Notarkosten bei Schenkung 2026: Was du wirklich bezahlst – mit konkreten Beispielen

Wer ein Haus im Wert von 300.000 € auf seine Kinder überträgt, zahlt beim Notar typischerweise zwischen 1.500 und 2.500 € – je nach Aufwand und Gestaltung. Dazu kommen Grundbuchkosten und möglicherweise Schenkungsteuer, die viele bei der Planung vergessen. Damit du weißt, womit du wirklich rechnen musst, dröselt dieser Artikel alle drei Kostenpositionen transparent auf: Notargebühren, Grundbuchkosten und Steuerfragen rund um die Schenkung von Immobilien – mit konkreten Rechenbeispielen für unterschiedliche Immobilienwerte, Stand Mai 2026.

Wie berechnen sich Notarkosten bei einer Schenkung?

Notarkosten bei einer Schenkung richten sich nach dem Geschäftswert – bei Immobilien ist das der Verkehrswert. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das bundesweit einheitlich vorschreibt, wie Notare ihre Gebühren berechnen. Der Notar liest eine Basisgebühr aus einer gesetzlichen Tabelle ab und multipliziert sie mit einem festgelegten Faktor. Für den Schenkungsvertrag fällt eine 2,0-fache Gebühr an, für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch eine 0,5-fache Gebühr.

Die typischen Kostenpositionen einer Immobilienschenkung im Überblick:

1. Beurkundungsgebühr – für die notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrags (2,0-fache Gebühr)
2. Vollzugsgebühr – der Notar kümmert sich um die Abwicklung mit dem Grundbuchamt (0,5-fache Gebühr)
3. Auslagenpauschale – für Porto, Telefonkosten und ähnliches (pauschal ca. 20–30 €)
4. Mehrwertsteuer – 19 % auf alle oben genannten Positionen
5. Grundbuchkosten – separate Gebühr des Grundbuchamts für die Eigentumsumschreibung (0,5-fache Gebühr, ebenfalls nach GNotKG)

Das GNotKG legt diese Sätze gesetzlich fest – es gibt also keinen Spielraum für Preisverhandlungen. Jeder Notar in Deutschland berechnet dieselben Gebühren für denselben Geschäftswert.

Einen allgemeinen Überblick über Notarkosten beim Immobilienkauf findest du in unserem Ratgeber zu Kaufnebenkosten.

Was ist der Geschäftswert – und wie ermittelt ihn der Notar?

Der Geschäftswert ist der Wert, auf dessen Basis der Notar seine Gebühr berechnet. Bei Immobilien ist das der Verkehrswert – also der Marktwert, den die Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung realistisch erzielen würde. Weder der Bodenrichtwert noch ein steuerlicher Einheitswert ist maßgeblich.

Muss der Notar diesen Wert selbst ermitteln? Nein. Du als Eigentümer gibst den Wert an – der Notar prüft lediglich die Plausibilität. Im Zweifel kann er ein aktuelles Gutachten oder einen Vergleichswert verlangen. Wenn du dir beim Verkehrswert unsicher bist, hilft eine professionelle Wertermittlung weiter.

Ein wichtiger Hinweis für später: Wenn du die Immobilie mit einem Nießbrauchrecht überträgst, bleibt der Geschäftswert für die Notargebühr trotzdem der volle Verkehrswert – mehr dazu im Abschnitt zu Nießbrauch weiter unten.

Welche Gebührensätze gelten beim Schenkungsvertrag?

Das GNotKG arbeitet mit einem Faktor-System. Aus einer gesetzlichen Tabelle liest der Notar zunächst eine Basisgebühr ab – diese richtet sich ausschließlich nach dem Geschäftswert. Auf diese Basisgebühr werden dann Faktoren angewendet:

• Schenkungsvertrag (Beurkundung): 2,0-fache Basisgebühr
• Vollzugsgebühr: 0,5-fache Basisgebühr – damit ist die Arbeit des Notars bei der Kommunikation mit dem Grundbuchamt abgedeckt
• Auslagenpauschale: ca. 20–30 €
• Mehrwertsteuer: 19 % auf alle Positionen

Die Vollzugsgebühr ist dabei die Gebühr, die der Notar für die Abwicklung mit dem Grundbuchamt erhält – nicht zu verwechseln mit den Grundbuchkosten selbst, die das Grundbuchamt separat in Rechnung stellt.

Um deine persönlichen Notarkosten schnell zu berechnen, nutze unseren Notarkostenrechner.

Gebührentabelle: So viel kostet der Notar bei verschiedenen Immobilienwerten

Die folgende Tabelle zeigt die typischen Notarkosten bei einer Immobilienschenkung – aufgeteilt nach Beurkundungsgebühr (2,0-fach), Vollzugsgebühr (0,5-fach), Auslagen und Mehrwertsteuer. Stand: Mai 2026, auf Basis der aktuellen GNotKG-Gebührentabelle.

Hinweis: Die Beträge sind Richtwerte. Je nach konkretem Aufwand und Gestaltung (z. B. mit Nießbrauch, Auflagen oder Rückforderungsrechten) können weitere Gebührenpositionen hinzukommen. Die tatsächliche Abrechnung erhältst du vom Notar.

Grundbuchkosten bei Schenkung: Die zweite Kostenposition

Nach der notariellen Beurkundung muss der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Das erledigt nicht der Notar, sondern das Grundbuchamt – und das stellt dafür eine eigene Gebühr in Rechnung.

Diese Grundbuchkosten bei der Schenkung werden ebenfalls nach GNotKG berechnet, und zwar mit einer 0,5-fachen Gebühr auf denselben Geschäftswert. Viele unterschätzen diese Position oder rechnen sie gar nicht ein – sie kommen aber zuverlässig zusätzlich zu den Notarkosten oben.

Für eine Immobilie im Wert von 300.000 € kommen also rund 550 € Grundbuchkosten oben drauf – das solltest du bei deiner Gesamtplanung einrechnen.

Wie sich die Nebenkosten beim Immobilienerwerb insgesamt zusammensetzen, erklärt unser Ratgeber zu Kaufnebenkosten berechnen.

Konkretes Rechenbeispiel: Was kostet eine Immobilienschenkung wirklich?

Schauen wir uns drei vollständige Durchrechnungen an – je nach Immobilienwert. So siehst du auf einen Blick, was bei deiner Situation anfällt.

Beispiel 1: Immobilie im Wert von 200.000 €

Beispiel 2: Immobilie im Wert von 350.000 €

Beispiel 3: Immobilie im Wert von 500.000 €

Die tatsächlichen Notarkosten hängen von der konkreten Gestaltung ab – bei einer Schenkung mit Nießbrauch oder Auflagen können weitere Gebührenpositionen hinzukommen. Lass dir vom Notar einen konkreten Kostenvoranschlag geben.

Notarkosten bei Schenkung mit Nießbrauch: Was sich ändert

Beim Nießbrauch überträgst du das Eigentum an der Immobilie, behältst aber das Recht, sie weiter zu bewohnen oder Mieteinnahmen daraus zu kassieren. Das ist ein beliebtes Gestaltungsmittel, wenn Eltern ihre Immobilie frühzeitig übertragen, aber weiter darin wohnen möchten.

Für die Notargebühr ändert sich dabei wenig: Der Geschäftswert bleibt der volle Verkehrswert der Immobilie – der Nießbrauch reduziert ihn nicht. Was sich aber ändert: Es gibt zwei separate Beurkundungsakte, für die jeweils Gebühren anfallen.

1. Schenkungsvertrag – Übertragung des Eigentums (2,0-fache Gebühr)
2. Nießbrauchbestellung – Eintragung des Nießbrauchrechts ins Grundbuch (ebenfalls beurkundungspflichtig)

Rechenbeispiel (Immobilie: 300.000 €, mit Nießbrauch):

Beim steuerlichen Wert der Schenkung sieht es anders aus: Der Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung erheblich – das kann bei hohen Immobilienwerten eine erhebliche Steuerersparnis bedeuten. Wie das genau funktioniert, solltest du mit einem Steuerberater besprechen.

Was Nießbrauch bedeutet und wann er sinnvoll ist, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber zum Nießbrauch.

Was kostet eine Schenkung an Kinder – und was hat das mit Steuern zu tun?

Die Übertragung einer Immobilie von Eltern auf ein Kind ist der mit Abstand häufigste Anwendungsfall. Die Notarkosten sind dabei identisch mit allen anderen Schenkungen – die Berechnung nach GNotKG gilt unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis.

Was sich unterscheidet, ist die Schenkungsteuer. Hier kommt der persönliche Freibetrag ins Spiel: Eltern können an jedes Kind alle zehn Jahre bis zu 400.000 € steuerfrei übertragen. Wer darunter bleibt, zahlt keine Schenkungsteuer – aber trotzdem die vollen Notarkosten.

Ein Beispiel zur Orientierung: Du überträgst eine Wohnung im Wert von 350.000 € auf dein Kind. Der Freibetrag von 400.000 € ist nicht überschritten – keine Schenkungsteuer. Aber Notarkosten (ca. 3.257 €) und Grundbuchkosten (ca. 645 €) fallen trotzdem an.

Liegt der Immobilienwert über 400.000 € – oder soll an mehrere Kinder übertragen werden – wird die Planung komplexer. Hier lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater, um die Freibeträge optimal zu nutzen.

Welche Freibeträge bei der Schenkungsteuer genau gelten und wie du sie strategisch einsetzt, zeigen wir in unserem weiterführenden Ratgeber zur Grunderwerbsteuer und Steuerplanung.

Wer zahlt die Notarkosten bei einer Schenkung?

Eine gesetzliche Regelung, wer die Notarkosten bei einer Schenkung tragen muss, gibt es nicht. Schenkender und Beschenkter können das frei vereinbaren. In der Praxis gibt es drei gängige Varianten:

• Der Beschenkte zahlt: Am häufigsten, weil er der wirtschaftlich Begünstigte ist. Das Kind übernimmt die Notar- und Grundbuchkosten.
• Der Schenkende zahlt: Möglich und rechtlich unbedenklich. Wichtig zu wissen: Übernimmt der Schenkende die Kosten, gilt das selbst als Zuwendung – bei hohen Beträgen sollte das steuerlich geprüft werden.
• Gemeinsame Übernahme: Ebenfalls möglich und in der Praxis bei familiären Übertragungen nicht ungewöhnlich.

Was du in jedem Fall festlegen solltest: Halte die Kostenverteilung schriftlich fest oder lass sie im Schenkungsvertrag aufnehmen. Das vermeidet spätere Unklarheiten.

Schenkung oder Überschreibung – gibt es einen Unterschied?

Viele googeln „Haus überschreiben" oder „Überschreibung Notar Kosten" und meinen damit dasselbe wie eine Schenkung. Das Missverständnis ist verbreitet – juristisch existiert der Begriff „Überschreibung" nicht. Gemeint ist immer die unentgeltliche Eigentumsübertragung, also eine Schenkung.

Die Notarkosten bei einer Übertragung einer Immobilie sind identisch – egal ob du es Schenkung oder Überschreibung nennst. Die Berechnungsgrundlage nach GNotKG ist dieselbe, der Geschäftswert ist derselbe.

Was es tatsächlich gibt, sind verschiedene Gestaltungsformen der Schenkung:

• Schenkung mit Nießbrauch – Eigentum geht über, Nutzungsrecht bleibt
• Schenkung mit Wohnrecht – ähnlich wie Nießbrauch, aber enger gefasst
• Schenkung mit Rückforderungsrecht – Eigentümer kann die Immobilie zurückfordern, etwa bei Insolvenz des Beschenkten
• Schenkung mit Auflagen – z. B. Pflegepflichten oder Zahlungsverpflichtungen

Für jede dieser Varianten können zusätzliche Beurkundungsgebühren anfallen. Die Notarkosten bei einer Übertragung einer Immobilie steigen also mit der Komplexität der Gestaltung.

Diese Unterlagen brauchst du für den Notartermin

Damit dein Notartermin reibungslos läuft, solltest du diese Unterlagen rechtzeitig zusammenstellen:

1. Personalausweise beider Parteien (Schenkender und Beschenkter) – im Original
2. Aktueller Grundbuchauszug – erhältlich beim zuständigen Grundbuchamt; der Notar kann ihn auch selbst anfordern, aber du kannst es beschleunigen
3. Flurkarte / Liegenschaftskarte – zeigt die genaue Lage und Grenzen des Grundstücks
4. Angaben zu bestehenden Belastungen – laufende Hypotheken, Grundschulden oder andere eingetragene Rechte
5. Energieausweis – falls vorhanden; nicht immer zwingend erforderlich, aber häufig nachgefragt
6. Angabe des Verkehrswerts – deine eigene Einschätzung mit Begründung oder ein aktuelles Gutachten
7. Bei Nießbrauch oder Wohnrecht: Geburtsdatum des Berechtigten – der Notar benötigt es für die Berechnung des Nießbrauchwerts

Wenn du die Schenkung über eine GmbH oder mit komplexen Auflagen gestalten möchtest, sprich vorab mit dem Notar – er sagt dir genau, was in deinem Fall gebraucht wird.

So kannst du Notarkosten bei einer Schenkung senken

Kurz und direkt: Bei den Notargebühren selbst gibt es keinen Spielraum. Die Beträge sind gesetzlich festgelegt. Wer dir günstigere Notarkosten verspricht, macht falsche Versprechen.

Die größten Einsparpotenziale liegen woanders:

1. Schenkung in Teilbeträgen über mehrere Jahre
Wenn der Immobilienwert über den persönlichen Freibeträgen liegt, kann eine Aufteilung über mehrere Übertragungsschritte Schenkungsteuer sparen. Achtung: Mehrere Beurkundungen bedeuten auch mehrere Notargebühren – das muss gegengerechnet werden.

2. Nießbrauch zur Steueroptimierung
Beim Nießbrauch mindert der kapitalisierte Wert des Nutzungsrechts den steuerpflichtigen Schenkungswert. Das beeinflusst zwar nicht die Notargebühr, kann aber Schenkungsteuer erheblich reduzieren.

3. Mehrere Vorgänge gemeinsam beurkunden
Wenn ohnehin mehrere Rechtsvorgänge anfallen (z. B. Schenkung + Nießbrauch + Wohnrecht), kann eine gemeinsame Beurkundung im Einzelfall günstiger sein als drei separate Termine. Frag deinen Notar, wie er das berechnet.

4. Frühzeitige Planung
Je mehr Zeit du hast, desto mehr Gestaltungsmöglichkeiten stehen dir offen – vor allem auf der Steuerseite. Ein Steuerberater hilft dir, die Freibeträge der nächsten Jahre optimal einzusetzen.

Die größten Einsparungen liegen auf der Steuerseite – lass dich dazu von einem Steuerberater beraten, bevor du die Schenkung beurkundest.

Fazit: Was du dir merken solltest

Wer eine Immobilie verschenkt, zahlt keine einzelne Gebühr, sondern drei unterschiedliche Kostenpositionen: Notarkosten für die Beurkundung, Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung – und je nach Wert und Empfänger möglicherweise Schenkungsteuer.

Für eine Immobilie im Wert von 200.000 € musst du mit rund 2.400 € rechnen, bei 350.000 € sind es ca. 3.900 € und bei 500.000 € ca. 4.800 € – jeweils Notar und Grundbuch zusammen. Die Notargebühren sind dabei gesetzlich festgelegt, verhandelbar ist hier nichts.

Das größte Einsparpotenzial liegt auf der Steuerseite: Wer Freibeträge, Nießbrauch und den richtigen Zeitpunkt clever kombiniert, kann die Steuerlast erheblich senken. Dafür lohnt sich eine Beratung beim Steuerberater, bevor der Notartermin vereinbart wird.

Wenn du planst, dein Haus oder deine Wohnung auf die nächste Generation zu übertragen, findest du weiterführende Informationen in unserem Ratgeber zur Maklerprovision und den Gesamtkosten beim Immobilientransfer. Und wenn du deine Notarkosten für eine konkrete Situation durchrechnen möchtest, hilft dir unser Notarkostenrechner weiter.