Was ist Tilgung? Eine umfassende Erklärung

Tilgung bezeichnet die planmäßige Rückzahlung eines Darlehens. Bei einer Baufinanzierung zahlst du mit jeder monatlichen Rate einen Teil deiner Schulden ab – dieser Anteil ist die Tilgung, im Unterschied zu den Zinsen, die du als Gebühr an die Bank zahlst.

Wenn du eine Immobilie finanzierst, begegnest du dem Begriff Tilgung überall – im Bankgespräch, im Kreditvertrag, im Tilgungsplan. Aber was steckt eigentlich dahinter? Und wie wirkt sich die Tilgungsrate auf deine monatliche Belastung und die Gesamtkosten deiner Finanzierung aus?

Hier bekommst du eine klare, vollständige Erklärung – von der Definition über Rechenbeispiele bis zu Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und Anschlussfinanzierung.

Inhaltsverzeichnis

Was ist Tilgung?

Tilgung ist die Rückzahlung eines Darlehens. Wenn du einen Kredit aufnimmst, schuldet dir die Bank nicht nur die Zinsen – du musst auch den geliehenen Betrag selbst zurückzahlen. Genau das ist die Tilgung.

Einfach gesagt: Mit jeder Monatsrate zahlst du einen Teil deiner Schulden ab.

Tilgung vs. Zins – was ist der Unterschied?

Das ist ein häufiges Missverständnis: Deine monatliche Rate besteht aus zwei Teilen, die unterschiedliche Funktionen haben.

Begriff	Was es ist	Wofür du zahlst
Zins	Kosten für die Nutzung des Darlehens	Gebühr an die Bank
Tilgung	Rückzahlung des Darlehens	Reduzierung deiner Schulden

Die Summe aus Zins und Tilgung ergibt deine monatliche Annuität – also die gleichbleibende Rate, die du jeden Monat zahlst.

Das Besondere dabei: Obwohl deine Monatsrate konstant bleibt, verschiebt sich das Verhältnis über die Zeit. Zu Beginn zahlst du verhältnismäßig viel Zins und wenig Tilgung. Mit jedem Monat sinkt deine Restschuld, also fallen weniger Zinsen an – und der Tilgungsanteil steigt automatisch.

Tilgungsverlauf: Warum die Tilgung über die Zeit steigt

Stell dir den Verlauf eines Annuitätendarlehens wie zwei gegenläufige Kurven vor: Der Zinsanteil deiner Rate beginnt hoch und fällt über die Laufzeit stetig ab. Der Tilgungsanteil beginnt niedrig und steigt spiegelbildlich dazu an. Die Gesamtrate – also die Summe beider Anteile – bleibt konstant.

In den ersten Jahren fließt ein großer Teil deiner Rate in die Zinsen. Je weiter die Rückzahlung fortschreitet, desto mehr wandert in die eigentliche Tilgung. Das bedeutet: Der Schuldenabbau beschleunigt sich im Laufe der Zeit automatisch. In den letzten Jahren deiner Finanzierung besteht deine Rate fast ausschließlich aus Tilgung.

Diesen Effekt kannst du mit dem Tilgungsrechner von Justhome für dein konkretes Darlehen nachvollziehen – du siehst den Verlauf Monat für Monat.

Wie funktioniert ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan zeigt dir, wie sich dein Darlehen Monat für Monat entwickelt: wie viel Zins du zahlst, wie viel du tilgst und wie hoch deine verbleibende Restschuld ist.

Rechenbeispiel: So sieht ein Tilgungsplan aus

Angenommen, du nimmst ein Darlehen über 300.000 Euro auf, mit einem Zinssatz von 3,5 % pro Jahr und einer anfänglichen Tilgung von 2 % pro Jahr. Deine monatliche Rate beträgt dann:

• Jahreszins: 300.000 € × 3,5 % = 10.500 € → monatlich 875 €
• Jahrestilgung: 300.000 € × 2 % = 6.000 € → monatlich 500 €
• Monatliche Gesamtrate: 1.375 €

So entwickelt sich der Plan in den ersten Monaten:

Monat	Restschuld zu Beginn	Zinsanteil	Tilgungsanteil	Restschuld am Ende
1	300.000,00 €	875,00 €	500,00 €	299.500,00 €
2	299.500,00 €	873,54 €	501,46 €	298.998,54 €
3	298.998,54 €	872,08 €	502,92 €	298.495,62 €
12	ca. 294.100 €	ca. 857 €	ca. 518 €	ca. 293.582 €

Du siehst: Der Tilgungsanteil steigt monatlich leicht an, während der Zinsanteil sinkt. Das ist das Prinzip des Annuitätendarlehens – der Standard bei Baufinanzierungen.

Willst du deinen eigenen Plan durchrechnen? Nutze den Tilgungsrechner von Justhome – du siehst sofort, wie sich verschiedene Tilgungssätze auf Laufzeit und Gesamtkosten auswirken.

Was ist die anfängliche Tilgungsrate?

Bei einer Baufinanzierung sprichst du mit der Bank über die anfängliche Tilgung – also den Prozentsatz, mit dem du im ersten Jahr startest. Üblich sind Werte zwischen 1 % und 3 % des Darlehensbetrags pro Jahr, viele Banken verlangen mindestens 1 %.

Warum „anfänglich"? Weil sich der effektive Tilgungssatz im Laufe der Zeit erhöht: Da die Restschuld sinkt und damit weniger Zins anfällt, fließt bei gleichbleibender Rate automatisch mehr in die Tilgung.

Hohe vs. niedrige Tilgung – was passt zu dir?

Die Wahl der Tilgungsrate ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei deiner Baufinanzierung. Hier siehst du die Unterschiede auf einen Blick:

Hohe Tilgungsrate

Vorteile:

• Du bist schneller schuldenfrei
• Du zahlst insgesamt weniger Zinsen
• Geringeres Risiko bei Zinsänderungen nach Ende der Zinsbindung

Nachteile:

• Höhere monatliche Belastung
• Weniger finanzieller Spielraum für andere Ausgaben oder Rücklagen

Niedrige Tilgungsrate

Vorteile:

• Niedrigere monatliche Rate – mehr Liquidität im Alltag
• Mehr Spielraum für andere finanzielle Ziele

Nachteile:

• Du zahlst über die gesamte Laufzeit deutlich mehr Zinsen
• Nach Ende der Zinsbindung bleibt oft noch eine hohe Restschuld übrig
• Höheres Risiko, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung gestiegen sind

Ein konkreter Vergleich: 2 %, 3 % und 4 % Tilgung

Wie stark die anfängliche Tilgung deine Gesamtkosten und Laufzeit beeinflusst, zeigt dieses Beispiel:

Darlehen: 300.000 €, Zinssatz: 3,5 %

Anfängliche Tilgung	Monatliche Rate	Laufzeit bis Schuldenfreiheit	Gezahlte Zinsen gesamt (ca.)
2 %	ca. 1.375 €	ca. 28 Jahre	ca. 162.000 €
3 %	ca. 1.625 €	ca. 22 Jahre	ca. 126.000 €
4 %	ca. 1.875 €	ca. 18 Jahre	ca. 100.000 €

Der Unterschied zwischen 2 % und 4 % anfänglicher Tilgung: Du zahlst rund 62.000 € weniger Zinsen und bist etwa 10 Jahre früher schuldenfrei. Dafür liegt deine monatliche Rate um 500 € höher.

Hinweis: Die Angaben sind vereinfachte Näherungswerte zur Veranschaulichung. Deine tatsächliche Laufzeit hängt von Zinssatz, Sondertilgungen und anderen Faktoren ab.

Nutze den Budgetrechner, um herauszufinden, welche monatliche Rate zu deinem Einkommen passt. Und spiele verschiedene Szenarien mit dem Tilgungsrechner durch.

Tilgung und Restschuld nach der Zinsbindung

Die meisten Baufinanzierungen haben eine Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Danach ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig zurückgezahlt – es bleibt eine Restschuld übrig, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst.

Und genau hier wird die Tilgung zum entscheidenden Faktor: Je höher deine anfängliche Tilgung war, desto niedriger ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung – und desto geringer ist dein Risiko.

Warum ist das so wichtig?

Niemand weiß, wie hoch die Zinsen in 10 oder 15 Jahren sein werden. Wenn du nach Ablauf der Zinsbindung noch 200.000 € Restschuld hast und der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung deutlich gestiegen ist, steigt deine monatliche Rate spürbar.

Beispiel – Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung (Darlehen: 300.000 €, Zinssatz: 3,5 %):

Anfängliche Tilgung	Restschuld nach 10 Jahren (ca.)
2 %	ca. 228.000 €
3 %	ca. 197.000 €
4 %	ca. 165.000 €

Du siehst: Der Unterschied zwischen 2 % und 4 % Tilgung beträgt nach 10 Jahren rund 63.000 € weniger Restschuld. Das kann bei der Anschlussfinanzierung einen enormen Unterschied machen.

Was tun bei hoher Restschuld?

Wenn absehbar ist, dass nach der Zinsbindung noch eine hohe Restschuld bleibt, hast du mehrere Möglichkeiten:

• Sondertilgungen nutzen, um die Restschuld zusätzlich zu senken
• Tilgungssatz erhöhen, wenn dein Vertrag einen Tilgungssatzwechsel erlaubt
• Frühzeitig ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen, um dir einen günstigen Anschlusszins zu sichern

Mehr zum Thema Sondertilgung erfährst du in unserem Ratgeber: Sondertilgung – wann sie sich wirklich lohnt und wann nicht.

Kann ich den Tilgungssatz später ändern?

Ja – viele Kreditverträge enthalten eine Option zum Tilgungssatzwechsel. Das bedeutet: Du kannst die Höhe deiner Tilgung während der Zinsbindung anpassen, ohne den gesamten Vertrag zu ändern.

Typische Regelungen:

• Die meisten Banken erlauben ein- bis zweimal pro Jahr einen Wechsel
• Üblich ist ein Korridor, z. B. von 1 % bis 5 % anfängliche Tilgung
• Manche Banken verlangen für die Flexibilität einen geringfügigen Zinsaufschlag

Wann ist ein Tilgungssatzwechsel sinnvoll?

• Dein Einkommen ist gestiegen und du möchtest schneller tilgen
• Du bekommst Nachwuchs und brauchst vorübergehend eine niedrigere Rate
• Du willst vor der Anschlussfinanzierung die Restschuld stärker drücken

Wenn dir finanzielle Flexibilität wichtig ist, achte beim Vertragsabschluss darauf, dass ein Tilgungssatzwechsel ausdrücklich vereinbart wird. Nachträglich lässt sich das oft nicht mehr ergänzen.

Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung, mit der du dein Darlehen zusätzlich zur regulären Rate zurückzahlst. Das senkt die Restschuld direkt – und damit auch die zukünftigen Zinszahlungen.

Viele Banken erlauben Sondertilgungen von 5 % bis 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne zusätzliche Kosten. Ob und in welchem Umfang das möglich ist, steht im Kreditvertrag.

Wann lohnt sich eine Sondertilgung?

• Wenn du eine Gehaltserhöhung, ein Erbe oder eine Steuerrückerstattung erhalten hast
• Wenn du die Restlaufzeit verkürzen möchtest
• Wenn du vor der nächsten Zinsbindungsperiode die Restschuld reduzieren willst

Achte beim Vertragsabschluss darauf, dass Sondertilgungen vertraglich vereinbart sind – nachträglich lässt sich das oft nicht mehr einbauen.

In unserem ausführlichen Ratgeber erfährst du, wann sich Sondertilgung wirklich lohnt und wann nicht.

Kann die Tilgung ausgesetzt werden?

Ja, in bestimmten Situationen ist eine Tilgungsaussetzung möglich. Das bedeutet: Du zahlst für einen vereinbarten Zeitraum nur den Zinsanteil deiner Rate, aber keinen Tilgungsanteil.

Das kann sinnvoll sein bei:

• vorübergehendem Einkommensverlust durch Jobwechsel, Elternzeit oder Krankheit
• kurzfristigen finanziellen Engpässen

Wichtig: Eine Tilgungsaussetzung verlängert die Laufzeit deines Darlehens und erhöht die Gesamtkosten, weil in dieser Zeit keine Schulden abgebaut werden. Sprich so früh wie möglich mit deiner Bank, wenn du absehen kannst, dass du deine Rate nicht mehr zahlen kannst. Viele Banken zeigen sich bei rechtzeitiger Kommunikation kulant und stimmen einer Stundung oder Anpassung zu.

Eine Sonderform ist das endfällige Darlehen: Hier zahlst du während der gesamten Laufzeit nur Zinsen und tilgst den kompletten Darlehensbetrag am Ende auf einen Schlag. Das ist jedoch ein eigenes Finanzierungsmodell und nicht mit einer vorübergehenden Tilgungsaussetzung zu verwechseln.

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Bei einem Volltilgerdarlehen wird die monatliche Rate von Anfang an so berechnet, dass du das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückzahlst. Du brauchst also keine Anschlussfinanzierung – nach Ablauf der Laufzeit bist du schuldenfrei.

Vorteile:

• Planungssicherheit: Du weißt genau, wann du schuldenfrei bist
• Kein Zinsänderungsrisiko bei der Verlängerung
• Viele Banken bieten einen leichten Zinsrabatt

Nachteile:

• Die monatlichen Raten sind deutlich höher als bei einer Standard-Finanzierung
• Wenig Flexibilität: Sondertilgungen und Ratenwechsel sind oft vertraglich ausgeschlossen
• Ein Anbieterwechsel während der Laufzeit ist in der Regel nicht möglich

Ein Volltilgerdarlehen ist vor allem für Menschen sinnvoll, die ein stabiles, hohes Einkommen haben und Wert auf maximale Planungssicherheit legen.

Wie hoch sollte deine Tilgung sein? Eine Orientierung

Eine allgemein gültige Antwort gibt es nicht – die richtige Tilgungsrate hängt von deiner persönlichen Situation ab. Trotzdem ein paar Anhaltspunkte:

• Mindestens 2 % anfängliche Tilgung gilt als solide Faustregel, um nicht zu lange in der Schuld zu bleiben
• Je höher das Zinsniveau, desto stärker sinkt die Restschuld durch Zinszahlungen ohnehin – hier kann eine niedrigere Tilgung vertretbar sein
• Je niedriger die Zinsen, desto wichtiger ist eine höhere Tilgung, weil sonst kaum Fortschritt beim Schuldenabbau entsteht
• Dein Alter spielt eine Rolle: Wer mit 50 finanziert, sollte eine höhere Tilgung wählen als jemand mit 30

Lass dich nicht allein von der monatlichen Rate leiten – schau dir immer auch an, wie hoch deine Restschuld am Ende der Zinsbindung sein wird. Wenn dort noch ein großer Betrag übrig ist, trägst du ein Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.

Nutze den Tilgungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen, und den Baufinanzierungsrechner, um deine gesamte Finanzierung zu planen.

Dein nächster Schritt

Wenn du weißt, wie Tilgung funktioniert, kannst du deutlich selbstbewusster in ein Bankgespräch gehen. Nutze den Tilgungsrechner, um verschiedene Tilgungssätze und Laufzeiten für deine Situation durchzuspielen – und zu sehen, was wirklich zu deinem Budget passt.

Wenn du konkrete Zahlen vor dir hast und weißt, was du dir leisten kannst, helfen dir Experten bei der Auswahl des passenden Darlehens. Einen unverbindlichen Beratungstermin kannst du jederzeit buchen.