Lohnt sich ein Mietkauf wirklich?

Mietkauf klingt verlockend: Du mietest eine Immobilie und kaufst sie später – ganz ohne Bankkredit. Doch was auf den ersten Blick wie der perfekte Weg ins Eigenheim wirkt, hat einige Haken. In diesem Ratgeber erfährst du, wie Mietkauf funktioniert, welche Varianten es gibt, was er wirklich kostet und für wen er sich tatsächlich lohnen kann.

Inhaltsverzeichnis

• Was ist Mietkauf?
• Klassischer Mietkauf vs. Optionskauf – die zwei Varianten
• Wie funktioniert ein Mietkauf?
• Rechenbeispiel: Was kostet ein Mietkauf konkret?
• Kosten beim Mietkauf: Grunderwerbsteuer, Notar und mehr
• Der Mietkaufvertrag – worauf du achten musst
• Vorteile und Risiken des Mietkaufs
• Mietkauf vs. Baufinanzierung im Vergleich
• Für wen ist Mietkauf sinnvoll?
• Häufige Fragen zum Mietkauf

Was ist Mietkauf?

Mietkauf ist ein Modell, bei dem du eine Immobilie zunächst mietest und sie später kaufst. Ein Teil deiner monatlichen Mietzahlungen wird dabei auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Kaufpreis, Mietdauer und Konditionen werden schon bei Vertragsabschluss festgelegt.

Am Ende des vereinbarten Zeitraums zahlst du die Restsumme – und die Immobilie wird dein Eigentum. Das klingt erst einmal unkompliziert, doch die Details machen den Unterschied. Denn nicht die gesamte Miete fließt in den Kaufpreis, und die Gesamtkosten liegen oft höher als bei einer klassischen Finanzierung.

Klassischer Mietkauf vs. Optionskauf – die zwei Varianten

Wenn von Mietkauf die Rede ist, werden oft zwei Modelle vermischt, die sich grundlegend unterscheiden:

Klassischer Mietkauf

Beim klassischen Mietkauf verpflichtest du dich bereits bei Vertragsabschluss zum späteren Kauf der Immobilie. Der Kaufvertrag ist also von Anfang an bindend. Du musst die Immobilie am Ende der Mietzeit übernehmen – ob du willst oder nicht.

Optionskauf (Mietkauf mit Kaufoption)

Beim Optionskauf hast du das Recht, die Immobilie zu kaufen, aber keine Pflicht. Du mietest die Wohnung oder das Haus und entscheidest am Ende der Laufzeit, ob du tatsächlich kaufen möchtest. Für dieses Wahlrecht zahlst du in der Regel eine Optionsgebühr, die nicht immer auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Unterschiede auf einen Blick

Der Optionskauf gibt dir mehr Spielraum – allerdings ist er seltener zu finden und die Optionsgebühr kann mehrere Tausend Euro betragen.

Wie funktioniert ein Mietkauf?

Der Ablauf eines Mietkaufs folgt einem festen Schema:

1. Einigung über den Kaufpreis: Du und der Verkäufer legt den Kaufpreis bereits bei Vertragsschluss fest. Dieser bleibt über die gesamte Laufzeit gleich.

2. Notarielle Beurkundung: Der Mietkaufvertrag muss notariell beurkundet werden – das ist gesetzlich vorgeschrieben.

3. Anzahlung leisten: In den meisten Fällen ist eine Anzahlung fällig, oft rund 20 Prozent des Kaufpreises.

4. Monatliche Miete zahlen: Deine Miete setzt sich aus zwei Teilen zusammen – dem Mietzins (quasi die „echte" Miete) und einem Sparanteil, der auf den Kaufpreis angerechnet wird.

5. Restsumme zahlen: Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit zahlst du den restlichen Kaufpreis. Erst dann wirst du im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Wichtig: Kannst du die monatliche Miete nicht mehr aufbringen, darf der Verkäufer den Vertrag kündigen und Schadensersatz fordern. Im schlimmsten Fall verlierst du die Immobilie und alle bisherigen Zahlungen.

Rechenbeispiel: Was kostet ein Mietkauf konkret?

Lass uns das an einem konkreten Beispiel durchrechnen:

Ausgangssituation:

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
• Anzahlung (20 %): 60.000 Euro
• Restbetrag: 240.000 Euro
• Mietkauf-Laufzeit: 15 Jahre
• Aufteilung der Miete: 60 % Sparanteil, 40 % Mietzins

Monatliche Belastung:

• Monatliche Gesamtmiete: ca. 1.778 Euro
• Davon Sparanteil (auf Kaufpreis angerechnet): ca. 1.067 Euro
• Davon Mietzins (nicht angerechnet): ca. 711 Euro

Gesamtkosten nach 15 Jahren:

• Anzahlung: 60.000 Euro
• Sparanteil gesamt (1.067 € × 180 Monate): 192.060 Euro
• Mietzins gesamt (711 € × 180 Monate): 127.980 Euro
• Gesamtkosten: ca. 380.000 Euro

Du zahlst in diesem Beispiel also rund 80.000 Euro mehr als den eigentlichen Kaufpreis. Der Mietzins-Anteil ist im Grunde verlorenes Geld – ähnlich wie Zinsen bei einem Kredit, nur oft teurer.

Zum Vergleich: Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du schnell durchrechnen, was eine klassische Finanzierung bei gleicher Laufzeit kosten würde.

Kosten beim Mietkauf: Grunderwerbsteuer, Notar und mehr

Viele unterschätzen, dass beim Mietkauf die gleichen Kaufnebenkosten anfallen wie bei einem normalen Immobilienkauf:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Diese wird fällig, wenn der Eigentumsübergang stattfindet.
• Notarkosten: Der Mietkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Rechne mit ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises für Notar und Grundbucheintragung.
• Keine Fördermittel: Im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung kannst du beim Mietkauf in der Regel keine staatlichen Förderprogramme nutzen.

Mit dem Kaufnebenkostenrechner bekommst du einen schnellen Überblick, welche Nebenkosten in deinem Bundesland anfallen.

Der Mietkaufvertrag – worauf du achten musst

Der Mietkaufvertrag ist das Herzstück des gesamten Modells. Hier werden alle Konditionen festgelegt, und Fehler können dich teuer zu stehen kommen. Achte besonders auf folgende Punkte:

Kaufpreisfestsetzung

Der Kaufpreis wird bei Vertragsabschluss fixiert. Das kann ein Vorteil sein, wenn die Immobilienpreise steigen – aber ein Nachteil, wenn sie fallen. Lass den Preis von einem unabhängigen Gutachter bewerten, bevor du unterschreibst.

Anrechnungsquote der Miete

Kläre genau, welcher Anteil deiner Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird. Je höher der Sparanteil, desto besser für dich. Experten empfehlen einen Tilgungsanteil von mindestens 80 Prozent.

Rücktrittsklausel

Vereinbare unbedingt eine Rücktrittsklausel, die regelt, was bei einem Kaufabbruch passiert. Ohne eine solche Klausel verlierst du im schlimmsten Fall alle bisherigen Zahlungen.

Instandhaltung und Reparaturen

Wer trägt während der Mietphase die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung? In vielen Mietkaufverträgen wirst du als Mieter dafür verantwortlich gemacht – obwohl du noch gar nicht Eigentümer bist.

Insolvenz des Verkäufers – ein oft übersehenes Risiko

Das wohl größte Risiko beim Mietkauf: Was passiert, wenn der Verkäufer während der Laufzeit insolvent wird? Da du bis zur vollständigen Bezahlung kein Eigentum an der Immobilie hast, kann diese in die Insolvenzmasse fallen. Deine bisherigen Zahlungen wären dann möglicherweise verloren.

Schütze dich: Bestehe auf eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert deinen Anspruch auf die Immobilie auch bei einer Insolvenz des Verkäufers.

Vorteile und Risiken des Mietkaufs

Vorteile

• Feste monatliche Rate: Deine Kosten sind planbar, ähnlich wie bei einer Miete.
• Probe wohnen: Du lernst die Immobilie und die Nachbarschaft kennen, bevor du dich endgültig bindest.
• Kein Bankkredit nötig: Du bist nicht auf die Zusage einer Bank angewiesen.
• Kaufpreissicherheit: Der Preis steht von Anfang an fest – Preissteigerungen betreffen dich nicht.

Risiken

• Höhere Gesamtkosten: Durch den Mietzins-Anteil zahlst du in der Regel deutlich mehr als bei einer Baufinanzierung.
• Kein sofortiges Eigentum: Bis zur vollständigen Bezahlung gehört dir die Immobilie nicht.
• Verlustrisiko: Kannst du nicht mehr zahlen, verlierst du die Immobilie und alle bisherigen Zahlungen.
• Insolvenzrisiko: Bei Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers kann dein Anspruch gefährdet sein.
• Keine Fördermittel: Staatliche Zuschüsse und günstige KfW-Kredite stehen dir nicht zur Verfügung.
• Wenig Angebote: Mietkauf-Immobilien sind am Markt selten und die Auswahl eingeschränkt.

Mietkauf vs. Baufinanzierung im Vergleich

Damit du die Unterschiede auf einen Blick siehst, hier eine Vergleichstabelle:

Für die meisten Käufer ist eine klassische Baufinanzierung die wirtschaftlich bessere Lösung. Nutze den Tilgungsrechner, um zu sehen, wie sich verschiedene Tilgungssätze auf deine monatliche Rate und die Gesamtkosten auswirken.

Für wen ist Mietkauf sinnvoll?

Aufgrund der höheren Gesamtkosten und der Risiken raten wir dir in den meisten Fällen von einem Mietkauf ab. Es gibt aber Situationen, in denen das Modell eine Überlegung wert sein kann:

Mietkauf kann passen, wenn du …

• als Selbstständiger oder Freiberufler Schwierigkeiten hast, einen Bankkredit zu bekommen – etwa weil dein Einkommen stark schwankt.
• innerhalb der Familie kaufst – hier ist das Vertrauensverhältnis gegeben und das Insolvenzrisiko deutlich geringer.
• bewusst kein Bankdarlehen aufnehmen möchtest und die Mehrkosten tragen kannst.
• in einer besonderen Lebenssituation bist – zum Beispiel nach einer Scheidung oder einer Phase der beruflichen Neuorientierung, in der deine Bonität noch nicht wieder stabil ist.

Mietkauf ist eher ungeeignet, wenn du …

• ein regelmäßiges Einkommen und ausreichend Eigenkapital hast – dann ist eine Baufinanzierung fast immer günstiger.
• Fördermittel nutzen möchtest.
• maximale Flexibilität brauchst.

Bevor du dich entscheidest, lohnt es sich, mit dem Budgetrechner herauszufinden, wie viel Immobilie du dir überhaupt leisten kannst. Und wenn eine klassische Finanzierung doch in Frage kommt, kannst du dir über Justhome eine Finanzierungsbestätigung holen, um bei der Immobiliensuche einen Schritt voraus zu sein.