Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? Sätze nach Bundesland 2026

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlst du in Bayern 14.000 € Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen 26.000 €. Hier findest du den Satz für dein Bundesland (auch die Grunderwerbsteuer BW bekommt einen eigenen Abschnitt) und erfährst, wie du die Summe in deine Rechnung einplanst.

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Am niedrigsten ist sie in Bayern mit 3,5 %, am höchsten unter anderem in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 %. In Baden-Württemberg liegt sie bei 5,0 %. Du zahlst sie einmalig nach dem Kauf.

Stand der Sätze: 6. November 2026. Die Länder können ihre Sätze per Gesetz ändern. Prüfe vor deinem Kauf, ob der Satz noch gilt.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die einmalig anfällt, wenn du ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufst. Sie wird auf die sogenannte Gegenleistung berechnet. Gemeint ist in der Regel der Kaufpreis, also das, was du für die Immobilie zahlst.

Laut Gesetz schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam. Im Kaufvertrag übernimmt sie aber fast immer der Käufer, der Bescheid geht dann an dich. Zahlst du nicht, kann sich das Finanzamt trotzdem auch an den Verkäufer halten.

Das Wichtigste vorweg: Die Steuer ist kein kleiner Posten am Rande. Sie gehört zu den größten Kaufnebenkosten und muss in der Regel aus deinem Eigenkapital kommen. Eigenkapital ist das Geld, das du selbst einbringst, ohne dafür einen Kredit aufzunehmen. Dazu kommen wir weiter unten.

Jedes Bundesland legt den Steuersatz per Landesgesetz selbst fest. Deshalb gibt es keinen einheitlichen Satz in Deutschland, sondern eine Spanne von 3,5 % bis 6,5 %. Die folgende Tabelle zeigt dir alle 16 Länder, sortiert nach Satz, und was die Steuer bei einem Kaufpreis von 400.000 € ausmacht.

Stand: 6. November 2026. Maßgeblich sind immer die aktuellen Landesgesetze und die Angaben deines zuständigen Finanzamts.

Wenn du in Hessen zum ersten Mal eine Immobilie kaufst, kann das Hessengeld für dich interessant sein. Die Landesförderung für Ersterwerber soll beim Eigenkapital entlasten, also genau dort, wo die Grunderwerbsteuer am meisten weh tut.

Ob du die Voraussetzungen erfüllst und wie hoch die Förderung ausfällt, hängt von den aktuellen Förderbedingungen ab. Informiere dich dazu direkt bei den offiziellen Förderstellen des Landes Hessen, etwa der WIBank, bevor du deine Rechnung festzurrst.

Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg liegt bei 5,0 %. Wer gezielt nach der Grunderwerbsteuer BW sucht, will meist schnell seine Zahl. Hier ist sie:

Rechenbeispiel: Du kaufst eine Wohnung in Stuttgart für 400.000 €.

1. 1.Kaufpreis: 400.000 €
2. 2.Steuersatz in Baden-Württemberg: 5,0 %
3. 3.Rechnung: 400.000 € × 0,05 = 20.000 €

Mit 5,0 % gehört Baden-Württemberg zu den günstigeren Ländern. Nur Bayern liegt darunter, die teuersten Länder liegen 1,5 Prozentpunkte darüber. Entspannt zurücklehnen kannst du dich trotzdem nicht: 20.000 € sind eine Summe, die du bei deiner Planung fest einrechnen solltest.

Bei einer günstigeren Wohnung für 300.000 € zahlst du in Baden-Württemberg 15.000 €, bei einem Haus für 600.000 € dann 30.000 €. Die Steuer wächst linear mit dem Kaufpreis.

In Bayern gilt der niedrigste Satz in ganz Deutschland: 3,5 %. Wenn du die Grunderwerbsteuer in Bayern berechnen willst, brauchst du nur den Kaufpreis.

Rechenbeispiel: Du kaufst ein Reihenhaus bei München für 400.000 €.

• 400.000 € × 0,035 = 14.000 €

Im Vergleich zu Baden-Württemberg sparst du hier 6.000 €, im Vergleich zu Nordrhein-Westfalen sogar 12.000 €. Das klingt nach einem starken Argument für den Standort Bayern. Ein Bundesland zu wählen ist aber keine reine Steuerfrage. Die Kaufpreise liegen in vielen bayerischen Städten deutlich über dem Bundesschnitt, und das gleicht den Steuervorteil schnell wieder aus. Entscheide nach Lage, Arbeitsort und Lebensplanung, nicht nach dem Steuersatz.

Die Rechnung ist einfacher, als sie klingt. Du brauchst nur zwei Zahlen: den Kaufpreis und den Steuersatz deines Bundeslandes.

1. 1.Such den Steuersatz deines Bundeslandes in der Tabelle oben.
2. 2.Nimm den Kaufpreis aus dem Kaufvertrag (oder deinem Kaufangebot).
3. 3.Rechne Kaufpreis × Steuersatz, zum Beispiel 350.000 € × 0,06 = 21.000 € in Hessen.
4. 4.Prüfe, ob im Kaufpreis Posten stecken, die nicht zur Bemessungsgrundlage gehören (siehe unten).

Die Bemessungsgrundlage ist der Betrag, auf den das Finanzamt den Steuersatz anwendet. Meistens ist das schlicht der Kaufpreis.

Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören die Kosten für Notar, Makler und Grundbuch. Das sind eigene Kaufnebenkosten, auf die keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Anders sieht es bei mitverkauftem Inventar aus, also zum Beispiel Möbeln oder einer Einbauküche. Solche beweglichen Gegenstände sind kein Teil der Immobilie. Ihr Wert kann vom Kaufpreis abgezogen werden, aber nur, wenn er im Kaufvertrag separat und nachvollziehbar ausgewiesen ist. Ein pauschaler Abschlag ohne belastbare Bewertung wird vom Finanzamt nicht anerkannt.

Auch bei einer Solar- oder Photovoltaikanlage kann der Kaufpreisanteil eine Rolle spielen. Ob und wie du den Anteil herausrechnen kannst, hängt vom Einzelfall ab.

Zur Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen gibt es keine einfache Faustregel. Frag in so einem Fall vor dem Notartermin beim Finanzamt oder bei einem Steuerberater nach. Das gilt generell für Sonderfälle.

Wie stark der Standort die Steuer beeinflusst, siehst du am besten an einem Beispiel mit gleichem Kaufpreis von 400.000 €:

Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Land liegen bei diesem Kaufpreis 12.000 €.

Trotzdem gehört zur ehrlichen Einordnung: Immobilienpreise und Lage wiegen meist stärker als der Steuersatz. Eine vergleichbare Wohnung kostet in München ein Vielfaches von dem, was du in einer Mittelstadt in Nordrhein-Westfalen zahlst. Die Steuer ändert deshalb selten die Standortentscheidung, wohl aber den Betrag, den du ansparen musst.

Es ist völlig normal, dass dich die Summe überrascht. Viele Käufer rechnen mit dem Kaufpreis und merken erst später, dass die Nebenkosten ein eigenes Loch ins Budget reißen. Die gute Nachricht: Das lässt sich gut planen.

Banken wollen die Kaufnebenkosten in der Regel aus deinem Eigenkapital sehen. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar (Notarkostenrechner) und Grundbuch und gegebenenfalls die Maklerprovision. Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist, erklären wir in unserem Ratgeber Wie viel Eigenkapital du für den Hauskauf einplanen solltest.

Rechenbeispiel: Du kaufst in Baden-Württemberg ein Haus für 400.000 €. Zur Orientierung rechnen wir mit Notar und Grundbuch zusammen etwa 2 % und mit einer Käuferprovision von etwa 3 % des Kaufpreises.

Mit Makler brauchst du also rund 40.000 € oder 10 % des Kaufpreises nur für die Nebenkosten. Ohne Makler sind es 28.000 € oder 7 %. In Nordrhein-Westfalen kämen bei gleichem Preis 6.000 € obendrauf, in Bayern wären es 6.000 € weniger.

Die tatsächlichen Kosten hängen vom Bundesland, vom Kaufpreis und von deinem Vertrag ab. Lass dir für deinen konkreten Fall ein persönliches Angebot erstellen.

Zwischenfazit:

• Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte einzelne Posten unter den Nebenkosten.
• Die Nebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung grob bei 5,5 bis 11,5 % des Kaufpreises.
• Dieses Geld planst du zusätzlich zu deinem Eigenanteil am Kaufpreis ein.

Du willst nicht mit Beispielwerten arbeiten, sondern mit deiner eigenen Zahl? Dann berechne alle Kaufnebenkosten mit dem Kaufnebenkostenrechner. Du gibst Bundesland und Kaufpreis ein und siehst Steuer und weitere Posten auf einen Blick.

Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht oder nur eingeschränkt. Es gibt Finanzierungen, die auch einen Teil der Nebenkosten abdecken. Dann musst du aber meist mit einem höheren Zins oder strengeren Anforderungen an deine Bonität rechnen. Je weniger Eigenkapital du einbringst, desto mehr Risiko sieht die Bank.

Das heißt nicht, dass es ohne ausreichend Eigenkapital nicht geht. Es lohnt sich nur, die Szenarien vorher durchzurechnen. Im Baufinanzierungsrechner kannst du verschiedene Szenarien durchspielen und sehen, wie sich mehr oder weniger Eigenkapital auf Rate und Zins auswirkt.

Damit deine Gesamtrechnung vollständig bleibt, noch ein kurzer Verweis: Wie die Kosten für Notar und Makler verteilt sind, hängt von der Art der Immobilie und vom Vertrag ab. Die Details findest du in unserem Artikel Wer die Notarkosten beim Hauskauf trägt.

Du zahlst die Steuer nicht beim Notartermin. Der Ablauf sieht so aus:

1. 1.Du unterschreibst den Kaufvertrag beim Notar.
2. 2.Der Notar meldet den Kauf dem zuständigen Finanzamt.
3. 3.Das Finanzamt schickt dir den Steuerbescheid. Gemeint ist das amtliche Schreiben, in dem Betrag und Zahlungsfrist stehen.
4. 4.Du überweist die Steuer innerhalb der Frist aus dem Bescheid. Üblich ist ein Monat nach Bekanntgabe.
5. 5.Nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bestätigung, dass der Steuer nichts mehr im Weg steht. Ohne sie trägt das Grundbuchamt dich nicht als neuen Eigentümer ein. Die Zahlung ist also keine Formsache, sondern Voraussetzung dafür, dass die Immobilie wirklich dir gehört.

Zahlst du zu spät, können Säumniszuschläge anfallen. Sie betragen 1 % des Steuerbetrags pro angefangenem Monat. Bei 20.000 € Steuer wären das 200 € pro Monat. Plane deshalb das Geld rechtzeitig ein und halte es verfügbar, wenn der Bescheid kommt. Wenn du in Schwierigkeiten gerätst, sprich frühzeitig mit dem Finanzamt.

Nicht jeder Eigentümerwechsel löst die Steuer aus. Die wichtigsten Ausnahmen:

• Erbschaft und Schenkung: Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt keine Grunderwerbsteuer. Dafür kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen.
• Ehepartner und Verwandte in gerader Linie: Übertragungen zwischen Ehepartnern sowie zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln sind in der Regel befreit.
• Freigrenze bis 2.500 €: Liegt der Kaufpreis bei höchstens 2.500 €, fällt keine Steuer an. Eine Freigrenze bedeutet: Liegst du darüber, zahlst du auf den gesamten Betrag Steuer, nicht nur auf den Teil darüber.

Bei Gesellschaftsanteilen gelten Sonderregeln. Wer Anteile an einer Gesellschaft kauft, die Grundstücke besitzt, kann unter Umständen ebenfalls steuerpflichtig werden. Das betrifft aber vor allem gewerbliche Konstellationen.

Bei Erbe, Schenkung, Scheidung oder Gesellschaftsanteilen sind die Einzelfälle schnell komplex. Frag hier das Finanzamt oder einen Steuerberater, bevor du unterschreibst.

Wenn ein Kaufvertrag aufgehoben wird, bleibst du nicht automatisch auf der Steuer sitzen. In diesem Fall kann eine Erstattung möglich sein. Das Finanzamt prüft den Einzelfall und entscheidet auf Basis der Unterlagen.

Informiere das Finanzamt am besten früh über die Aufhebung und reiche die nötigen Dokumente ein. Auch hier gibt es Fristen und Voraussetzungen. Lass dich im Zweifel von Notar oder Steuerberater unterstützen.

Senken kannst du die Steuer, indem du die Bemessungsgrundlage legal verringerst. Zwei gängige Wege: Weist mitverkauftes Inventar im Vertrag separat aus, und trenne bei Neubauten sauber zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag. Welche Möglichkeiten es gibt, Grunderwerbsteuer zu sparen, erklären wir im eigenen Ratgeber ausführlich.

Absetzen kannst du die Grunderwerbsteuer nur in bestimmten Fällen. Wenn du die Immobilie selbst bewohnst, ist sie steuerlich nicht absetzbar. Vermietest du die Immobilie oder nutzt sie betrieblich, zählt die Steuer zu den Anschaffungsnebenkosten. Das sind Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen und die steuerlich über die Abschreibung berücksichtigt werden. Wie sich das in deinem Fall auswirkt, klärst du am besten mit einem Steuerberater.

Die beiden Begriffe klingen ähnlich, meinen aber etwas ganz anderes. Die Grunderwerbsteuer zahlst du einmalig beim Kauf. Die Grundsteuer zahlst du dauerhaft als Eigentümer, jedes Jahr an die Gemeinde.

Für die Grundsteuer gilt seit 2025 die reformierte Berechnung. Sie hat mit dem Kauf selbst nichts zu tun. Bei deiner Budgetplanung solltest du sie aber als laufende Kosten im Blick behalten.

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ist, entscheidet dein Bundesland. Drei Punkte solltest du dir merken:

1. 1.Der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das zwischen 14.000 € und 26.000 €.
2. 2.Die Steuer kommt in der Regel aus dem Eigenkapital, zusammen mit Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler.
3. 3.Prüfe Ausnahmen und Fristen früh, damit weder eine Befreiung noch die Zahlungsfrist untergeht.

Mit einer sauberen Rechnung bist du gut vorbereitet. Wenn du weißt, wie hoch die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland ist, kannst du gezielt ansparen und deine Finanzierung realistisch planen. Alle Angaben gelten mit Stand 6. November 2026, die Sätze können sich ändern. Für deinen konkreten Fall frag Notar, Finanzamt oder Steuerberater.

Als nächsten Schritt kannst du Baufinanzierung vergleichen und deinen Eigenkapitalbedarf einplanen.