Grundschuld löschen: Was es kostet, wie es abläuft und wann es sich wirklich lohnt

Du hast dein Darlehen abbezahlt – Glückwunsch. Jetzt liegt die Löschungsbewilligung der Bank vor dir, und du fragst dich: Was kostet das eigentlich, wie läuft das ab, und muss ich die Grundschuld überhaupt löschen lassen? Dieser Artikel beantwortet dir alle drei Fragen mit konkreten Zahlen, einem klaren Ablauf und einer ehrlichen Entscheidungshilfe – ohne Floskeln.

Was ist eine Grundschuld – und was ist die Löschungsbewilligung?

Die Grundschuld ist das Pfandrecht, das deine Bank beim Immobilienkauf ins Grundbuch eintragen lässt. Sie dient als Sicherheit für das Darlehen: Wenn du nicht mehr zahlst, kann die Bank die Immobilie verwerten. Wichtig zu verstehen: Die Grundschuld bleibt im Grundbuch eingetragen, bis sie aktiv gelöscht wird – die Rückzahlung des Darlehens ändert daran nichts automatisch.

Die Löschungsbewilligung ist die schriftliche Zustimmung der Bank zur Löschung der Grundschuld. Sie ist die Voraussetzung für den gesamten Prozess – aber sie ist nicht die Löschung selbst. Mit der Löschungsbewilligung in der Hand beginnt der Prozess erst. Ohne sie kannst du gar nichts beantragen.

Buchgrundschuld vs. Briefgrundschuld: Was ist der Unterschied?

Bei der Buchgrundschuld ist die Grundschuld ausschließlich im Grundbuch vermerkt – es gibt kein zusätzliches Dokument. Das ist heute die häufigste Form.

Bei der Briefgrundschuld existiert zusätzlich ein physischer Grundschuldbrief – eine Urkunde, die die Grundschuld verbrieft. Für die Löschung musst du diesen Brief vorlegen.

Wie erkennst du, welche Form du hast? Das steht in deinen ursprünglichen Finanzierungsunterlagen oder im Grundbuchauszug. Bei einer Briefgrundschuld findest du dort den Vermerk „Grundschuldbrief ausgehändigt" oder ähnliches. Im Zweifel frag einfach deine Bank – die wissen das sofort.

Was genau im Grundbuch steht und welche Kosten beim Grundbucheintrag entstehen, erklären wir in unserem Artikel zu Grundbucheintrag Kosten.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld? Notar- und Grundbuchamtsgebühren im Überblick

Die Grundschuldlöschung Kosten setzen sich aus zwei Positionen zusammen: den Notargebühren für die Beglaubigung des Löschungsantrags und den Grundbuchamtsgebühren für die eigentliche Löschung im Grundbuch. Beide richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und berechnen sich nach dem Grundschuldbetrag. In der Regel zahlst du insgesamt zwischen 0,4 und 0,5 % des Grundschuldbetrags – aufgeteilt je zur Hälfte auf Notar und Grundbuchamt.

Hier eine Übersicht der Gesamtkosten nach Grundschuldhöhe (inkl. Auslagenpauschale und 19 % Umsatzsteuer beim Notar):

Stand: Mai 2026. Die Beträge sind Richtwerte nach GNotKG und können je nach Notar und konkretem Aufwand leicht abweichen. Lass dir vom Notar vorab eine Kostenschätzung geben.

Notarkosten beim Löschen der Grundschuld

Der Notar beglaubigt deinen Antrag auf Löschung der Grundschuld. Diese Beglaubigung ist keine vollständige Beurkundung – der Notar bestätigt nur deine Unterschrift unter dem Antrag, ohne den gesamten Vorgang selbst zu gestalten. Das macht die Grundschuldlöschung günstiger als viele andere Notarleistungen.

Die Notargebühr beträgt nach GNotKG einen 0,2-fachen Gebührensatz des Grundschuldbetrags. Konkret: Die GNotKG-Tabelle legt für jeden Betrag eine Basisgebühr fest – bei einer Grundschuld von 200.000 € liegt diese Basisgebühr bei etwa 69 €; der 0,2-fache Satz davon berechnet sich nach den gesetzlichen Wertgebühren, nicht als einfaches Prozent des Grundschuldbetrags. Hinzu kommen eine Auslagenpauschale von typischerweise 20 € und 19 % Umsatzsteuer. Für eine Grundschuld von 200.000 € zahlst du dem Notar also rund 165 €.

Wenn du wissen möchtest, was ein Notar bei anderen Immobilientransaktionen kostet, kannst du das mit unserem Notarkostenrechner schnell überprüfen.

Grundbuchamtsgebühren bei der Grundschuldlöschung

Das Grundbuchamt erhebt für die eigentliche Löschung im Grundbuch eine separate Gebühr – ebenfalls nach GNotKG und ebenfalls nach der gesetzlichen Wertgebührentabelle. Anders als beim Notar fällt hier keine Umsatzsteuer an, da es sich um eine Behördengebühr handelt.

Du zahlst die Grundbuchamtsgebühr in der Regel direkt nach der Antragstellung – das Grundbuchamt stellt einen Gebührenbescheid aus, bevor es die Löschung vornimmt. Für eine Grundschuld von 200.000 € sind das rund 135 €.

Gibt es regionale Unterschiede? Bei den Gebühren für Notar und Grundbuchamt nicht – diese sind bundesweit einheitlich durch das GNotKG geregelt. Unterschiede kann es allenfalls bei individuellen Auslagenpauschalen einzelner Notare geben.

Beispielrechnung: Was kostet die Löschung einer Grundschuld konkret?

Für die meisten Immobilienfinanzierungen in Deutschland liegt die Grundschuld zwischen 150.000 und 400.000 Euro. Das bedeutet: Du zahlst insgesamt in der Regel zwischen 245 und 535 Euro für die komplette Löschung. Hier zwei ausführliche Beispiele:

Rechenbeispiel 1: Grundschuld 150.000 €

Rechenbeispiel 2: Grundschuld 300.000 €

Die tatsächlichen Beträge können leicht abweichen, da Notare unterschiedliche Auslagenpauschalen berechnen und das Grundbuchamt in bestimmten Fällen zusätzliche Gebühren erheben kann. Lass dir vom Notar vorab eine Kostenschätzung geben.

So läuft die Löschung einer Grundschuld ab – Schritt für Schritt

Die Grundschuldlöschung folgt einem klar geregelten Ablauf. Der gesamte Prozess dauert in der Regel 4 bis 8 Wochen – abhängig davon, wie schnell deine Bank die Löschungsbewilligung ausstellt und wie ausgelastet das Grundbuchamt ist.

1. Darlehen vollständig zurückzahlen. Erst wenn der letzte Cent getilgt ist, entsteht dein Anspruch auf die Löschungsbewilligung.
2. Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern. Die Bank ist nach Tilgung verpflichtet, dir die Löschungsbewilligung auszustellen. Ruf proaktiv an oder schreib eine Nachricht – manche Banken schicken sie automatisch, andere warten auf deine Anfrage. Die Ausstellung selbst ist kostenlos (mehr dazu weiter unten).
3. Notar beauftragen. Du bringst die Löschungsbewilligung zum Notar. Dieser prüft die Unterlagen, beglaubigt deinen Löschungsantrag und leitet alles direkt ans Grundbuchamt weiter – du musst selbst nicht zum Amt.
4. Grundbuchamt trägt die Löschung ein. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und nimmt die Löschung vor. Vor der Eintragung stellt es dir einen Gebührenbescheid zu.
5. Bestätigung erhalten. Du bekommst einen Ausdruck aus dem Grundbuch, der belegt, dass die Grundschuld gelöscht ist. Damit ist das Grundbuch wieder „sauber".

Welche Dokumente brauchst du für die Grundschuldlöschung?

• Löschungsbewilligung der Bank (im Original, mit beglaubigter Unterschrift)
• Grundschuldbrief (nur bei Briefgrundschuld – das Original muss vorgelegt werden)
• Personalausweis oder Reisepass
• Vollmacht, falls du den Notar nicht persönlich aufsuchen kannst

Die Löschungsbewilligung erhältst du von deiner Bank nach vollständiger Tilgung. Die Ausstellung ist grundsätzlich kostenlos – einige Banken berechnen dennoch eine Bearbeitungspauschale von 50 bis 150 Euro. Das ist rechtlich umstritten; du kannst widersprechen und die Erstattung einfordern. Viele Banken geben nach, wenn du dich darauf berufst.

Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld – macht das beim Ablauf einen Unterschied?

Bei der Buchgrundschuld reicht die Löschungsbewilligung aus – der Ablauf ist unkompliziert.

Bei der Briefgrundschuld musst du zusätzlich den Grundschuldbrief vorlegen. Das klingt simpel, kann aber zu Verzögerungen führen: Wenn der Brief nicht sofort auffindbar ist – weil er in den letzten 20 Jahren irgendwo abgelegt wurde – musst du erst suchen. Und falls er verloren gegangen ist, braucht es ein gerichtliches Kraftloserklärungsverfahren, das mehrere Monate dauern und zusätzliche Kosten von mehreren Hundert Euro verursachen kann.

Grundschuld löschen ohne Notar – geht das?

Die kurze Antwort: In der Praxis nicht. Der Antrag an das Grundbuchamt erfordert eine öffentlich beglaubigte Unterschrift – und diese Beglaubigung bekommst du nur beim Notar (oder alternativ beim Grundbuchamt selbst, was aber die Ausnahme ist und regional unterschiedlich gehandhabt wird).

Wichtig ist hier der Unterschied zwischen Beglaubigung und Beurkundung:

• Beurkundung: Der Notar erstellt die Urkunde selbst – das ist bei der Grundschuldlöschung nicht nötig.
• Beglaubigung: Der Notar bestätigt nur, dass du als berechtigte Person die Urkunde unterschrieben hast – das reicht hier aus und ist günstiger.

Theoretisch könntest du den beglaubigten Antrag nach der Beglaubigung beim Notar selbst persönlich beim Grundbuchamt einreichen, anstatt es durch den Notar erledigen zu lassen. Das spart aber kaum Kosten und bringt selten Zeitvorteile.

Den Notar komplett zu umgehen ist rechtlich nicht vorgesehen. Wer das versucht, scheitert spätestens beim Grundbuchamt, das eine beglaubigte Unterschrift voraussetzt.

Grundschuld löschen oder nicht? So triffst du die richtige Entscheidung

Die Löschungsbewilligung liegt vor dir. Musst du jetzt handeln? Nicht unbedingt – und du hast auch keine gesetzliche Frist: Es gibt keine Pflicht, die Grundschuld nach Tilgung zu löschen. Viele Eigentümer legen die Bewilligung einfach in die Schublade. Das hat zunächst keine Konsequenzen – die eingetragene Grundschuld ohne dahinterstehendes Darlehen belastet dich rechtlich nicht aktiv. Zum Problem wird es erst, wenn du die Immobilie verkaufst oder eine neue Finanzierung aufnimmst: Dann muss die Situation ohnehin geklärt werden, oft unter Zeitdruck. Deshalb lohnt es sich, die Frage jetzt in Ruhe zu entscheiden.

Wann es sinnvoll ist, die Grundschuld zu löschen

Du planst einen Verkauf der Immobilie. Beim Immobilienverkauf erwartet praktisch jeder Käufer ein schuldenfreies Grundbuch. Die Bank des Käufers lässt eine neue Grundschuld meist nur als erstrangige Belastung eintragen – eine bestehende Grundschuld muss also ohnehin gelöscht werden. Wenn du den Verkauf planst, ist es sinnvoller, die Löschung vorab zu erledigen, um im Notartermin keine Verzögerungen zu riskieren.

Du hast keine weitere Finanzierung geplant. Wenn du die Immobilie behältst und kein neues Darlehen aufnehmen möchtest, spricht nichts dagegen, das Grundbuch zu bereinigen. Ein eingetragenes Pfandrecht bedeutet zwar keine aktive Last mehr – es kann aber bei späteren Erbschaftsregelungen oder Schenkungen Fragen aufwerfen.

Du möchtest das Grundbuch für Erb- oder Schenkungszwecke klären. Wer die Immobilie langfristig weitergeben möchte, hat mit einem sauberen Grundbuch weniger Klärungsbedarf für die Erben.

Wann es besser ist, die Grundschuld stehen zu lassen

Du planst eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung. Wenn absehbar ist, dass du in den nächsten Jahren erneut ein Darlehen auf diese Immobilie aufnimmst – etwa für eine energetische Sanierung oder einen Umbau – kannst du die bestehende Grundschuld an die neue Bank abtreten lassen. Das spart dir die Notarkosten für eine Neubestellung der Grundschuld.

Die Grundschuld soll als Eigentümergrundschuld bestehen bleiben. Nach Tilgung des Darlehens gehört die Grundschuld rechtlich dir – sie wird zur sogenannten Eigentümergrundschuld. Das bedeutet: Du hast weiterhin ein eingetragenes Recht an deiner eigenen Immobilie, das du zukünftig als Sicherheit für einen neuen Kredit nutzen kannst – ohne eine neue Grundschuld bestellen und ins Grundbuch eintragen lassen zu müssen. Du musst dafür nichts aktiv tun; das passiert automatisch mit der vollständigen Tilgung. Erst wenn du die Grundschuld löschst, erlischt dieses Recht.

Kostenvergleich: Löschen vs. Abtreten vs. Neubestellung

Was bedeutet „Abtreten" konkret? Bei einer Abtretung wird die bestehende Grundschuld auf eine neue Bank übertragen – ohne dass sie gelöscht und neu eingetragen werden muss. Das erfordert ebenfalls einen Notar, ist aber deutlich günstiger als eine Neubestellung. Hier ein direkter Vergleich am Beispiel einer Grundschuld von 200.000 €:

Rechenbeispiel auf Basis einer Grundschuld von 200.000 €. Tatsächliche Kosten können abweichen.

Die Abtretung ist also dann die günstigste Option, wenn du weißt, dass du wieder finanzieren wirst. Die Kombination aus Löschung + Neubestellung ist die teuerste – das solltest du vermeiden, wenn es sich umgehen lässt.

Planst du eine Anschlussfinanzierung und willst die Grundschuld abtreten statt löschen? Hier erfährst du, wie eine Anschlussfinanzierung bei Justhome funktioniert.

Kurzüberblick: Löschen, Abtreten oder stehen lassen?

Muss die Grundschuld vor dem Verkauf gelöscht sein?

Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht – aber in der Praxis läuft es auf dasselbe hinaus. Käufer und ihre Banken bestehen auf einem lastenfreien Grundbuch. Wenn die Grundschuld beim Verkauf noch eingetragen ist, wird die Löschung im Kaufvertrag geregelt und aus dem Kaufpreis finanziert. Das funktioniert, kann aber den Notartermin komplizierter und den Ablauf langsamer machen. Besser: Lösch die Grundschuld vor dem Verkauf, dann ist der Verkaufsprozess unkomplizierter.

Fazit: Löschung Grundschuld Kosten – was du mitnehmen solltest

Die Kosten für die Grundschuldlöschung sind überschaubar: Du zahlst bei typischen Grundschulden zwischen 150.000 und 400.000 Euro insgesamt zwischen 245 und 535 Euro – aufgeteilt auf Notargebühren und Grundbuchamtsgebühren, beide nach GNotKG berechnet. Den Notar komplett zu umgehen ist nicht möglich, da eine beglaubigte Unterschrift zwingend erforderlich ist.

Ob die Löschung sinnvoll ist, hängt von deiner Situation ab – aber das „Es kommt darauf an" hört hier auf: Wenn du verkaufst oder keine neue Finanzierung planst, lösch die Grundschuld. Wenn du absehbar wieder finanzieren wirst, ist die Abtretung die kostensparende Alternative – sie erspart dir die deutlich teurere Neubestellung. Eine Frist gibt es nicht, aber wer die Bewilligung dauerhaft in der Schublade lässt, riskiert Zeitdruck beim späteren Verkauf.

Der Ablauf ist geradlinig: Löschungsbewilligung von der Bank holen, Notar beauftragen, fertig. In 4 bis 8 Wochen ist das Grundbuch bereinigt.

Wenn du gerade dabei bist, deine nächsten Schritte rund um deine Immobilie zu planen, hilft dir unser Notarkostenrechner dabei, die anfallenden Gebühren für verschiedene Szenarien schnell einzuschätzen.

Stand: Mai 2026. Rechtliche und gebührenrechtliche Rahmenbedingungen können sich ändern.
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