Kaufnebenkosten Hauskauf: Alle Kosten erklärt | Justhome

# Kaufnebenkosten beim Hauskauf: Was sie sind, wie hoch sie sind und wann du sie zahlst

Du hast 300.000 € für dein Traumhaus verhandelt — aber auf dem Konto brauchst du mindestens 327.000 €. Diese Differenz überrascht viele Käufer kurz vor dem Notartermin. Sie besteht aus den Kaufnebenkosten: Steuern, Gebühren und Provisionen, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis entstehen. In diesem Artikel erfährst du, welche vier Kostenarten dahinterstecken, wer sie zahlt, wie hoch sie in deinem Bundesland ausfallen — und wann genau jede einzelne davon fällig wird.

Was sind Kaufnebenkosten? — Die kurze Antwort

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie entstehen nicht durch Verhandlung, sondern durch gesetzliche Pflichten und marktübliche Leistungen — und sie sind in der Regel nicht vermeidbar. Das gilt übrigens genauso beim Wohnungskauf: Alle vier Kostenarten entstehen dort identisch.

Die vier Hauptkostenarten sind:

• Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland)
• Notarkosten (ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises)
• Grundbuchkosten (ca. 0,5 % des Kaufpreises)
• Maklerprovision (bis zu 3,57 % des Kaufpreises für den Käufer)

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, summieren sich die Nebenkosten beim Hauskauf auf 9–15 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € bedeutet das: zwischen 27.000 € und 45.000 € zusätzlich.

Was nicht zu den Kaufnebenkosten gehört: laufende Betriebskosten wie Hausgeld oder Grundsteuer, Renovierungs- und Umbaukosten sowie Umzugskosten. Diese fallen separat an und sollten gesondert eingeplant werden.

Wer zahlt die Kaufnebenkosten?

Eine häufige Frage lautet: Wer muss das eigentlich alles bezahlen — Käufer oder Verkäufer? Hier ist die klare Übersicht:

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten trägt in aller Regel der Käufer vollständig. Eine andere Regelung ist theoretisch im Kaufvertrag möglich, kommt aber in der Praxis kaum vor.

Bei der Maklerprovision gilt seit Dezember 2020 das Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer zahlen jeweils maximal die Hälfte. Kaufst du direkt vom Eigentümer ohne Makler, entfällt diese Position komplett.

Kaufnebenkosten beim Hauskauf: Alle vier Positionen auf einen Blick

Bevor wir jede Position einzeln erklären, hier ein kompakter Überblick mit typischen Werten bei einem Kaufpreis von 300.000 €:

Die genauen Kosten hängen stark vom Bundesland ab — besonders bei der Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision gibt es erhebliche Unterschiede. In den folgenden Abschnitten schauen wir uns jede Kostenart genauer an.

Grunderwerbsteuer: Die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie ans Finanzamt gezahlt wird. Sie ist die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten — und gleichzeitig die, bei der Bundesland-Unterschiede am stärksten spürbar sind.

Die Steuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und immer vom Käufer bezahlt.

Die Steuersätze nach Bundesland (Stand: April 2026):

Der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) bedeutet bei einem Kaufpreis von 300.000 € eine Differenz von 9.000 € — allein durch den Wohnort.

Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?

Ja, in bestimmten Fällen entfällt die Steuer. Der häufigste: Käufe zwischen Verwandten ersten Grades — also zwischen Eltern und Kindern — sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Gleiches gilt für Übertragungen zwischen Ehegatten. Ob deine Situation eine Ausnahme begründet, findest du im Detail in unserem Artikel zum Grunderwerbsteuer sparen beim Hauskauf.

Wann entsteht die Grunderwerbsteuerpflicht — und wann ist sie fällig?

Die Steuerpflicht entsteht in dem Moment, in dem du den notariellen Kaufvertrag unterzeichnest — also mit der Beurkundung, der offiziellen Unterzeichnung beim Notar.

Der Ablauf danach sieht so aus:

1. Der Notar meldet den Kauf an das zuständige Finanzamt.
2. Das Finanzamt verschickt den Grunderwerbsteuerbescheid — das dauert in der Regel 4–6 Wochen nach Beurkundung.
3. Nach Erhalt des Bescheids hast du üblicherweise 4 Wochen Zeit zur Zahlung.
4. Erst wenn du gezahlt hast, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
5. Ohne diese Bescheinigung kann dein Eigentum nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Was passiert bei Zahlungsverzug? Wenn du die Frist versäumst, setzt das Finanzamt Säumniszuschläge an — typischerweise 1 % des rückständigen Betrags pro angefangenem Monat. Wichtiger noch: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bleibt aus, was den gesamten Eigentumsübergang blockiert. Plane die Zahlung deshalb unbedingt rechtzeitig ein.

Notarkosten: Warum der Notar beim Immobilienkauf Pflicht ist — und was er kostet

In Deutschland ist jeder Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben notariell zu beurkunden. Ohne Notar ist kein Kaufvertrag rechtsgültig — das ist keine optionale Zusatzleistung, sondern eine gesetzliche Anforderung.

Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt. Du kannst sie nicht verhandeln, aber du weißt im Voraus genau, was auf dich zukommt. Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und betragen in der Regel ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises.

Im Notarhonorar enthalten sind:

• Prüfung und Erstellung des Kaufvertrags
• Die eigentliche Beurkundung (die offizielle Unterzeichnung)
• Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch
• Abwicklung des gesamten Eigentumsübergangs
• Kommunikation mit Finanzamt und Grundbuchamt

Was der Notar beim Immobilienkauf genau macht — und was das mit den Kosten zu tun hat

Ein wichtiger Punkt, den viele Erstkäufer nicht wissen: Der Notar ist neutral — er vertritt weder dich als Käufer noch den Verkäufer. Seine Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass der Kaufvertrag rechtssicher ist und beide Seiten fair behandelt werden.

Direkt nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung — das ist ein Reservierungsvermerk im Grundbuch, der dich als Käufer absichert. Konkret: Er verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nochmals an jemand anderen verkauft oder neue Schulden darauf einträgt. Diese Eintragung ist einer der ersten Kostenpunkte, der nach dem Notartermin abgerechnet wird.

Die Notarrechnung kommt in der Regel einige Wochen nach der Beurkundung — selten sofort. Was genau beim Notartermin passiert und welche Unterlagen du mitbringen solltest, erklären wir dir im Artikel zum Kaufvertrag beim Hauskauf.

Grundbuchkosten: Der oft vergessene dritte Kostenpunkt

Die Grundbuchkosten werden häufig einfach den Notarkosten zugerechnet — dabei handelt es sich um eine eigenständige Kostenposition. Die Grundbuchgebühr wird nicht vom Notar, sondern vom Grundbuchamt erhoben.

Der Notar beantragt zwar die Eintragung im Grundbuch — die Rechnung dafür stellt aber das Grundbuchamt separat aus. Sie beträgt in der Regel ca. 0,5 % des Kaufpreises.

Bei 300.000 € Kaufpreis sind das rund 1.500 € — kein riesiger Betrag, aber einer, den viele Käufer in ihrer Kalkulation schlicht vergessen. Die Grundbuchgebühr fällt erst nach der tatsächlichen Eintragung an — also etwas später als die Notarrechnung.

Maklerprovision: Was das Halbteilungsgesetz für dich als Käufer bedeutet

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnimmobilien in Deutschland das sogenannte Halbteilungsprinzip: Ein Makler darf vom Käufer maximal so viel verlangen, wie der Verkäufer zahlt. Eine einseitige Abwälzung der vollen Provision auf den Käufer ist damit nicht mehr zulässig.

Die typischen Spannen:

• Gesamtprovision: 5,95–7,14 % des Kaufpreises
• Anteil Käufer: maximal 3,57 % (die andere Hälfte zahlt der Verkäufer)
• Regionale Unterschiede: In einigen Bundesländern ist die ortsübliche Gesamtprovision niedriger

Bei 300.000 € Kaufpreis und einer Käufer-Provision von 3,57 % zahlst du als Käufer 10.710 € an den Makler. Wie die Maklerprovision genau berechnet wird und was du noch darüber wissen solltest, findest du in unserem ausführlichen Artikel zur Maklerprovision beim Hauskauf.

Wann du gar keine Maklerprovision zahlst

Wenn du eine Immobilie direkt vom Eigentümer kaufst — also ohne Makler — fällt keine Maklerprovision an. Das ist bei Privatverkäufen der Fall oder wenn du aktiv nach provisionsfrei angebotenen Immobilien suchst.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € bedeutet das eine Ersparnis von über 10.000 €. Sachlich betrachtet: Ein Makler erbringt eine Vermittlungsleistung — ob sie den Preis wert ist, hängt vom Einzelfall ab.

Rechenbeispiel: Was Kaufnebenkosten bei 300.000 € wirklich kosten

Die häufigste Frage lautet: Was kostet mich das konkret? Hier ist die Antwort — einmal für NRW mit Makler, einmal für Bayern ohne Makler.

Variante A: Kaufpreis 300.000 € — NRW, mit Makler

Variante B: Kaufpreis 300.000 € — Bayern, ohne Makler

Der Unterschied zwischen den beiden Szenarien beträgt fast 20.000 € — bei identischem Kaufpreis. Das zeigt, wie stark Bundesland und Makler-Frage dein Eigenkapital belasten.

Die tatsächlichen Kosten hängen von deiner Situation, dem Kaufpreis und deinem Bundesland ab. Mit dem Kaufnebenkostenrechner kannst du deine genauen Nebenkosten in Sekunden berechnen.

Wann werden die Kaufnebenkosten fällig? — Der zeitliche Ablauf

Eine Frage, die bei vielen Quellen vage bleibt: Wann genau musst du welchen Betrag überweisen? Die Kosten kommen nicht alle auf einmal — aber du musst sie alle vor dem vollständigen Eigentumsübergang bezahlt haben. Hier ist der genaue Ablauf:

1. Beurkundung (Tag X): Notartermin
Du unterschreibst den Kaufvertrag beim Notar. Ab diesem Moment tickt die Uhr für alle Folgekosten.

2. Einige Wochen nach Beurkundung: Notarrechnung
Der Notar stellt seine Rechnung — meist innerhalb von 2–4 Wochen. Die Auflassungsvormerkung wird unmittelbar nach der Beurkundung beantragt und separat abgerechnet.

3. Ca. 4–6 Wochen nach Beurkundung: Grunderwerbsteuerbescheid
Das Finanzamt schickt dir den Steuerbescheid. Ab Erhalt hast du in der Regel 4 Wochen Zeit zur Zahlung.

4. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer: Unbedenklichkeitsbescheinigung
Das Finanzamt bestätigt den Zahlungseingang. Erst mit dieser Bescheinigung kann der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragen.

5. Nach Eigentumsumschreibung: Grundbuchgebühr
Das Grundbuchamt stellt nach der Eintragung seine Rechnung — ca. 0,5 % des Kaufpreises.

6. Mit Nachweis der Vermittlung: Maklerprovision
Die Maklerprovision wird fällig, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist und der Makler den Nachweis seiner Vermittlungsleistung erbringt. In der Praxis wird sie häufig kurz nach der Beurkundung in Rechnung gestellt.

Das bedeutet für deine Liquiditätsplanung: Du brauchst das Geld für Kaufnebenkosten nicht alles am ersten Tag, aber innerhalb von 2–3 Monaten nach dem Notartermin sollte alles bezahlt sein. Planst du gerade deine Finanzierung, hilft dir unser Artikel zu den Nebenkosten beim Hauskauf im Überblick beim Gesamtbild.

Können Kaufnebenkosten mitfinanziert werden?

Das ist eine der häufigsten Fragen in der Baufinanzierung — und die Antwort ist: theoretisch ja, praktisch mit Einschränkungen.

Banken finanzieren in der Regel bis zu 100 % des Kaufpreises (sogenannte Vollfinanzierung). Die Kaufnebenkosten zusätzlich zu finanzieren — also eine sogenannte 110-%-Finanzierung — ist möglich, aber mit deutlichen Nachteilen verbunden:

• Höhere Zinsen: Je weniger Eigenkapital du einbringst, desto schlechter wird dein Zinssatz. Der Grund: Banken orientieren sich beim Zinssatz am sogenannten Beleihungsauslauf — also daran, wie viel des Immobilienwerts sie finanzieren. Kaufnebenkosten gelten nicht als Teil des Immobilienwerts, weshalb eine 110-%-Finanzierung automatisch in eine ungünstigere Zinsstufe fällt.
• Strengere Bonitätsanforderungen: Nicht jeder Kreditnehmer bekommt eine 110-%-Finanzierung.
• Höheres Risiko: Wer nichts eigenes einbringt, ist bei einem Wertverlust schnell im Minus.

Die Empfehlung der meisten Finanzberater: Die Kaufnebenkosten solltest du aus Eigenkapital bestreiten. Als Faustregel gilt, dass du mindestens die Nebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises selbst mitbringen solltest. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € bedeutet das konkret: Du solltest mindestens rund 60.000–75.000 € Eigenkapital mitbringen — also die Nebenkosten von ca. 15.000–35.000 € plus einen Puffer auf den Kaufpreis selbst.

Kaufnebenkosten reduzieren: Was du beeinflussen kannst

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch lassen sich kaum vermeiden. Aber es gibt Stellschrauben, an denen du drehen kannst:

1. Ohne Makler kaufen
Der direkteste Hebel: Kaufst du direkt vom Eigentümer, entfällt die Maklerprovision komplett. Bei 300.000 € Kaufpreis sparst du damit über 10.000 €. Provisionsfrei angebotene Immobilien findest du häufig auf Direktvermarktungsplattformen oder über persönliche Netzwerke.

2. Kaufpreis und Inventar trennen
Die Grunderwerbsteuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben. Wenn du mit dem Verkäufer bewegliche Gegenstände — etwa Einbauküche, Sauna oder Gartengerätschaften — separat kaufst und das im Kaufvertrag sauber dokumentierst, reduziert sich die steuerliche Bemessungsgrundlage entsprechend. Das Finanzamt akzeptiert solche Aufteilungen, wenn sie marktüblich und glaubwürdig sind. Bei 300.000 € Kaufpreis und einer ausgelagerten Küche für 8.000 € sparst du in NRW (6,5 %) bereits 520 € Grunderwerbsteuer.

3. Bundesland und Lage berücksichtigen
Bei grenznahen Lagen kann die Entscheidung für eine Immobilie im Nachbarbundesland real Tausende Euro ausmachen. Wer im Grenzbereich zwischen Bayern und Baden-Württemberg sucht, spart im Schnitt 1.500 € pro 100.000 € Kaufpreis allein durch den Steuersatz-Unterschied.

4. Steuerliche Absetzbarkeit prüfen
Bei privater Eigennutzung sind Kaufnebenkosten steuerlich nicht absetzbar. Anders sieht es aus, wenn du die Immobilie vermietest oder als Kapitalanlage nutzt: In diesem Fall zählen Kaufnebenkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und werden im Rahmen der Abschreibung (AfA) steuerlich berücksichtigt. Das gilt für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten gleichermaßen. Ob das auf deine Situation zutrifft, kläre am besten mit einem Steuerberater.

Wann werden die Kaufnebenkosten fällig? — Der zeitliche Ablauf

Eine Frage, die bei vielen Quellen vage bleibt: Wann genau musst du welchen Betrag überweisen? Die Kosten kommen nicht alle auf einmal — aber du musst sie alle vor dem vollständigen Eigentumsübergang bezahlt haben.

Fazit: Kaufnebenkosten beim Hauskauf richtig einplanen

Kaufnebenkosten sind kein Geheimnis — aber sie überraschen viele Käufer trotzdem. Das liegt weniger daran, dass sie komplex wären, sondern daran, dass sie selten vollständig und verständlich erklärt werden.

Der häufigste Fehler: Nebenkosten nicht oder zu knapp einkalkulieren — und dann kurz vor dem Notartermin feststellen, dass das Eigenkapital nicht reicht.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Die vier Kostenarten sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerprovision
• Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchkosten trägt der Käufer vollständig; die Maklerprovision wird geteilt
• Je nach Bundesland und Makler-Beteiligung liegen die Nebenkosten beim Hauskauf bei 9–15 % des Kaufpreises
• Die Kosten kommen nicht alle auf einmal, aber alle innerhalb von 2–3 Monaten nach dem Notartermin
• Die Grunderwerbsteuer blockiert den Eigentumsübergang — ohne Zahlung kein Grundbucheintrag
• Kaufnebenkosten solltest du aus Eigenkapital stemmen, nicht mitfinanzieren

Dein nächster Schritt: Berechne deine individuellen Kaufnebenkosten mit dem Kaufnebenkostenrechner — damit du weißt, was du wirklich brauchst, bevor du unterschreibst.

Stand: April 2026. Steuersätze und gesetzliche Regelungen können sich ändern. Für deinen konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen Notar oder unabhängigen Finanzberater.
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