Grundsteuer berechnen: So funktioniert die Formel – Schritt für Schritt erklärt

Familie Müller zahlt in München 487 € Grundsteuer im Jahr. Drei Faktoren entscheiden darüber, wie hoch diese Summe ausfällt – und keiner davon ist zufällig. In diesem Artikel erfährst du, wie die Grundsteuer berechnung funktioniert, was die Begriffe Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz bedeuten, und was die Reform 2025 für dich als Eigentümer oder Mieter konkret bedeutet. Mit zwei vollständigen Rechenbeispielen kannst du am Ende prüfen, ob dein eigener Bescheid plausibel ist.

Was ist die Grundsteuer - und wer muss sie zahlen?

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf Grundbesitz. Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung besitzt, zahlt sie an die zuständige Gemeinde. Die Einnahmen fließen in die kommunale Infrastruktur: Straßen, Schulen, Parks, Feuerwehr – alles, was das Leben vor Ort möglich macht.

Wichtig: Die Grundsteuer ist nicht dasselbe wie die Grunderwerbsteuer, die du einmalig beim Kauf einer Immobilie zahlst. Die Grundsteuer fällt laufend an – Jahr für Jahr, solange du Eigentümer bist.

Wer zahlt? Der Eigentümer, nicht der Mieter. Vermieter können die Grundsteuer allerdings als Betriebskosten auf Mieter umlegen – dazu mehr weiter unten.

Wann wird gezahlt? In der Regel vierteljährlich: jeweils am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung möglich.

Grundsteuer A, B und C: Was ist der Unterschied?

Es gibt drei Arten der Grundsteuer – je nachdem, um welche Art von Grundbesitz es geht:

• Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, also Äcker, Wälder oder Weinberge.
• Grundsteuer B betrifft bebaute und unbebaute Grundstücke – Häuser, Wohnungen, Gewerbeflächen. Das ist der Regelfall für Privatpersonen.
• Grundsteuer C ist seit der Reform neu: Sie gilt für unbebaute, baureife Grundstücke und ermöglicht Gemeinden, einen höheren Hebesatz anzusetzen – um Spekulation mit ungenutzten Baugrundstücken einzudämmen.

Dieser Artikel konzentriert sich auf die Grundsteuer B, weil sie für die allermeisten Eigentümer und Mieter relevant ist.

Die Grundsteuer-Formel: Diese drei Faktoren entscheiden

Die Grundsteuer berechnung folgt einer klaren Formel – zwei Schritte, drei Faktoren:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer

Im ersten Schritt ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag – das Zwischenergebnis aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl. Im zweiten Schritt multipliziert die Gemeinde diesen Betrag mit ihrem Hebesatz, um die endgültige Jahressteuer zu berechnen.

Der entscheidende Punkt: Grundsteuerwert und Steuermesszahl sind für dich als Eigentümer nicht verhandelbar – sie werden vom Finanzamt bzw. Gesetzgeber festgelegt. Den Hebesatz kannst du indirekt beeinflussen, indem du in eine Gemeinde mit niedrigem Hebesatz ziehst. Alles andere ist vorgegeben.

Schritt 1 – Der Grundsteuerwert: Was ist dein Grundbesitz wert?

Der Grundsteuerwert ist der vom Finanzamt festgestellte Wert deines Grundbesitzes. Seit der Grundsteuerreform 2025 ersetzt er den alten Einheitswert, der für Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und für Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935 stammte – und damit die tatsächlichen Wertverhältnisse seit Jahrzehnten nicht mehr abbildete.

Wie wird der Grundsteuerwert ermittelt? Für bebaute Grundstücke fließen mehrere Faktoren ein:

• Bodenrichtwert (der amtlich ermittelte Wert für den Boden in deiner Lage)
• Grundstücksfläche
• Gebäudeart (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnung usw.)
• Baujahr des Gebäudes

Für unbebaute Grundstücke ist die Berechnung einfacher: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert.

Den Grundsteuerwert für dein Grundstück findest du in deinem Grundsteuerwertbescheid, den das Finanzamt im Zuge der Reform verschickt hat. Du musst ihn nicht selbst berechnen – aber du solltest ihn kennen, um deinen Steuerbescheid nachvollziehen zu können.

Wenn du ein Gefühl dafür bekommen möchtest, in welcher Größenordnung sich der Wert deiner Immobilie bewegt, kann dir eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter als grobe Orientierung dienen – sie ersetzt nicht den amtlichen Grundsteuerwert, gibt dir aber einen ersten Anhaltspunkt.

Schritt 2 – Die Steuermesszahl: Ein gesetzlich festgelegter Faktor

Die Steuermesszahl (auch: Grundsteuermesszahl) ist ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz, mit dem der Grundsteuerwert multipliziert wird. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag – das Zwischenergebnis, das das Finanzamt an die Gemeinde weitergibt.

Im Bundesmodell gelten folgende Steuermesszahlen für die Grundsteuer B:

• 0,31 ‰ für Wohngrundstücke (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum)
• 0,34 ‰ für andere bebaute Grundstücke (z. B. Geschäftsgrundstücke)

Bundesländer mit eigenen Modellen weichen von diesen Werten ab. Bayern etwa nutzt ein rein flächenbasiertes Modell ohne Wertkomponente – dort gelten gänzlich andere Faktoren. Mehr dazu im Abschnitt zur Bundesland-Übersicht.

Rechenbeispiel für den Grundsteuermessbetrag nach Bundesmodell:

Grundsteuerwert 250.000 € × 0,31 ‰ = 77,50 € Grundsteuermessbetrag

Dieser Betrag klingt klein – und das ist er auch. Der eigentliche Hebel kommt im nächsten Schritt.

Schritt 3 – Der Hebesatz: Was deine Gemeinde festlegt

Der Hebesatz ist ein von der Gemeinde per Satzung festgelegter Multiplikator, angegeben in Prozent. Er ist der variabelste Faktor in der Grundsteuer-Formel und erklärt, warum die Grundsteuer im Nachbarort manchmal deutlich höher oder niedriger ist als bei dir.

Die Spannbreite ist enorm: Manche kleinen Gemeinden auf dem Land liegen unter 200 %, Großstädte mit angespannten Haushalten kommen auf über 900 %. Wie hoch der Hebesatz ausfällt, hängt von der kommunalen Finanzlage und politischen Entscheidungen ab.

Hier eine Übersicht der Hebesätze für die Grundsteuer B in den größten deutschen Städten (Stand: Mai 2026):

Hinweis: Hebesätze können jährlich angepasst werden. Prüfe den aktuellen Wert auf der Website deiner Gemeinde oder in deinem Grundsteuerbescheid.

Ein wichtiger Kontext zur Reform: Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze 2025 angepasst, um die Gesamteinnahmen trotz veränderter Grundsteuerwerte stabil zu halten – das nennt sich aufkommensneutrale Reform. In der Praxis bedeutet das: Wo der neue Grundsteuerwert gestiegen ist, wurde oft der Hebesatz gesenkt – und umgekehrt. Trotzdem hat sich für viele Eigentümer die Gesamtbelastung verschoben.

Grundsteuer berechnen: Zwei konkrete Beispiele

Theorie ist gut – Zahlen sind besser. Die folgenden zwei Beispiele führen dich vollständig durch die Berechnung, damit du deinen eigenen Bescheid einordnen kannst.

Beispiel 1 – Eigentumswohnung in München

Bayern nutzt kein Bundesmodell, sondern ein eigenes flächenbasiertes Modell, das ohne Wertkomponente auskommt. Die Berechnung erfolgt auf Basis von Grundstücks- und Wohnfläche sowie festgelegten Äquivalenzzahlen – nicht auf Basis eines Grundsteuerwerts in Euro.

Für dieses Beispiel nehmen wir vereinfachend die bayerischen Faktoren:

• Wohnfläche: 75 m²
• Äquivalenzzahl Wohnfläche: 0,31 €/m²
• Anteilige Grundstücksfläche: 40 m²
• Äquivalenzzahl Grundstücksfläche: 0,04 €/m²
• Hebesatz München: 535 %

Schritt 1 – Äquivalenzbeträge berechnen:

Wohnfläche: 75 m² × 0,31 €/m² = 23,25 €
Grundstücksfläche: 40 m² × 0,04 €/m² = 1,60 €
Summe Messbetrag (vereinfacht): 24,85 €

Schritt 2 – Hebesatz anwenden:

24,85 € × 535 % = 132,95 € Grundsteuer pro Jahr

Hinweis: Die bayerische Berechnung ist etwas komplexer als hier dargestellt – Steuermesszahlen variieren je nach Nutzungsart, und es fließen weitere Faktoren ein. Für eine präzise Berechnung empfiehlt sich der offizielle Bayern-Grundsteuerrechner des Landesamts für Steuern.

Beispiel 2 – Einfamilienhaus in NRW (Bundesmodell)

NRW folgt dem Bundesmodell – ein gutes Standardbeispiel, das auch für die meisten anderen Bundesländer gilt.

Ausgangsdaten:

• Grundsteuerwert (aus dem Bescheid des Finanzamts): 320.000 €
• Steuermesszahl (Einfamilienhaus, Bundesmodell): 0,31 ‰
• Hebesatz Köln: 515 %

Schritt 1 – Grundsteuermessbetrag berechnen:

320.000 € × 0,31 ‰ = 99,20 €

Schritt 2 – Hebesatz anwenden:

99,20 € × 515 % = 511,< € pro Jahr

Gerundet: ca. 511 € Grundsteuer jährlich, also rund 128 € pro Quartal.

Zum Vergleich: Nach dem alten Einheitswert-Modell lag die Grundsteuer für vergleichbare Objekte in NRW oft deutlich niedriger – weil die Einheitswerte aus 1964 weit unter den realen Verkehrswerten lagen. Für viele Eigentümer bedeutete die Reform 2025 deshalb eine spürbare Erhöhung, auch wenn der Hebesatz unverändert blieb.

Die tatsächlichen Konditionen hängen vom individuellen Grundsteuerwertbescheid deines Finanzamts ab. Das Rechenbeispiel dient der Orientierung.

Die Grundsteuerreform 2025: Was hat sich geändert – und warum?

2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die alten Einheitswerte für verfassungswidrig. Das Urteil war eindeutig: Werte aus 1964 (West) und 1935 (Ost) spiegeln die realen Grundstücksverhältnisse nicht mehr wider und verstoßen gegen den Gleichheitsgrundsatz. Der Gesetzgeber bekam eine Frist – und nutzte sie für eine umfassende Reform.

Was hat sich konkret geändert?

• Der Einheitswert wurde abgelöst durch den Grundsteuerwert, der auf aktuelleren Daten basiert.
• Die Steuermesszahlen wurden neu festgelegt.
• Alle Eigentümer mussten bis Ende 2022 eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen, damit die neuen Werte festgestellt werden konnten.
• Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Berechnung für alle Grundsteuerbescheide.

Ist die Grundsteuer dadurch gestiegen? Das Ziel der Reform war aufkommensneutral – die Gemeinden sollten insgesamt nicht mehr einnehmen als vorher. In der Praxis ist das aber nur ein politisches Ziel, kein gesetzliches. Viele Eigentümer zahlen heute mehr, andere weniger – abhängig davon, wie stark sich ihr Grundsteuerwert verändert hat und wie ihre Gemeinde den Hebesatz angepasst hat.

Bundesmodell oder Ländermodell – was gilt bei dir?

Deutschland hat kein einheitliches Grundsteuer-Modell. Die meisten Bundesländer folgen dem Bundesmodell, das nach der oben beschriebenen Formel funktioniert. Acht Bundesländer haben jedoch von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Berechnungsmodelle eingeführt:

Was bedeutet das für dich? Wenn du in Bayern oder Baden-Württemberg wohnst, gilt eine grundlegend andere Berechnungslogik. Die Schritte und Begriffe im Bundesmodell helfen dir dort nur bedingt weiter – du solltest die spezifischen Vorgaben deines Bundeslandes prüfen oder den offiziellen Rechner nutzen.

Grundsteuer auf Mieter umlegen: Was Vermieter wissen müssen

Als Vermieter bist du zwar derjenige, der die Grundsteuer ans Finanzamt zahlt – aber du kannst sie als Betriebskosten auf deine Mieter umlegen. Die rechtliche Grundlage dafür ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die die Grundsteuer ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten ausweist.

Damit die Umlage funktioniert, braucht es zwei Dinge:

1. Eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Ohne klare Klausel kannst du die Grundsteuer nicht nachträglich umlegen.
2. Eine korrekte Betriebskostenabrechnung. Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein und den auf den Mieter entfallenden Anteil klar ausweisen – in der Regel nach Wohnfläche aufgeteilt.

Bei Mehrfamilienhäusern wird die Gesamtgrundsteuer anteilig auf alle Wohneinheiten verteilt. Bei Gewerbeeinheiten im selben Gebäude ist eine saubere Trennung wichtig, da dort teils andere Betriebskostenpositionen anfallen.

Wichtig: Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung und wird dort separat ausgewiesen. Als Mieter hast du das Recht, die Belege einzusehen und die Abrechnung zu prüfen.

Grundsteuer nach dem Immobilienkauf: Was du wissen solltest

Wenn du eine Immobilie kaufst, übernimmst du nicht automatisch sofort die Grundsteuerpflicht – zumindest nicht in jedem Detail. Hier ist, was du wissen musst:

Wer zahlt die Grundsteuer im Kaufjahr? Grundsteuerschuldner ist derjenige, der am 1. Januar des jeweiligen Jahres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kaufst du eine Immobilie mitten im Jahr, schuldest du die Grundsteuer für dieses Jahr also noch nicht – der Verkäufer ist dran. In der Praxis einigen sich Käufer und Verkäufer aber oft auf eine anteilige Übernahme, die im Kaufvertrag geregelt wird.

Was passiert nach dem Kauf? Das Finanzamt wird automatisch informiert – durch den Notar, der den Eigentumsübergang meldet. Du bekommst dann einen neuen Grundsteuerbescheid auf deinen Namen. Eine separate Anmeldung ist meist nicht nötig, aber prüfe das sicherheitshalber bei deiner Gemeinde.

Was ist mit dem Grundsteuerwertbescheid? Den übernimmst du als Käufer vom Vorbesitzer – er gilt für das Grundstück, nicht für die Person. Eine Neufeststellung erfolgt nur, wenn sich am Grundstück etwas verändert (z. B. Umbau, Anbau).

Zu den weiteren Kosten, die beim Immobilienkauf auf dich zukommen, findest du alles Wichtige in unserem Überblick zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf.

Grundsteuer erlassen lassen: Wann ist das möglich?

Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du einen teilweisen oder vollständigen Erlass der Grundsteuer beantragen. Das ist keine Selbstverständlichkeit – aber ein reales Instrument, das viele Eigentümer nicht kennen.

Vollständiger Erlass: Möglich für Grundbesitz, der im öffentlichen Interesse genutzt wird oder dauerhaft keine Erträge abwirft (z. B. Kulturdenkmal mit hohen Erhaltungskosten und geringen Mieteinnahmen).

Teilweiser Erlass bei Mietausfall: Wenn eine Mietwohnung unverschuldet leer steht – etwa weil du trotz ernsthafter Bemühungen keinen Mieter findest – kannst du einen Erlass von bis zu 25 % beantragen (ab 50 % Ertragsminderung) oder sogar bis zu 50 % (ab 100 % Ertragsminderung). Voraussetzung: Du hast aktiv versucht, die Immobilie zu vermieten.

Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres beim zuständigen Finanzamt gestellt werden. Versäumst du diese Frist, verfällt der Anspruch für das entsprechende Jahr.

Grundsteuer in der Steuererklärung: Wer kann sie absetzen?

Die Grundsteuer ist eine Ausgabe – aber nicht für jeden steuerlich absetzbar. Es kommt darauf an, wie du die Immobilie nutzt:

Als Vermieter: Ja. Die Grundsteuer gilt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und mindert deinen steuerpflichtigen Gewinn. Du trägst sie in der Anlage V deiner Steuererklärung ein. Das gilt auch dann, wenn du die Steuer auf deine Mieter umgelegt hast – in diesem Fall hast du zwar die Einnahme aus der Nebenkostenabrechnung, aber auch den Aufwand.

Als Eigennutzer: Nein. Wer im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung lebt, kann die Grundsteuer nicht absetzen. Sie zählt zu den privaten Lebenshaltungskosten.

Gemischte Nutzung: Bei teils vermieteten, teils selbstgenutzten Immobilien ist eine anteilige Absetzung möglich – jeweils im Verhältnis der Nutzflächen.

Wenn du Immobilien vermietest und deine Steuererklärung optimieren möchtest, lohnt sich ein Blick auf alle abzugsfähigen Positionen. Ein Steuerberater kann dir dabei helfen, nichts zu verschenken.

Fazit: Grundsteuer berechnen – so behältst du den Überblick

Die Grundsteuer berechnet sich in zwei klaren Schritten: Erst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl, dann multipliziert die Gemeinde diesen Betrag mit ihrem Hebesatz. Das Ergebnis ist deine jährliche Grundsteuer.

Seit 2025 gilt bundesweit die neue Berechnungsgrundlage – der Grundsteuerwert hat den veralteten Einheitswert abgelöst. Ob sich deine Steuer dadurch erhöht hat, hängt von deinem konkreten Grundstück und dem Hebesatz deiner Gemeinde ab. Die Bundesland-Tabelle zeigt dir, ob für dich das Bundesmodell gilt oder ein abweichendes Landesmodell.

Mit den zwei Rechenbeispielen in diesem Artikel kannst du deinen eigenen Bescheid grob einordnen. Wer vermietet, sollte außerdem prüfen, ob die Grundsteuer korrekt in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen ist – und ob ein Erlass bei Leerstand in Frage kommt.

Wenn du gerade eine Immobilie kaufst oder verkaufst und wissen möchtest, welche weiteren Kosten auf dich zukommen, gibt dir unsere Übersicht zu den Kaufnebenkosten und dem nötigen Eigenkapital beim Hauskauf einen guten Einstieg.

Stand: Mai 2026. Steuerliche Regelungen können sich ändern – für deinen konkreten Fall empfehlen wir, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen.