Wenn du eine Immobilie finanzierst, begegnest du dem Begriff Tilgung überall – im Bankgespräch, im Kreditvertrag, im Tilgungsplan. Aber was steckt eigentlich dahinter? Und wie wirkt sich die Tilgungsrate auf deine monatliche Belastung und die Gesamtkosten deiner Finanzierung aus?
Hier bekommst du eine klare, vollständige Erklärung – von der Definition über Rechenbeispiele bis zu Sondertilgung und Volltilgerdarlehen.
Inhaltsverzeichnis
Was ist Tilgung?
Tilgung ist die Rückzahlung eines Darlehens. Wenn du einen Kredit aufnimmst, schuldet dir die Bank nicht nur die Zinsen – du musst auch den geliehenen Betrag selbst zurückzahlen. Genau das ist die Tilgung.
Einfach gesagt: Mit jeder Monatsrate zahlst du einen Teil deiner Schulden ab.
Tilgung vs. Zins – was ist der Unterschied?
Das ist ein häufiges Missverständnis: Deine monatliche Rate besteht aus zwei Teilen, die unterschiedliche Funktionen haben.
| Begriff | Was es ist | Wofür du zahlst |
|---|---|---|
| Zins | Kosten für die Nutzung des Darlehens | Gebühr an die Bank |
| Tilgung | Rückzahlung des Darlehens | Reduzierung deiner Schulden |
Die Summe aus Zins und Tilgung ergibt deine monatliche Annuität – also die gleichbleibende Rate, die du jeden Monat zahlst.
Das Besondere dabei: Obwohl deine Monatsrate konstant bleibt, verschiebt sich das Verhältnis über die Zeit. Zu Beginn zahlst du verhältnismäßig viel Zins und wenig Tilgung. Mit jedem Monat sinkt deine Restschuld, also fallen weniger Zinsen an – und der Tilgungsanteil steigt automatisch.
Wie funktioniert ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan zeigt dir, wie sich dein Darlehen Monat für Monat entwickelt: wie viel Zins du zahlst, wie viel du tilgst und wie hoch deine verbleibende Restschuld ist.
Rechenbeispiel: So sieht ein Tilgungsplan aus
Angenommen, du nimmst ein Darlehen über 300.000 Euro auf, mit einem Zinssatz von 3,5 % pro Jahr und einer anfänglichen Tilgung von 2 % pro Jahr. Deine monatliche Rate beträgt dann:
- Jahreszins: 300.000 € × 3,5 % = 10.500 € → monatlich 875 €
- Jahrestilgung: 300.000 € × 2 % = 6.000 € → monatlich 500 €
- Monatliche Gesamtrate: 1.375 €
So entwickelt sich der Plan in den ersten Monaten:
| Monat | Restschuld zu Beginn | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld am Ende |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 300.000,00 € | 875,00 € | 500,00 € | 299.500,00 € |
| 2 | 299.500,00 € | 873,54 € | 501,46 € | 298.998,54 € |
| 3 | 298.998,54 € | 872,08 € | 502,92 € | 298.495,62 € |
| 12 | ca. 294.100 € | ca. 857 € | ca. 518 € | ca. 293.582 € |
Du siehst: Der Tilgungsanteil steigt monatlich leicht an, während der Zinsanteil sinkt. Das ist das Prinzip des Annuitätendarlehens – der Standard bei Baufinanzierungen.
Willst du deinen eigenen Plan durchrechnen? Nutze den Tilgungsrechner von Justhome – du siehst sofort, wie sich verschiedene Tilgungssätze auf Laufzeit und Gesamtkosten auswirken.
Was ist die anfängliche Tilgungsrate?
Bei einer Baufinanzierung sprichst du mit der Bank über die anfängliche Tilgung – also den Prozentsatz, mit dem du im ersten Jahr startest. Üblich sind Werte zwischen 1 % und 3 % des Darlehensbetrags pro Jahr, viele Banken verlangen mindestens 1 %.
Warum „anfänglich"? Weil sich der effektive Tilgungssatz im Laufe der Zeit erhöht: Da die Restschuld sinkt und damit weniger Zins anfällt, fließt bei gleichbleibender Rate automatisch mehr in die Tilgung.
Beispiel: Bei 1 % anfänglicher Tilgung und 3,5 % Zinsen dauert es deutlich länger als 30 Jahre, um das Darlehen vollständig zurückzuzahlen. Bei 3 % anfänglicher Tilgung verkürzt sich die Laufzeit erheblich.
Hohe vs. niedrige Tilgung – was passt zu dir?
Die Wahl der Tilgungsrate ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei deiner Baufinanzierung. Hier siehst du die Unterschiede auf einen Blick:
Hohe Tilgungsrate
Vorteile:
- Du bist schneller schuldenfrei
- Du zahlst insgesamt weniger Zinsen
- Geringeres Risiko bei Zinsänderungen nach Ende der Zinsbindung
Nachteile:
- Höhere monatliche Belastung
- Weniger finanzieller Spielraum für andere Ausgaben oder Rücklagen
Niedrige Tilgungsrate
Vorteile:
- Niedrigere monatliche Rate – mehr Liquidität im Alltag
- Mehr Spielraum für andere finanzielle Ziele
Nachteile:
- Du zahlst über die gesamte Laufzeit deutlich mehr Zinsen
- Nach Ende der Zinsbindung bleibt oft noch eine hohe Restschuld übrig
- Höheres Risiko, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung gestiegen sind
Ein konkreter Vergleich
Darlehen: 300.000 €, Zinssatz: 3,5 %
| Anfängliche Tilgung | Monatliche Rate | Laufzeit bis Schuldenfreiheit | Gezahlte Zinsen gesamt (ca.) |
|---|---|---|---|
| 1 % | ca. 1.125 € | über 40 Jahre | sehr hoch |
| 2 % | ca. 1.375 € | ca. 28 Jahre | mittel |
| 3 % | ca. 1.625 € | ca. 22 Jahre | deutlich geringer |
Hinweis: Die Angaben sind vereinfachte Näherungswerte zur Veranschaulichung. Deine tatsächliche Laufzeit hängt von Zinssatz, Sondertilgungen und anderen Faktoren ab.
Nutze den Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien für deine konkrete Situation durchzuspielen.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung, mit der du dein Darlehen zusätzlich zur regulären Rate zurückzahlst. Das senkt die Restschuld direkt – und damit auch die zukünftigen Zinszahlungen.
Viele Banken erlauben Sondertilgungen von 5 % bis 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne zusätzliche Kosten. Ob und in welchem Umfang das möglich ist, steht im Kreditvertrag.
Wann lohnt sich eine Sondertilgung?
- Wenn du eine Gehaltserhöhung, ein Erbe oder eine Steuerrückerstattung erhalten hast
- Wenn du die Restlaufzeit verkürzen möchtest
- Wenn du vor der nächsten Zinsbindungsperiode die Restschuld reduzieren willst
Achte beim Vertragsabschluss darauf, dass Sondertilgungen vertraglich vereinbart sind – nachträglich lässt sich das oft nicht mehr einbauen.
Kann die Tilgung ausgesetzt werden?
Ja, in bestimmten Situationen ist eine Tilgungsaussetzung möglich. Das bedeutet: Du zahlst für einen vereinbarten Zeitraum nur den Zinsanteil deiner Rate, aber keinen Tilgungsanteil.
Das kann sinnvoll sein bei:
- vorübergehendem Einkommensverlust durch Jobwechsel, Elternzeit oder Krankheit
- kurzfristigen finanziellen Engpässen
Wichtig: Eine Tilgungsaussetzung verlängert die Laufzeit deines Darlehens und erhöht die Gesamtkosten, weil in dieser Zeit keine Schulden abgebaut werden. Sprich so früh wie möglich mit deiner Bank, wenn du absehen kannst, dass du deine Rate nicht mehr zahlen kannst. Viele Banken zeigen sich bei rechtzeitiger Kommunikation kulant und stimmen einer Stundung oder Anpassung zu.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Bei einem Volltilgerdarlehen wird die monatliche Rate von Anfang an so berechnet, dass du das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückzahlst. Du brauchst also keine Anschlussfinanzierung – nach Ablauf der Laufzeit bist du schuldenfrei.
Vorteile:
- Planungssicherheit: Du weißt genau, wann du schuldenfrei bist
- Kein Zinsänderungsrisiko bei der Verlängerung
- Viele Banken bieten einen leichten Zinsrabatt
Nachteile:
- Die monatlichen Raten sind deutlich höher als bei einer Standard-Finanzierung
- Wenig Flexibilität: Sondertilgungen und Ratenwechsel sind oft vertraglich ausgeschlossen
- Ein Anbieterwechsel während der Laufzeit ist in der Regel nicht möglich
Ein Volltilgerdarlehen ist vor allem für Menschen sinnvoll, die ein stabiles, hohes Einkommen haben und Wert auf maximale Planungssicherheit legen.
Wie hoch sollte deine Tilgung sein? Eine Orientierung
Eine allgemein gültige Antwort gibt es nicht – die richtige Tilgungsrate hängt von deiner persönlichen Situation ab. Trotzdem ein paar Anhaltspunkte:
- Mindestens 2 % anfängliche Tilgung gilt als solide Faustregel, um nicht zu lange in der Schuld zu bleiben
- Je höher das Zinsniveau, desto stärker sinkt die Restschuld durch Zinszahlungen ohnehin – hier kann eine niedrigere Tilgung vertretbar sein
- Je niedriger die Zinsen, desto wichtiger ist eine höhere Tilgung, weil sonst kaum Fortschritt beim Schuldenabbau entsteht
- Dein Alter spielt eine Rolle: Wer mit 50 finanziert, sollte eine höhere Tilgung wählen als jemand mit 30
Lass dich nicht allein von der monatlichen Rate leiten – schau dir immer auch an, wie hoch deine Restschuld am Ende der Zinsbindung sein wird. Wenn dort noch ein großer Betrag übrig ist, trägst du ein Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
Häufige Fragen zur Tilgung
Was bedeutet Tilgung einfach erklärt?
Tilgung ist die Rückzahlung eines Kredits. Du zahlst damit nach und nach den geliehenen Betrag zurück – getrennt von den Zinsen, die du für die Nutzung des Kredits zahlst.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Zinsen?
Zinsen sind die Kosten für den Kredit – eine Gebühr an die Bank. Tilgung ist die eigentliche Rückzahlung des geliehenen Betrags. Deine monatliche Rate setzt sich immer aus beidem zusammen.
Wie hoch sollte die Tilgungsrate bei einer Baufinanzierung sein?
Als Faustregel gilt: mindestens 2 % anfängliche Tilgung pro Jahr. Bei niedrigen Zinsen empfiehlt sich oft eine höhere Tilgung, um nicht zu lange in der Schuld zu bleiben und die Restschuld am Ende der Zinsbindung gering zu halten.
Was passiert, wenn ich die Tilgung aussetze?
Du zahlst vorübergehend nur die Zinsen. Die Laufzeit deines Darlehens verlängert sich, und du zahlst insgesamt mehr Zinsen, weil die Schuld länger bestehen bleibt. Sprich das frühzeitig mit deiner Bank ab.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Zahlung auf dein Darlehen. Sie senkt die Restschuld direkt und kann die Laufzeit deutlich verkürzen. Ob und wie viel du sondertilgen darfst, steht im Kreditvertrag.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Ein Darlehen, bei dem die Rate so berechnet wird, dass du nach Ablauf der Zinsbindungsfrist vollständig schuldenfrei bist. Hohe Planungssicherheit, aber auch höhere monatliche Belastung und wenig Flexibilität.
Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan zeigt dir Monat für Monat, wie sich deine Restschuld entwickelt – wie viel du tilgst, wie viel Zinsen du zahlst und wann du schuldenfrei bist. Du kannst ihn mit dem Tilgungsrechner von Justhome selbst erstellen.
Dein nächster Schritt
Wenn du weißt, wie Tilgung funktioniert, kannst du deutlich selbstbewusster in ein Bankgespräch gehen. Nutze den Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Tilgungssätze und Laufzeiten für deine Situation durchzuspielen – und zu sehen, was wirklich zu deinem Budget passt.
Wenn du konkrete Zahlen vor dir hast und weißt, was du dir leisten kannst, helfen dir Experten bei der Auswahl des passenden Darlehens. Einen unverbindlichen Beratungstermin kannst du jederzeit buchen.
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