Wenn du ein Haus kaufen möchtest, solltest du nicht nur den Kaufpreis im Blick haben – die Kaufnebenkosten spielen eine ebenso große Rolle. Einer der größten Posten dabei ist die Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt. Viele Käufer unterschätzen, wie stark diese Gebühr den Eigenkapitalbedarf beeinflusst.
In diesem Artikel erfährst du, wie hoch die Maklerprovision beim Hauskauf ausfällt, wer sie bezahlt, wie du sie berechnest und wo du sparen kannst. Mit dem Justhome Kaufnebenkostenrechner siehst du auf einen Blick, welche Gesamtkosten beim Immobilienkauf auf dich zukommen.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Die Maklerprovision zählt zu den zentralen Kaufnebenkosten beim Hauskauf. Sie wird fällig, wenn ein Makler erfolgreich eine Immobilie vermittelt. In Deutschland liegt die Provision üblicherweise bei rund 3,57 % des Kaufpreises pro Partei (inkl. MwSt.) – insgesamt also etwa 7,14 %, die sich Käufer und Verkäufer teilen.
- Seit Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a ff. BGB): Käufer dürfen bei Wohnimmobilien höchstens die Hälfte der Provision übernehmen, sofern der Makler für beide Seiten tätig ist. Damit sollen private Käufer finanziell entlastet werden.
- Für andere Immobilientypen – etwa Mehrfamilienhäuser, Grundstücke oder Gewerbeimmobilien – gilt weiterhin Vertragsfreiheit. Hier entscheidet allein der Maklervertrag, wer die Provision zahlt.
Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision (auch Maklercourtage oder Maklergebühr genannt) ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird als prozentualer Anteil des Kaufpreises berechnet und ist erst dann fällig, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt.
Im Alltag werden die Begriffe „Maklerprovision", „Maklercourtage" und „Maklergebühr" oft synonym verwendet. Rechtlich gesehen ist „Provision" der korrekte Begriff. Die gesetzliche Grundlage bildet § 652 BGB: Nur wenn ein nachweisbarer Vertragsabschluss durch die Vermittlung des Maklers erfolgt, entsteht der Provisionsanspruch.
Die Maklerprovision gehört zusammen mit der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten zu den wichtigsten Nebenkosten beim Hauskauf.
Wann fallen Maklerkosten an?
Damit eine Maklerprovision fällig wird, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:
- Es besteht ein Maklervertrag (seit 2020 bei Wohnimmobilien zwingend in Textform) mit mindestens einer der Parteien.
- Der Makler hat die Immobilie erfolgreich vermittelt.
- Ein rechtsgültiger Kaufvertrag wurde notariell beurkundet.
Wichtig: Kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande, darf der Makler keine Provision verlangen – egal wie viele Besichtigungen stattgefunden haben.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hauskauf?
In Deutschland liegt die Maklerprovision in der Regel zwischen 3 % und 4 % des Kaufpreises pro Partei (jeweils zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer). Die Gesamtprovision beträgt damit üblicherweise 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises. Am häufigsten wird eine hälftige Teilung mit je 3,57 % inkl. MwSt. vereinbart.
Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht – die Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar. In der Praxis haben sich jedoch in den einzelnen Bundesländern marktübliche Sätze etabliert.
Einflussfaktoren auf die Provisionshöhe
Wie hoch die Maklerprovision konkret ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab:
- Bundesland und Region: Die marktüblichen Sätze unterscheiden sich je nach Bundesland (siehe Tabelle unten). In Ballungsräumen mit hoher Nachfrage sind Makler manchmal auch zu niedrigeren Sätzen bereit.
- Immobilienart: Bei besonders hochpreisigen Immobilien lässt sich die Provision prozentual oft etwas herunterhandeln.
- Marktsituation: In einem Käufermarkt, in dem viele Immobilien angeboten werden, sind Makler eher verhandlungsbereit als in einem Verkäufermarkt.
- Vereinbarung im Maklervertrag: Letztlich zählt das, was im Vertrag steht. Prüfe die Provisionsregelung deshalb immer vor Vertragsunterschrift.
Maklerprovision nach Bundesländern
Die folgende Tabelle zeigt die marktüblichen Provisionssätze in den einzelnen Bundesländern (jeweils inkl. 19 % MwSt.):
| Bundesland | Anteil Verkäufer | Anteil Käufer | Gesamtprovision |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Bayern | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Berlin | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Brandenburg | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Bremen | 2,98 % | 2,98 % | 5,95 % |
| Hamburg | 3,125 % | 3,125 % | 6,25 % |
| Hessen | 2,98 % | 2,98 % | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 2,38 % | 3,57 % | 5,95 % |
| Niedersachsen | 2,38 %–3,57 % | 2,38 %–3,57 % | 4,76 %–7,14 % |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Rheinland-Pfalz | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Saarland | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Sachsen | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Sachsen-Anhalt | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Schleswig-Holstein | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Thüringen | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
Beachte: Die Werte sind marktübliche Richtwerte. Im Einzelfall kann die Provision abweichen – entscheidend ist immer die vertragliche Vereinbarung.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Wer die Maklerprovision trägt, hängt davon ab, um welche Art von Immobilie es geht und wer den Makler beauftragt hat.
Wohnimmobilien: Die Regelung seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Kauf von Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen) durch Privatpersonen klare gesetzliche Regeln (§§ 656a ff. BGB):
- Makler für beide Seiten tätig: Die Provision wird hälftig geteilt. Der Käufer zahlt maximal die Hälfte.
- Nur der Verkäufer beauftragt den Makler: Der Verkäufer trägt die kompletten Kosten. Er kann allerdings mit dem Käufer vereinbaren, dass dieser bis zur Hälfte übernimmt.
- Nur der Käufer beauftragt den Makler: Der Käufer zahlt die gesamte Provision.
Beispiel: Bei einer Gesamtprovision von 7,14 % zahlen bei der üblichen hälftigen Teilung Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 %.
Gut zu wissen: Der Makler darf seine Rechnung an den Käufer erst stellen, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Das schützt dich als Käufer davor, allein in Vorleistung zu gehen.
Andere Immobilien: Vertragsfreiheit
Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gilt das Aufteilungsgesetz nicht. Hier entscheiden die Parteien frei, wer welchen Anteil übernimmt. In der Praxis trägt der Käufer bei solchen Objekten häufig die gesamte Provision. Lass dir die Kostenaufteilung deshalb unbedingt schriftlich bestätigen, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.
Maklerprovision berechnen: Ein Rechenbeispiel
Die Maklerprovision zu berechnen ist unkompliziert. Du brauchst nur den Kaufpreis und den vereinbarten Provisionssatz.
Beispiel: Hauskauf in Nordrhein-Westfalen für 400.000 €
- Provisionssatz pro Partei: 3,57 % (inkl. MwSt.)
- Dein Anteil als Käufer: 400.000 € × 3,57 % = 14.280 €
- Anteil Verkäufer: ebenfalls 14.280 €
- Gesamtprovision: 28.560 €
Zusammen mit der Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 % = 26.000 €) und den Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 % = 8.000 €) kommst du in diesem Beispiel auf Kaufnebenkosten von rund 48.280 € – Kosten, die du zusätzlich zum Kaufpreis stemmen musst.
Möchtest du deine individuellen Nebenkosten berechnen? Nutze den Kaufnebenkostenrechner von Justhome und verschaffe dir in wenigen Sekunden einen Überblick. Mit dem Budgetrechner findest du außerdem heraus, wie viel Haus du dir insgesamt leisten kannst.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird nicht bei der Besichtigung oder der Reservierung fällig, sondern erst nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Der übliche Ablauf sieht so aus:
- Du besichtigst die Immobilie über den Makler.
- Käufer und Verkäufer einigen sich auf den Kaufpreis.
- Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet.
- Der Makler stellt seine Rechnung – in der Regel mit einer Zahlungsfrist von 7 bis 14 Tagen.
Bei der hälftigen Teilung gilt zusätzlich: Der Makler darf den Käuferanteil erst einfordern, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat.
Tipp: Plane die Maklerprovision frühzeitig in deine Finanzierung ein. Da die meisten Banken die Kaufnebenkosten nicht mitfinanzieren, brauchst du dafür in der Regel Eigenkapital.
Maklerprovision sparen und verhandeln
Auch wenn die Provisionssätze auf den ersten Blick feststehen – es gibt durchaus Möglichkeiten, bei der Maklerprovision zu sparen:
- Verhandeln: Die Provision ist kein Fixpreis. Gerade bei hochpreisigen Immobilien oder in einem Käufermarkt kannst du den Prozentsatz verhandeln. Ein Versuch lohnt sich fast immer.
- Provisionsfrei kaufen: Manche Verkäufer übernehmen die gesamte Provision, um ihre Immobilie attraktiver zu machen. Achte auf entsprechende Hinweise in Exposés.
- Privatverkäufe nutzen: Bei einem Kauf direkt vom Eigentümer – also ohne Makler – entfällt die Provision komplett. Du trägst dann allerdings den Aufwand für Suche und Prüfung selbst.
- Maklervertrag genau prüfen: Bevor du etwas unterschreibst, prüfe Provisionshöhe und Aufteilung genau. Lass dir alles schriftlich geben.
Wichtig: Spare nicht am falschen Ende. Ein guter Makler kann den Kaufprozess deutlich erleichtern und auch bei der Preisverhandlung helfen. Wäge ab, ob der vermeintliche Vorteil eines provisionsfreien Kaufs den Mehraufwand wirklich aufwiegt.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Für den klassischen Kauf einer selbst genutzten Immobilie lautet die Antwort: Nein, die Maklerprovision ist in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Die Kosten zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und werden dem Kaufpreis zugerechnet.
Anders sieht es aus, wenn du die Immobilie vermietest:
- Bei vermieteten Immobilien kannst du die Maklerprovision als Anschaffungsnebenkosten im Rahmen der Abschreibung (AfA) steuerlich geltend machen.
- Bei einer beruflich bedingten Anmietung (also als Mieter, nicht als Käufer) kann die Provision unter Umständen als Werbungskosten abgesetzt werden.
Im Zweifel solltest du deine individuelle Situation mit einem Steuerberater besprechen.
Häufig gestellte Fragen zur Maklerprovision
Wer zahlt die 3,57 % Maklerprovision?
Bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig – also je 3,57 % inkl. MwSt. Seit 2020 darf der Käufer nicht mehr als die Hälfte der Gesamtprovision tragen, wenn der Makler für beide Seiten tätig war.
Was ist die übliche Maklerprovision beim Hauskauf?
Die marktübliche Gesamtprovision liegt in den meisten Bundesländern bei 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), aufgeteilt in je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. In einigen Bundesländern wie Bremen, Hamburg oder Hessen sind niedrigere Sätze üblich.
Wann muss ich den Makler bezahlen?
Die Maklerprovision wird erst nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Die übliche Zahlungsfrist beträgt 7 bis 14 Tage nach Rechnungsstellung.
Kann man die Maklerprovision verhandeln?
Ja, die Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar. Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Prozentsatz. Besonders bei hochpreisigen Immobilien oder in einem Markt mit viel Angebot hast du gute Chancen, einen niedrigeren Satz auszuhandeln.
Wie berechne ich die Maklerprovision?
Multipliziere den Kaufpreis mit dem vereinbarten Provisionssatz. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und 3,57 % Provision zahlst du als Käufer 14.280 €. Mit dem Kaufnebenkostenrechner von Justhome berechnest du alle Nebenkosten auf einen Blick.
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