät beantragt, verliert den Anspruch.

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Wann werden welche Nebenkosten fällig?

Das ist die Frage, die für deine Liquiditätsplanung entscheidend ist — und die kaum ein Artikel wirklich beantwortet. Hier ein Überblick:

Phase	Kostenpositionen	Zeitpunkt
Vor dem Grundstückskauf	Bodengutachten (optional), Maklercourtage	Vor oder bei Notartermin
Beim Grundstückskauf	Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten	Innerhalb von 4 Wochen nach Beurkundung
Bauvorbereitung	Baugenehmigung, Vermessung, Erschließung, Abriss	Monate vor Baubeginn
Baubeginn	Bauversicherungen, Architektenhonorar (anteilig), Prüfstatiker	Bei Baubeginn oder kurz davor
Während des Baus	Architektenhonorar (laufend), Baubegleitung, Bereitstellungszinsen	Laufend während der Bauphase
Nach Fertigstellung	Einmessung, Außenanlagen, Innenausbau-Extras, Umzug	Nach Abnahme

Diese zeitliche Verteilung zeigt: Die größten Einzelpositionen fallen sehr früh an — Grunderwerbsteuer, Notar und Erschließung kommen, bevor der erste Handwerker auf dem Grundstück steht. Plane entsprechend Liquidität ein.

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Gesamtübersicht: Alle Kaufnebenkosten beim Hausbau im Überblick

Musterprojekt: Grundstück 200.000 €, Baukosten 350.000 € — Gesamtprojekt 550.000 €

Kostenblock	Typische Spanne	Beispielbetrag (Musterprojekt)
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 % des Grundstückspreises	7.000–13.000 €
Notar und Grundbuch	1,5–2 % des Grundstückspreises	3.000–4.000 €
Maklercourtage	0–7 % des Grundstückspreises	0–14.000 €
Baugenehmigung	0,5–1 % der Baukosten	1.750–3.500 €
Bodengutachten	pauschal	500–3.000 €
Vermessung	pauschal	2.000–4.000 €
Erschließungskosten	pauschal	10.000–30.000 €
Abriss (falls nötig)	pauschal	10.000–50.000 €
Architektenhonorar	10–15 % der Baukosten	35.000–52.500 €
Prüfstatiker / Energieberater	pauschal	2.000–5.000 €
Baubegleitung	pauschal	1.500–5.000 €
Bauversicherungen	pauschal	400–850 €
Finanzierungsnebenkosten	pauschal	3.500–7.500 €
Außenanlagen	pauschal	10.000–30.000 €
Innenausbau-Extras	pauschal	5.000–20.000 €
Umzug	pauschal	1.000–3.000 €
Gesamt (ohne Abriss, ohne Makler)		ca. 75.000–145.000 €

Rechenbeispiel: Ohne Makler, mit mittlerer Erschließung und ohne Abriss ergeben sich für unser Musterprojekt Nebenkosten von ca. 85.000 bis 100.000 € — das entspricht rund 15 bis 18 % der Gesamtbausumme.

Die tatsächlichen Kosten hängen von deinem Bundesland, dem Grundstückszustand, deiner Bauweise und deinen Ausstattungswünschen ab. Diese Übersicht dient der Orientierung.

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Wie viel Eigenkapital brauchst du für die Nebenkosten?

Das ist eine der wichtigsten Fragen — und sie hat eine klare Antwort: Die Kaufnebenkosten solltest du vollständig aus Eigenkapital bezahlen können. Banken finanzieren Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklercourtage in der Regel nicht mit.

Als Faustregel gilt: Mindestens 20 bis 30 % des Gesamtprojektwerts sollten als Eigenkapital vorhanden sein — davon decken die Nebenkosten allein schon 15 bis 20 %. Für unser Musterprojekt (550.000 €) bedeutet das ein Eigenkapitalbedarf von mindestens 110.000 bis 165.000 €.

Wie viel Eigenkapital du konkret für deinen Hauskauf brauchst, erklären wir in unserem Ratgeber zu Eigenkapital beim Hauskauf.

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Spartipps: So senkst du deine Baunebenkosten

Nicht alle Nebenkosten sind unvermeidbar — bei einigen lässt sich mit der richtigen Strategie sparen.

Kein Makler beim Grundstückskauf: Suche aktiv bei Gemeinden, im Baulastenverzeichnis oder auf privaten Plattformen. Du sparst 6.000 bis 14.000 € bei einem Grundstück für 200.000 €.

Erschlossenes Grundstück wählen: Ein bereits erschlossenes Grundstück kostet im Kaufpreis etwas mehr, spart aber 10.000 bis 30.000 € an Erschließungskosten — und jede Menge Planungsaufwand.

Eigenleistung einbringen: Malerarbeiten, Bodenlegen oder Gartengestaltung in Eigenregie können 5.000 bis 15.000 € sparen. Achtung: Nur übernehmen, was du wirklich kannst — Pfusch am Bau kostet am Ende mehr.

Bauversicherungen vergleichen: Die Prämien für Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung unterscheiden sich je nach Anbieter. Ein kurzer Vergleich lohnt sich.

KfW-Förderung frühzeitig beantragen: Wer die Energieeffizienzanforderungen erfüllt, kann Tilgungszuschüsse erhalten, die das Darlehen reduzieren — und damit auch die Gesamtfinanzierungslast.

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Fazit: Kaufnebenkosten beim Hausbau sind planbar - wenn du früh anfängst

Die Kaufnebenkosten beim Hausbau sind kein Pech und kein Zufall — sie sind kalkulierbar. Mit 15 bis 20 % der Gesamtbausumme solltest du fest rechnen. Für unser Musterprojekt (550.000 €) sind das 80.000 bis 110.000 €, die du zusätzlich brauchst.

Das Wichtigste in Kürze: Kaufnebenkosten für das Grundstück sind sofort fällig und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Bauvorbereitungskosten wie Erschließung und Genehmigungen fallen vor dem Baubeginn an. Und Finanzierungsnebenkosten wie Bereitstellungszinsen entstehen laufend während der Bauphase.

Wenn du jetzt weißt, was auf dich zukommt, ist der nächste Schritt die Finanzierung. Wie du die richtige Baufinanzierung für dein Projekt findest und welche Fallstricke du vermeiden solltest, zeigen wir dir in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.

Stand: April 2026. Steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Für deinen konkreten Fall empfiehlt sich eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Finanzierungsexperten.