Bodenrichtwert: Definition & Berechnung

Du überlegst, deine erste Immobilie zu kaufen, oder bist bereits mitten in der Suche? Dann bist du bestimmt schon über den Begriff „Bodenrichtwert" gestolpert. Er klingt sperrig, ist aber ein wichtiges Puzzleteil, wenn es um den Wert eines Grundstücks geht. In diesem Artikel erfährst du, was der Bodenrichtwert genau ist, wie er ermittelt wird, wo du ihn kostenlos abfragen kannst – und warum er nicht mit dem Verkehrswert verwechselt werden sollte.

Das Wichtigste in Kürze:

• Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters Boden in einer bestimmten Lage an – geregelt in § 196 BauGB.
• Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde auf Basis tatsächlicher Kaufpreise.
• Er dient als Orientierung für Kaufentscheidungen, Immobilienbewertungen und die Berechnung der Grundsteuer.
• Du kannst den Bodenrichtwert kostenlos über das bundesweite Portal BORIS-D oder die Geoportale der einzelnen Bundesländer abfragen.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden in einer bestimmten Lage wieder. Die Rechtsgrundlage dafür ist § 196 des Baugesetzbuches (BauGB). Er bezieht sich immer auf eine sogenannte Bodenrichtwertzone – also ein Gebiet, in dem weitgehend vergleichbare Nutzungs- und Wertverhältnisse herrschen.

Wichtig zu verstehen: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert. Er beschreibt nicht den exakten Preis eines einzelnen Grundstücks, sondern gibt dir eine fundierte Orientierung, in welcher Größenordnung sich die Bodenpreise in einer bestimmten Gegend bewegen.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss einer Gemeinde festgelegt. Grundlage hierfür sind die tatsächlichen Kaufpreise von Grundstücken, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums in der jeweiligen Zone gehandelt wurden. Die Daten erhalten die Gutachterausschüsse direkt von den Notaren, die jeden beurkundeten Grundstückskauf melden müssen.

Die Ergebnisse werden in Bodenrichtwertkarten zusammengefasst und anhand der Richtlinien der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) aufbereitet.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Nicht jeder Quadratmeter Boden ist gleich viel wert. Mehrere Faktoren spielen bei der Ermittlung eine Rolle:

• Lage: Der mit Abstand wichtigste Faktor. Grundstücke in begehrten Innenstadtlagen sind deutlich teurer als in ländlichen Gebieten.
• Art der Nutzung: Wird das Grundstück als Wohnbauland, Gewerbefläche oder landwirtschaftliche Fläche genutzt? Das macht einen erheblichen Unterschied.
• Bebauungsmöglichkeiten: Wie viele Geschosse sind erlaubt? Wie hoch ist die Grundflächenzahl (GRZ)? Je mehr Nutzungspotenzial, desto höher der Wert.
• Erschließungsgrad: Ist das Grundstück bereits an Straße, Wasser, Strom und Kanal angeschlossen?
• Marktentwicklung: Steigende oder sinkende Nachfrage in der Region wirkt sich direkt auf die Kaufpreise und damit auf den Bodenrichtwert aus.

Beispielrechnung – Bodenrichtwert berechnen

Um den Bodenrichtwert für eine Zone zu ermitteln, zieht der Gutachterausschuss Daten vergleichbarer Transaktionen heran. Hier ein vereinfachtes Beispiel:

Grundstück	Fläche	Verkaufspreis	Verkaufszeitpunkt
Grundstück 1	300 m²	100.000 €	Vor einem Jahr
Grundstück 2	400 m²	126.000 €	Vor einem halben Jahr
Grundstück 3	200 m²	87.000 €	Vor zwei Jahren
Grundstück 4	450 m²	115.000 €	Vor einem Jahr

Schritt 1 – Flächen und Preise addieren:

300 m² + 400 m² + 200 m² + 450 m² = 1.350 m²

100.000 € + 126.000 € + 87.000 € + 115.000 € = 428.000 €

Schritt 2 – Durchschnittlichen Quadratmeterpreis berechnen:

428.000 € ÷ 1.350 m² = 317,04 €/m²

Das Ergebnis stellt den Bodenrichtwert pro Quadratmeter innerhalb dieser Zone dar. In der Praxis fließen natürlich deutlich mehr Transaktionen ein und die Gutachterausschüsse nehmen zusätzliche Anpassungen vor – etwa für Unterschiede bei Grundstücksform, Erschließung oder Stichtag.

Wenn du wissen möchtest, wie viel Immobilie du dir insgesamt leisten kannst, hilft dir unser Budgetrechner bei einer ersten Einschätzung.

Bodenrichtwert, Verkehrswert und Marktwert – der Unterschied

Diese drei Begriffe werden häufig durcheinandergeworfen, meinen aber unterschiedliche Dinge:

Bodenrichtwert: Ein Durchschnittswert für den reinen Boden (ohne Gebäude) in einer bestimmten Zone. Er basiert auf vergangenen Kaufpreisen und wird vom Gutachterausschuss veröffentlicht.

Verkehrswert (= Marktwert): Der geschätzte Preis, den eine Immobilie – also Grundstück inklusive Gebäude – zum aktuellen Zeitpunkt bei einem gewöhnlichen Verkauf erzielen würde. Er wird in der Regel durch ein Wertgutachten ermittelt und berücksichtigt individuelle Eigenschaften wie Gebäudezustand, Ausstattung und Energieeffizienz. Mehr dazu erfährst du in unserem Artikel zum Verkehrswert einer Immobilie.

Der wesentliche Unterschied: Der Bodenrichtwert betrachtet nur den Boden, der Verkehrswert die gesamte Immobilie. Der Bodenrichtwert kann in die Berechnung des Verkehrswerts einfließen, ist aber nicht mit ihm gleichzusetzen. Ein hoher Bodenrichtwert bedeutet also nicht automatisch, dass die darauf stehende Immobilie genauso viel wert ist – und umgekehrt.

Wofür wird der Bodenrichtwert benötigt?

Der Bodenrichtwert begegnet dir in verschiedenen Situationen. Hier die wichtigsten:

• Immobilienkauf: Du möchtest ein Grundstück oder ein Haus kaufen und willst einschätzen, ob der Angebotspreis angemessen ist? Der Bodenrichtwert gibt dir eine erste Orientierung für den Bodenwert. Vergiss dabei nicht, auch die Kaufnebenkosten einzukalkulieren.
• Immobilienverkauf: Wenn du dein Grundstück verkaufen möchtest, hilft dir der Bodenrichtwert bei der realistischen Preisfindung.
• Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt nutzt den Bodenrichtwert, um den Grundbesitzwert für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu ermitteln.
• Scheidung: Bei der Aufteilung des gemeinsamen Vermögens spielt der Wert von Grundbesitz eine zentrale Rolle. Mehr dazu findest du in unserem Ratgeber Was bei einer Scheidung mit der Immobilie passieren kann.

Bodenrichtwert und Grundsteuer

Seit der Grundsteuerreform spielt der Bodenrichtwert in vielen Bundesländern eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer. Im sogenannten Bundesmodell (das die Mehrheit der Bundesländer anwendet) fließt der Bodenrichtwert direkt in die Ermittlung des Grundsteuerwerts ein.

Einige Bundesländer wie Bayern, Baden-Württemberg oder Hamburg nutzen hingegen abweichende Modelle. In Bayern etwa wird ein reines Flächenmodell verwendet, bei dem der Bodenrichtwert keine Rolle spielt. Baden-Württemberg setzt auf ein modifiziertes Bodenwertmodell, in dem der Bodenrichtwert sogar das zentrale Element ist.

Wenn du eine Immobilie besitzt oder kaufen möchtest, lohnt es sich also, den Bodenrichtwert deines Grundstücks zu kennen – er beeinflusst in vielen Fällen, wie hoch deine Grundsteuer ausfällt.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Gemäß § 196 BauGB (Absatz 3) sind Bodenrichtwerte öffentlich zu machen. Du hast das Recht, sie kostenlos einzusehen. Für die Veröffentlichung sind die örtlichen Gutachterausschüsse beziehungsweise die Kataster-, Vermessungs- oder Bauämter verantwortlich.

BORIS-D – das bundesweite Portal

Der einfachste Weg führt über BORIS-D (Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland). Auf www.boris-d.de kannst du länderübergreifend Bodenrichtwerte online abfragen. Du brauchst dafür lediglich die Adresse oder die Flurstückkennzeichnung des Grundstücks.

BORIS-D bündelt die Daten der verschiedenen Gutachterausschüsse und leitet dich bei Bedarf zum jeweiligen Landesportal weiter.

Geoportale der Bundesländer

Jedes Bundesland bietet zusätzlich ein eigenes Portal an. Die Abfrage ist in den meisten Bundesländern kostenlos – lediglich für amtliche Auskünfte oder Abschriften kann eine kleine Gebühr anfallen.

Die wichtigsten Portale im Überblick:

• BORIS Bayern
• BORIS Baden-Württemberg
• BORIS Berlin
• BORIS Brandenburg
• BORIS Bremen
• BORIS Hamburg
• BORIS Mecklenburg-Vorpommern
• BORIS Nordrhein-Westfalen
• BORIS Rheinland-Pfalz
• BORIS Saarland
• BORIS Sachsen
• BORIS Sachsen-Anhalt
• BORIS Schleswig-Holstein
• BORIS Thüringen

Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?

In der Regel werden Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre aktualisiert – zum Stichtag 1. Januar des jeweiligen Jahres. Viele Gemeinden und Großstädte veröffentlichen ihre Werte inzwischen jährlich, um der Marktentwicklung besser Rechnung zu tragen. Auf dem jeweiligen BORIS-Portal siehst du immer, auf welchen Stichtag sich die angezeigten Werte beziehen.

Häufig gestellte Fragen zum Bodenrichtwert

Was sagt der Bodenrichtwert aus?

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer bestimmten Zone an. Er basiert auf tatsächlichen Kaufpreisen und dient als Orientierung für den Grundstückswert in einer Gegend.

Ist der Bodenrichtwert gleich dem Verkehrswert?

Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich ausschließlich auf den Boden – ohne Gebäude. Der Verkehrswert hingegen beschreibt den geschätzten Gesamtwert einer Immobilie inklusive Bebauung, Ausstattung und individuellem Zustand. Der Bodenrichtwert kann aber in die Verkehrswertermittlung einfließen.

Wo kann ich den Bodenrichtwert kostenlos abfragen?

Über das bundesweite Portal BORIS-D unter www.boris-d.de oder über die Geoportale der einzelnen Bundesländer. Die Online-Einsicht ist in den meisten Fällen kostenlos.

Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?

Mindestens alle zwei Jahre, in vielen Gemeinden und Großstädten mittlerweile jährlich. Der jeweilige Stichtag ist auf den Portalen angegeben.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Grundsteuer?

Im Bundesmodell der Grundsteuer fließt der Bodenrichtwert direkt in die Berechnung des Grundsteuerwerts ein. In einzelnen Bundesländern gelten abweichende Modelle – in Baden-Württemberg ist der Bodenrichtwert sogar das zentrale Element, in Bayern spielt er dagegen keine Rolle.

---

Du planst einen Immobilienkauf und möchtest wissen, welche Finanzierung zu dir passt? Mit unserem Baufinanzierungsrechner bekommst du einen ersten Überblick über deine Möglichkeiten.