Wie sieht ein Grundbuchauszug aus? Aufbau und Beispiel Schritt für Schritt erklärt

Du hast den Grundbuchauszug zum Traumhaus bekommen und siehst nur Abkürzungen, Paragrafen und Geldbeträge? Keine Sorge: Der Auszug folgt immer demselben Aufbau. Wir gehen ihn mit dir Abteilung für Abteilung durch und zeigen dir, welche Einträge du dir vor dem Kauf genauer ansehen solltest. Als Begleiter dient ein fiktiver Beispielauszug. Alle Namen, Orte und Beträge darin sind ausgedacht.

Ein Grundbuchauszug besteht aus fünf Bereichen: Deckblatt, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Er zeigt, welches Grundstück gemeint ist, wem es gehört und welche Rechte Dritter oder Kredite darauf lasten. Der Aufbau ist bundesweit gleich, nur das Layout kann je nach Grundbuchamt abweichen.

1. 1.Deckblatt: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer
2. 2.Bestandsverzeichnis: Lage, Flurstück, Größe
3. 3.Abteilung I: Eigentümer
4. 4.Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
5. 5.Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken

Unser Muster ist ein Reihenhaus in der erfundenen Stadt Musterstadt. Es hat ein Wegerecht für den Nachbarn, ein Wohnrecht für eine Person und eine Grundschuld zugunsten einer Bank. Die Kombination ist typisch, aber bewusst so gewählt, dass wir alle Abteilungen durchgehen können. Mit echten Personen oder Adressen hat es nichts zu tun.

Im echten Auszug sind die Einträge meist in Spalten angeordnet: laufende Nummer, Eintrag, Bemerkungen. Wir zeigen die Beispiele hier als Tabelle, damit du das Layout wiedererkennst.

Jede Abteilung läuft nach demselben Prinzip ab. Zuerst siehst du den Beispieleintrag. Dann folgt „So liest du das“ und anschließend „Darauf solltest du achten“.

Das Deckblatt sagt dir nur, um welches Grundbuchblatt es geht. Über Eigentum oder Belastungen steht hier noch nichts.

Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt und nach Bezirken gegliedert. Der Bezirk entspricht meist einer Gemeinde oder einem Ortsteil. Jedes Grundstück hat innerhalb des Bezirks ein eigenes Blatt mit einer Nummer.

Diese Blattnummer brauchst du für Rückfragen beim Grundbuchamt. Du findest sie oben auf der ersten Seite des Auszugs, gleich neben dem Bezirk.

Gleiche Bezirk und Blattnummer mit den Angaben im Exposé ab. Stimmen sie nicht überein, hast du womöglich den Auszug zu einer anderen Immobilie erhalten.

Bei Eigentumswohnungen gibt es oft ein eigenes Blatt für das Wohnungseigentum. Dort verweist das Bestandsverzeichnis auf die Teilungserklärung. Sie regelt, welche Teile dir allein gehören und welche der Gemeinschaft. Lass sie dir vom Verkäufer oder der Hausverwaltung geben.

Das Bestandsverzeichnis beschreibt, was verkauft wird. Dafür tauchen vier Begriffe auf. Die Gemarkung ist der Katasterbezirk, in dem das Grundstück liegt. Das Flurstück ist die vermessene Einheit mit eigener Nummer. Die Wirtschaftsart nennt die Nutzung, etwa Gebäude- und Freifläche. Dazu kommt die Größe in Quadratmetern.

Im Beispiel liegt das Haus auf dem Flurstück 345/6 in Flur 12. Der Eintrag nennt außerdem die Straße und die Fläche von 312 Quadratmetern. Mit Gemarkung, Flur und Flurstücknummer ist das Grundstück eindeutig bestimmt, selbst wenn sich die Hausnummer einmal ändert.

Die Grundstücksfläche im Grundbuch ist die Größe des gesamten Grundstücks, also Gebäude, Garten und Zufahrt zusammen. Mit der Wohnfläche hat sie nichts zu tun. Unser Reihenhaus steht auf 312 Quadratmetern Grund, kann aber nur 120 Quadratmeter Wohnfläche haben. Käufer verwechseln beides erstaunlich oft.

Gleiche Fläche und Lage mit Exposé und Kaufvertragsentwurf ab. Schau außerdem, ob Nebenflächen oder Miteigentumsanteile aufgeführt sind, etwa eine gemeinsame Zufahrt oder ein Stellplatz. Fehlen sie, gehören sie womöglich nicht zum Kauf.

Weicht die Größe vom Exposé ab, kann das an Messfehlern, älteren Vermessungen oder einer Teilung des Grundstücks liegen. Mehr dazu findest du weiter unten im Abschnitt „Was tun, wenn im Grundbuch etwas nicht stimmt?“.

In Abteilung I stehen die Eigentümer. Du erkennst den Namen, den Grund des Erwerbs und das Datum der Eintragung. Als Erwerbsgrund taucht häufig die Auflassung auf. Gemeint ist die Einigung von Verkäufer und Käufer vor dem Notar, dass das Eigentum übergehen soll.

Das Ehepaar Beispiel ist seit Juni 2015 als Eigentümer eingetragen. Jeder hält einen halben Anteil. Die Auflassung im März 2015 war die Einigung über den Eigentumsübergang, die Eintragung im Juni der tatsächliche Übergang des Eigentums.

Bei einer Erbengemeinschaft steht dort etwa „in Erbengemeinschaft“. Dann gehört das Haus allen Erben gemeinsam, und der Erwerbsgrund lautet Erbfolge.

Im Kern ja. Wer in Abteilung I steht, ist Eigentümer. Eigentum ist aber nicht dasselbe wie Besitz: Wer im Haus wohnt, etwa ein Mieter oder ein Angehöriger, muss nicht der Eigentümer sein. Umgekehrt wohnt der Eigentümer nicht zwingend selbst im Haus.

Wie frei der Eigentümer über die Immobilie verfügen kann und was sie wert ist, hängt außerdem von Abteilung II und III ab. Dort stehen Rechte und Schulden, die an der Immobilie hängen. Bei Erbfällen lohnt ein genauer Blick: Hier sollte die Erbfolge im Grundbuch eingetragen sein, bevor verkauft wird.

Ist der Verkäufer wirklich der eingetragene Eigentümer? Bei mehreren Eigentümern müssen alle verkaufen. Wenn du unsicher bist, frag den Notar. Er prüft das ohnehin, aber du kannst früh nachhaken.

Hier wird es für viele Käufer unruhig. Zunächst zur Beruhigung: Einträge in Abteilung II sind häufig und längst nicht immer ein Problem. Die wichtigsten Begriffe:

• Wegerecht (Geh- und Fahrrecht): Ein anderer darf dein Grundstück zum Gehen oder Fahren nutzen.
• Wohnrecht: Eine Person darf bestimmte Räume lebenslang oder befristet bewohnen.
• Nießbrauch: Jemand darf die Immobilie nutzen und die Erträge ziehen, etwa Miete.
• Vorkaufsrecht: Der Berechtigte kann beim Verkauf zu denselben Bedingungen einsteigen.
• Reallast: Du musst wiederkehrende Leistungen erbringen, zum Beispiel eine Rente zahlen.
• Auflassungsvormerkung: Sie sichert den Anspruch des Käufers auf das Eigentum.

Der erste Eintrag erlaubt dem Nachbarn auf Flurstück 345/7, über die Einfahrt zu gehen und zu fahren. Der zweite gibt Maria Beispiel das Recht, im Erdgeschoss zu wohnen, solange sie lebt.

Beide Rechte bleiben grundsätzlich bestehen, auch wenn das Haus den Besitzer wechselt. Sie verschwinden nur, wenn sie gelöscht werden. Das geschieht auf Antrag, meist mit Bewilligung des Berechtigten, und der Notar kümmert sich im Kaufprozess darum, sofern das vereinbart ist. Ob ein Recht beim Kauf gelöscht wird oder bleibt, solltest du vor der Unterschrift im Kaufvertrag klären.

• Wegerecht: Teile der Fläche sind nicht allein nutzbar.
• Wohnrecht: Die betroffenen Räume kannst du weder selbst nutzen noch vermieten.
• Nießbrauch: Du bekommst keine Mieteinnahmen und kannst nicht selbst einziehen.
• Vorkaufsrecht: Dein Kauf kann zugunsten des Berechtigten scheitern.
• Reallast: Du übernimmst Zahlungs- oder Leistungspflichten.
• Auflassungsvormerkung: Normal und schützend, kein Warnsignal.

Die Auflassungsvormerkung verdient besondere Ruhe. Sie wird beim Kauf zu deinen Gunsten eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer das Haus noch einmal verkauft. Sie gehört zum üblichen Ablauf.

Gelöschte Einträge werden im Grundbuch rot unterstrichen. Je nach Auszug fehlen sie ganz oder erscheinen weiter, dann erkennst du sie an der Unterstreichung. Bei einem aktuellen Auszug gilt: Was ohne Löschvermerk dasteht, ist noch wirksam. In Spalten für Veränderungen und Löschungen siehst du, ob zu einem Eintrag später etwas vermerkt wurde. Im Zweifel fragst du beim Notar nach, was noch gilt.

Frag Verkäufer oder Notar: Wird das Recht beim Kauf gelöscht oder bleibt es bestehen? Wer nutzt die Immobilie heute tatsächlich? Und wirkt sich das Recht auf Nutzung, Vermietbarkeit oder Wert aus?

Bei Wohnrecht oder Nießbrauch ist das Haus unter Umständen nicht frei nutzbar. Das kann ein guter Preis ausgleichen, du solltest es aber vor der Unterschrift wissen. Wie stark ein Recht den Wert mindert, hängt vom Einzelfall ab, etwa vom Alter des Berechtigten. Eine Faustregel gibt es nicht, ein Gutachter oder Notar kann dir weiterhelfen.

In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte. Mit ihnen sichern Banken ihre Kredite ab. Die Hypothek hängt eng an einer bestimmten Forderung. Die Grundschuld ist davon losgelöst und heute der Standard bei Immobilienkrediten. Wenn hier etwas eingetragen ist, ist das völlig normal. Die meisten Häuser sind finanziert. Mehr dazu, welche Sicherheiten für den Hauskredit üblich sind, erfährst du in unserem Ratgeber.

Gläubiger ist die Beispielbank AG. Der Betrag von 250.000 Euro ist die Summe, bis zu der die Bank auf das Haus zugreifen darf.

Zu den Prozentangaben: Die Zinsen und die Nebenleistung sind reine Sicherungsrahmen. Sie sehen hoch aus, sind aber kein Kreditzins, den du zahlst. Sie sichern die Bank zusätzlich ab, etwa für Verzugszinsen oder Kosten der Verwertung, und werden nur relevant, wenn die Bank die Grundschuld tatsächlich verwerten muss. Was du als Kreditnehmer zahlst, regelt allein der Darlehensvertrag.

Zu „ohne Brief“: Bei einer Grundschuld ohne Brief gibt es keine Urkunde, die die Bank aufbewahren oder herausgeben muss. Das Recht besteht allein durch die Eintragung im Grundbuch. Heute ist das üblich und macht die Löschung unkomplizierter, weil kein Brief gesucht werden muss.

Wichtig: Die Grundschuld entspricht nicht automatisch der Restschuld. Vielleicht haben die Eigentümer schon den größten Teil getilgt, auch wenn noch die volle Summe eingetragen ist. Stehen mehrere Einträge untereinander, gilt die Rangfolge. Wer weiter oben steht, wird zuerst bedient.

In der Regel wird sie im Zuge des Kaufs abgelöst und gelöscht. Manchmal bleibt sie auch nach Absprache bestehen. Wie das genau läuft, regelt der Kaufvertrag, und der Notar sorgt für die Abwicklung. Eine Grundschuld ist also kein Hindernis, sie muss aber sauber geregelt sein.

Wer ist Gläubiger, und wie hoch ist der Betrag? Steht im Kaufvertrag, wie die Löschung geregelt ist? Auch deine Bank schaut auf den Auszug. Sie braucht für deinen Kredit in der Regel eine Grundschuld an erster Stelle. Rangfolge und Altlasten können das beeinflussen. Klär das früh im Kaufprozess.

Die meisten Einträge sind unproblematisch. Trotzdem solltest du sie prüfen, bevor du unterschreibst. Die Übersicht zeigt, wen du bei welchem Eintrag am besten ansprichst.

Ein Warnsignal ist kein Grund zur Panik. Es ist ein Hinweis, dass du genauer nachfragen solltest. Hilfreich ist es außerdem, wenn du schon vor dem Notartermin mit deiner Bank sprichst. Sie sieht den Auszug ebenfalls, und ihre Einschätzung hilft dir bei der Entscheidung.

1. 1.Markiere den Eintrag, den du nicht verstehst.
2. 2.Frag Verkäufer oder Makler, was dahintersteckt und wie es sich auswirkt.
3. 3.Bring den Notar ins Gespräch, am besten vor dem Beurkundungstermin.
4. 4.Hol dir bei komplexen Fällen eine Einschätzung vom Fachanwalt.

Du musst das nicht allein entscheiden. Lieber einmal zu viel nachgefragt als nach dem Kauf überrascht.

Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift aus dem Grundbuch, dem öffentlichen Register, das die rechtlichen Verhältnisse an Grundstücken festhält. Er gibt den Inhalt eines Grundbuchblatts zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder.

Es gibt zwei Varianten. Der einfache Grundbuchauszug ist ein unbeglaubigter Ausdruck. Für die erste Prüfung als Kaufinteressent und oft auch für die Bank genügt er. Der beglaubigte Grundbuchauszug trägt Siegel und Beglaubigungsvermerk und wird vor allem von Gerichten und Behörden verlangt.

Achte außerdem auf das Datum. Der Auszug zeigt den Stand am Tag der Erstellung. Spätere Eintragungen fehlen. Eine feste Frist gibt es nicht, aber als Faustregel gilt: Je näher am Notartermin, desto besser. Ein Auszug, der schon mehrere Monate alt ist, sagt dir nicht sicher, wie das Grundbuch heute aussieht. Frag im Zweifel nach einer aktuellen Fassung. Den Auszug brauchst du idealerweise schon vor der Kaufentscheidung und noch einmal aktuell vor dem Notartermin.

Einsehen darf, wer ein berechtigtes Interesse hat. Du musst einen nachvollziehbaren Grund darlegen, etwa weil du Eigentümer bist oder als Kaufinteressent ein Haus erwerben willst. Als Kaufinteressent brauchst du in der Regel die Zustimmung des Eigentümers. Auch Notare dürfen einsehen.

Den Antrag stellst du beim zuständigen Grundbuchamt, schriftlich oder in vielen Bundesländern online über das Portal des jeweiligen Landes. Die Online-Einsicht setzt meist eine Registrierung voraus, das berechtigte Interesse bleibt auch hier Voraussetzung. Wie lange es dauert, hängt vom Bundesland und vom Weg ab. Online geht es oft schneller, bei schriftlichen Anträgen musst du mit einigen Tagen bis Wochen rechnen. Zusagen gibt es keine.

Für den Auszug fällt eine bundesweit einheitliche Gebühr an: 10 € für einen einfachen Ausdruck und 20 € für einen amtlichen, also beglaubigten Ausdruck. Was Eintragungen beim Kauf kosten, liest du in unserem Artikel zu den Grundbucheintrag-Kosten 2026. Mit dem Kaufnebenkostenrechner siehst du, welche Grundbuch- und Notarkosten insgesamt auf dich zukommen.

Stimmt etwas nicht, etwa die Grundstücksgröße, muss das Grundbuch berichtigt werden. Die Fläche übernimmt das Grundbuch aus dem Liegenschaftskataster. Ein Hinweis auf eine Abweichung kann ein Vergleich von Auszug, Exposé und Lageplan sein. Bei Abweichungen kann eine Neuvermessung nötig sein.

Angestoßen wird die Berichtigung in der Regel vom Eigentümer, oft mit Hilfe des Notars, und das Grundbuchamt trägt sie ein. Wer die Kosten trägt, ist Verhandlungssache und sollte im Kaufvertrag geregelt werden. Das Verfahren kann dauern.

Für dich als Käufer gilt: Unstimmigkeiten gehören geklärt, bevor du unterschreibst. Sprich den Verkäufer an und bitte den Notar, die Sache im Kaufvertrag zu berücksichtigen. Weicht die Fläche deutlich ab, kann das auch den Kaufpreis beeinflussen. Eine verbindliche Auskunft bekommst du beim Notar, wir geben hier nur eine allgemeine Orientierung.

Wie sieht ein Grundbuchauszug aus? Deckblatt, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen, immer in dieser Reihenfolge. Das nimmst du mit:

• Abteilung I zeigt, wer Eigentümer ist, und sollte zum Verkäufer passen.
• Abteilung II und III beeinflussen Nutzung und Wert am stärksten.
• Rechte und Grundschulden bleiben bestehen, bis sie gelöscht werden, und der Kaufvertrag regelt, was beim Kauf passiert.
• Alles, was du nicht sofort einordnen kannst, klärst du mit Notar oder Fachanwalt.

Unsicher bei einem Eintrag? Wir schauen gemeinsam drauf.

Zuletzt geprüft: November 2026. Rechtliche Rahmenbedingungen und Verfahren können sich ändern, schau deshalb bei deinem Grundbuchamt nach.