Am Ende der Zinsbindung deines aktuellen Baukredits steht oft noch eine Restschuld offen, die durch eine Anschlussfinanzierung gedeckt werden muss. Eine der beliebtesten Optionen dafür ist das Forward-Darlehen. Damit kannst du dir bereits während der Laufzeit des aktuellen Darlehens die Zinsen für eine zukünftige Finanzierung sichern – und dich so vor steigenden Bauzinsen schützen.
Doch ein Forward-Darlehen ist nicht immer die beste Wahl. In diesem Artikel erfährst du, wie es funktioniert, was es kostet, wann es sich lohnt und welche Alternativen du kennen solltest.
Das Wichtigste in Kürze
- Zinsen frühzeitig sichern: Du kannst dir die aktuellen Zinsen für deine Anschlussfinanzierung bis zu 66 Monate im Voraus festschreiben.
- Forward-Aufschlag einplanen: Je länger die Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag – typischerweise 0,01 bis 0,03 % pro Monat Vorlaufzeit.
- Planungssicherheit: Du weißt schon heute, wie hoch deine Raten nach Ablauf der aktuellen Zinsbindung sein werden.
- Verbindlichkeit: Ein Forward-Darlehen ist bindend – du musst es abnehmen, selbst wenn die Zinsen zwischenzeitlich sinken.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung, mit der du dir den aktuellen Zinssatz für die Zukunft sicherst. Du vereinbarst die Konditionen im Voraus, auch wenn du das Darlehen erst in einigen Monaten oder Jahren benötigst.
Während dein aktuelles Darlehen noch läuft, fallen keine Raten oder Bereitstellungszinsen für das Forward-Darlehen an. Sobald die Sollzinsbindung deines bestehenden Kredits endet, wird die neue Finanzierung aktiviert – ab diesem Zeitpunkt beginnen die neue Zinsbindung und die monatliche Ratenzahlung.
Der Darlehensgeber sichert die Zinsen für den vereinbarten Zeitraum und erhebt dafür einen sogenannten Forward-Aufschlag. Das bietet dir Planungssicherheit, da du bis zu 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung weißt, wie hoch deine zukünftigen Raten sein werden – unabhängig von der Entwicklung der Bauzinsen.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen funktioniert ähnlich wie ein klassisches Annuitätendarlehen, jedoch mit einem entscheidenden Unterschied: Du legst die Zinsen für deine Anschlussfinanzierung bereits Jahre im Voraus fest.
So läuft es ab:
- Angebot einholen: Du vergleichst Konditionen verschiedener Banken – das geht auch bei einer anderen Bank als deiner aktuellen.
- Vertrag abschließen: Du unterschreibst den Forward-Darlehensvertrag mit dem gesicherten Zinssatz.
- Forward-Phase: In der Wartezeit bis zum Ablauf deiner Zinsbindung zahlst du keine Raten für das neue Darlehen. Dein bestehendes Darlehen läuft ganz normal weiter.
- Aktivierung: Sobald die Zinsbindung deines alten Kredits endet, wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und löst die Restschuld ab. Ab jetzt zahlst du die neuen Raten.
Faustregel: Je länger die Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag.
Du möchtest wissen, wie sich verschiedene Zinssätze und Tilgungsraten auf deine monatliche Belastung auswirken? Dann nutze unseren Tilgungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist nicht automatisch die richtige Wahl. Ob es sich für dich lohnt, hängt von drei wesentlichen Faktoren ab:
Deine Zinserwartung
Ein Forward-Darlehen rechnet sich vor allem dann, wenn du davon ausgehst, dass die Bauzinsen bis zum Ende deiner Zinsbindung steigen werden. Der Forward-Aufschlag ist dann der Preis, den du für die Absicherung gegen höhere Zinsen zahlst. Erwartest du hingegen sinkende oder stabile Zinsen, kann das Forward-Darlehen am Ende teurer sein als eine spätere Anschlussfinanzierung zu Marktkonditionen.
Deine Restlaufzeit
Besonders sinnvoll ist ein Forward-Darlehen, wenn deine aktuelle Zinsbindung in 12 bis 36 Monaten ausläuft. In diesem Zeitfenster ist der Forward-Aufschlag meist noch moderat, und du hast trotzdem genug Vorlauf, um dich abzusichern. Bei sehr langen Forward-Phasen von 48 Monaten oder mehr wird der Aufschlag so hoch, dass der Zinsvorteil schnell aufgefressen wird.
Die Höhe deiner Restschuld
Je höher deine Restschuld, desto stärker wirken sich Zinsänderungen auf deine monatliche Rate aus. Bei einer Restschuld von 250.000 € macht bereits ein halber Prozentpunkt einen spürbaren Unterschied. Bei kleineren Restschulden fällt der Effekt geringer aus – dann lohnt sich der Aufwand eines Forward-Darlehens weniger.
Kurzcheck – Ein Forward-Darlehen kann sinnvoll sein, wenn:
- Deine Zinsbindung in 12 bis 36 Monaten endet
- Du mit steigenden Zinsen rechnest
- Deine Restschuld hoch genug ist, dass sich die Absicherung lohnt
- Dir Planungssicherheit bei den monatlichen Raten wichtig ist
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Der Zinssatz eines Forward-Darlehens setzt sich aus dem aktuellen Marktzins und dem Forward-Aufschlag zusammen. Dieser Aufschlag ist der Preis dafür, dass die Bank dir den Zinssatz über die gesamte Forward-Phase garantiert.
Forward-Aufschlag im Detail
Der Forward-Aufschlag variiert je nach Bank und Marktlage. Typische Spannen liegen bei:
- 0,01 % pro Monat bei moderater Zinserwartung und kürzeren Vorlaufzeiten
- 0,02 bis 0,03 % pro Monat bei längeren Forward-Phasen oder volatilen Marktphasen
Für kürzere Zeiträume von bis zu 12 Monaten verzichten einige Banken sogar ganz auf den Aufschlag – das lohnt sich besonders, wenn deine Zinsbindung bald ausläuft.
Wichtig: Der endgültige Zinssatz wird bei Vertragsabschluss fixiert und bleibt über die gesamte Forward-Phase und die anschließende Zinsbindung gesichert.
Rechenbeispiel: Zinsen steigen vs. Zinsen fallen
Nehmen wir an, du hast eine Restschuld von 200.000 € und deine Zinsbindung endet in 24 Monaten. Der aktuelle Marktzins liegt bei 3,0 %, der Forward-Aufschlag beträgt 0,02 % pro Monat.
Szenario 1 – Zinsen steigen auf 4,0 %:
| Forward-Darlehen | Ohne Forward-Darlehen | |
|---|---|---|
| Zinssatz | 3,48 % (3,0 % + 24 × 0,02 %) | 4,0 % (Marktzins in 24 Monaten) |
| Ersparnis | 0,52 Prozentpunkte günstiger | – |
In diesem Fall hättest du mit dem Forward-Darlehen eine deutliche Ersparnis erzielt. Der Forward-Aufschlag war günstiger als der tatsächliche Zinsanstieg.
Szenario 2 – Zinsen fallen auf 2,5 %:
| Forward-Darlehen | Ohne Forward-Darlehen | |
|---|---|---|
| Zinssatz | 3,48 % | 2,5 % (Marktzins in 24 Monaten) |
| Mehrkosten | 0,98 Prozentpunkte teurer | – |
Hier wärst du mit dem Forward-Darlehen deutlich schlechter gefahren. Du bist trotzdem an den vereinbarten Zinssatz gebunden.
Übersicht: Monatliche Rate je nach Forward-Phase
So verändert sich die monatliche Rate in Abhängigkeit von der Forward-Phase (Annahme: 200.000 € Restschuld, 3,0 % Basiszins, 0,02 % Aufschlag pro Monat, 15 Jahre Zinsbindung, 2 % Anfangstilgung):
| Forward-Phase (Monate) | Aufschlag pro Monat | Gesamtzins | Monatliche Rate ca. |
|---|---|---|---|
| 12 | 0,02 % | 3,24 % | 873 € |
| 24 | 0,02 % | 3,48 % | 913 € |
| 36 | 0,02 % | 3,72 % | 953 € |
| 48 | 0,02 % | 3,96 % | 993 € |
Diese Werte dienen der Orientierung – dein tatsächlicher Zinssatz hängt von deiner individuellen Situation und den Konditionen der jeweiligen Bank ab. Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du dein persönliches Szenario durchrechnen.
Forward-Darlehen vs. Alternativen
Das Forward-Darlehen ist nicht die einzige Möglichkeit, deine Anschlussfinanzierung zu regeln. Hier siehst du die wichtigsten Optionen im Vergleich:
| Kriterium | Forward-Darlehen | Prolongation | Umschuldung | Bausparvertrag |
|---|---|---|---|---|
| Was ist das? | Zinssicherung Jahre im Voraus | Verlängerung bei der gleichen Bank | Wechsel zu einer anderen Bank | Kombination aus Sparvertrag und Darlehen |
| Zeitpunkt | 12–66 Monate vor Ablauf | Kurz vor oder bei Ablauf | Bei oder nach Ablauf | Muss Jahre vorher bespart werden |
| Zinssicherheit | Hoch – Zins steht fest | Gering – Zins wird erst bei Verlängerung festgelegt | Gering – aktueller Marktzins | Hoch – Darlehenszins steht bei Abschluss fest |
| Aufwand | Mittel – Vergleich lohnt sich | Gering – einfaches Angebot der Hausbank | Höher – neue Bonitätsprüfung, ggf. Grundbuchänderung | Hoch – lange Ansparphase nötig |
| Flexibilität | Gering – bindender Vertrag | Hoch – kein Zwang zur Annahme | Hoch – freie Bankwahl | Mittel – an Bausparbedingungen gebunden |
| Für wen geeignet? | Wenn steigende Zinsen erwartet werden | Wenn du unkompliziert verlängern willst | Wenn du bessere Zinsen bei einer anderen Bank suchst | Wenn du langfristig planst und regelmäßig sparst |
Eine Umschuldung – also der Wechsel zu einer anderen Bank – kann besonders dann attraktiv sein, wenn du am Ende deiner Zinsbindung günstigere Konditionen findest. Mehr dazu erfährst du in unserem Artikel zur Umschuldung deiner Baufinanzierung.
Voraussetzungen und Ablauf
Welche Voraussetzungen musst du erfüllen?
Ein Forward-Darlehen kannst du grundsätzlich abschließen, wenn:
- Du ein laufendes Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung hast
- Die Restlaufzeit deiner Zinsbindung noch mindestens einige Monate, aber maximal 66 Monate beträgt
- Deine Bonität ausreicht (die Bank prüft Einkommen, Schufa und Beleihungswert der Immobilie)
- Die Immobilie weiterhin als Sicherheit dient
Wichtig: Du bist nicht an deine aktuelle Bank gebunden. Ein Forward-Darlehen kannst du auch bei einer anderen Bank abschließen. In diesem Fall handelt es sich um eine Kombination aus Forward-Darlehen und Umschuldung – die neue Bank löst dein altes Darlehen ab.
So läuft der Abschluss ab
- Restschuld ermitteln: Frage bei deiner aktuellen Bank nach, wie hoch die voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindung sein wird.
- Angebote vergleichen: Hole Angebote von mehreren Banken ein und achte dabei besonders auf den Forward-Aufschlag und den effektiven Jahreszins.
- Unterlagen einreichen: Die Bank benötigt in der Regel Einkommensnachweise, den bestehenden Darlehensvertrag, einen aktuellen Grundbuchauszug und eine Objektbewertung.
- Vertrag unterschreiben: Mit der Unterschrift wird das Forward-Darlehen verbindlich.
- Warten: Bis zum Ablauf deiner aktuellen Zinsbindung zahlst du keine Raten für das neue Darlehen.
- Auszahlung: Das Forward-Darlehen löst dein altes Darlehen ab, und die neuen Raten beginnen.
Welche Vor- und Nachteile hat ein Forward-Darlehen?
Vorteile
- Zinssicherheit: Du sicherst dir den aktuellen Zinssatz und bist vor steigenden Bauzinsen geschützt.
- Planungssicherheit: Du weißt schon heute, wie hoch deine monatliche Rate nach der Zinsbindung sein wird.
- Keine Doppelbelastung: Während der Forward-Phase zahlst du keine Raten und keine Bereitstellungszinsen für das neue Darlehen.
- Bankwechsel möglich: Du kannst das Forward-Darlehen auch bei einer anderen Bank abschließen und so von besseren Konditionen profitieren.
Nachteile
- Forward-Aufschlag: Für die Zinssicherung zahlst du einen Aufschlag, der das Darlehen teurer macht als eine direkte Anschlussfinanzierung zum gleichen Zeitpunkt.
- Verbindlichkeit: Du musst das Darlehen abnehmen, auch wenn die Zinsen zwischenzeitlich fallen – eine Kündigung ist in der Regel nicht oder nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
- Zinsrisiko in die andere Richtung: Fallen die Zinsen, zahlst du mehr als nötig – ohne Möglichkeit, davon zu profitieren.
Ist ein Forward-Darlehen verbindlich?
Ja – der Abschluss eines Forward-Darlehens ist verbindlich. Mit deiner Unterschrift verpflichtest du dich, das Darlehen nach der Forward-Phase abzunehmen, auch wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sein sollten.
Im Grunde sicherst du dir heute den Zinssatz für die Zukunft – und das birgt sowohl Chancen als auch Risiken. Es ist eine Art Wette auf steigende Zinsen. Geht die Wette auf, sparst du bares Geld. Geht sie nicht auf, zahlst du mehr als nötig.
Deshalb gilt: Vergleiche Angebote sorgfältig, rechne verschiedene Szenarien durch und hol dir bei Unsicherheit eine unabhängige Beratung. Du kannst dafür auch einen Beratungstermin bei Justhome buchen – wir helfen dir, die richtige Entscheidung für deine Anschlussfinanzierung zu treffen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Art der Anschlussfinanzierung, bei der du dir die aktuellen Zinsen für eine zukünftige Finanzierung sicherst. Du schließt den Vertrag jetzt ab, das Darlehen wird aber erst bei Ablauf deiner aktuellen Zinsbindung ausgezahlt.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Du vereinbarst die Zinsen für ein Darlehen, das du erst in der Zukunft benötigst – bis zu 66 Monate im Voraus. In der Zwischenzeit zahlst du keine Raten für das neue Darlehen. Sobald deine aktuelle Zinsbindung endet, wird das Forward-Darlehen aktiviert und löst die Restschuld ab.
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Die Kosten setzen sich aus dem aktuellen Marktzins und einem Forward-Aufschlag zusammen. Dieser Aufschlag liegt typischerweise bei 0,01 bis 0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. Je länger die Forward-Phase, desto höher der Gesamtzins.
Wie früh kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Die meisten Banken bieten Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten an, einige sogar bis zu 66 Monate. Besonders sinnvoll ist der Abschluss allerdings bei einer Restlaufzeit von 12 bis 36 Monaten, da der Aufschlag dann noch moderat ausfällt.
Wie hoch ist der Forward-Aufschlag?
Der Forward-Aufschlag variiert je nach Bank und Marktlage. Üblich sind 0,01 bis 0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. Bei einer Forward-Phase von 24 Monaten und einem Aufschlag von 0,02 % pro Monat ergibt sich ein Gesamtaufschlag von 0,48 Prozentpunkten auf den Basiszins.
Was passiert, wenn die Zinsen fallen?
Du bist trotzdem an den vereinbarten Zinssatz gebunden. Das Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Vertrag. Wenn die Zinsen sinken, zahlst du also mehr als bei einer Anschlussfinanzierung zu den dann aktuellen Marktkonditionen.
Kann ich ein Forward-Darlehen bei einer anderen Bank abschließen?
Ja, du bist nicht an deine aktuelle Bank gebunden. Du kannst das Forward-Darlehen bei jeder Bank abschließen, die es anbietet. In diesem Fall übernimmt die neue Bank dein Darlehen zum Ende der Zinsbindung – das entspricht einer Umschuldung.
Was sind die Vorteile eines Forward-Darlehens?
Die wichtigsten Vorteile sind Zinssicherheit und Planungssicherheit. Du weißt schon heute, wie hoch deine monatliche Rate nach Ablauf der Zinsbindung sein wird, und schützt dich vor steigenden Bauzinsen.
Gibt es auch Nachteile bei einem Forward-Darlehen?
Ja. Du zahlst einen Forward-Aufschlag, der das Darlehen teurer macht. Außerdem bist du verbindlich an den Vertrag gebunden – auch wenn die Zinsen sinken. Eine Kündigung ist in der Regel nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Ist ein Forward-Darlehen verbindlich?
Ja, der Abschluss eines Forward-Darlehens ist verbindlich. Mit deiner Unterschrift verpflichtest du dich, das Darlehen nach der Forward-Phase abzunehmen – unabhängig davon, wie sich die Zinsen entwickelt haben.
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